主题：房地产基本知识50条经典问答

(5)     同比地段房价相对较低，或房价的上升空间较大；

(6)     出众的生活环境（如：有山、水、公园、温泉等）；

(7)     特别的生活配套设施（如名牌学校、医疗机构、著名大商店等）；

(8)     超前的设计规划（如前瞻性的小区规划、房型等）；

(9)     漂亮（或标志性）的建筑外观；

(10)     良好（出色）的物业管理；

(11)     合理的房型面积和总价（便于出租或转手）；

(12)     新颖的建材设备等。

34、如何选择购置物业的区域？

答：消费者选择购置自用物业的区域一般应考虑：

(1)     外出（上、下班）的交通是否便捷；

(2)     周边生活必需的商业设施是否齐全；

(3)     孩子的教育设施是否完备；

(4)     老人则要考虑医疗、保健设施是否便利；

(5)     绿化环境；

(6)     亲朋好友往来是否方便；

(7)     市政配套是否齐备；

(8)     和习惯生活区域的其他差异。

消费者选择投资型物业的区域一般应考虑：

(1)     是否在繁华地段或投资热点区域；

(2)     交通是否便利；

(3)     周边有无重大市政建设规划（如地铁、环线、开发区等）；

(4)     周边有无重大或知名商业设施；

(5)     有无大量空置土地有待开发；

(6)     是否有与人文习惯有利或不利点（如原名刹、原墓地等）；

(7)     该地区的区域经济发展前景。

35、高层住宅和多层住宅有什么优缺点？

答：一般来说多层住宅的容积率较低，环境较好，建筑形式多为条状，所以基本上是户户朝南，建造成本低，一般售价不高，且得房率较高。

高层住宅一般地段较好，由于地段好，地价较高，为降低楼板地价只能提高建筑容积率，往高空发展。高层基础较复杂，结构要求高，十分坚固，但成本也高。高层配有电梯，人们进出较为便利。高层建筑的中上楼层，视野开阔，通风采光极佳。但下部楼层较为压抑，采光较差。高层一般为一层多户的点状形式，有部分户室朝西、北向。由于增加了电梯、电梯厅和设备层等公用面积，所以高层较多层来说得房率较低，但建造质量远远好于多层建筑，抗震系数也高。

36、影响房价的其他因素有哪些？

答：对房价会产生影响的因素还有社会、经济、政策、环境和物业管理等。

社会因素，包括政治、军事、人口数量与家庭规模、社会环境和人文观念等等。他们的变化都会影响对住房的需要，进而影响房价的上升或下降。

经济因素，包括国民经济发展状况、财政金融状况、产业结构调整、物价、工资、就业与储蓄水平的变动以及住房的供求状况等。一般来说，经济发展稳步上升会导致住房需求增加，引起房价上涨，反之则房价会趋于平缓甚至下跌。

政策因素，比如住房政策、城市建设与土地利用规划等等，都会影响房价的涨落。

37、一次性付款和分期付款各有什么利弊？

答：购房者在购房时可选择房款的支付方式有一次性付款和分期付款两种。一次性付款是指在合同约定的时间内，购房者一次性付清全部的房款。一次性付款购房的好处是，购房者一般能从售房者那里得到一定比例的房价优惠。但对购房者来说，动用资金数量较大，除实力雄厚或有大量空闲资金的购房者外，资金匮乏的消费者采用这一种付款方式困难较大。同时该付款方式对于购置期房来说，由于房款已全数落入售房者手中，购房者无法控制期房的工期及质量，风险较大。

分期付款是指购房者交付首期房款后（一般为总额的30%左右），根据双方约定时间或建筑工程进度逐次付清剩余房款。分期付款购房最大的好处是可以缓解一次性付款的压力，使购房者可以根据未来收入来决定购房总额。同时购房者也可以对工程进度及质量进行控制，如发生问题时能将损失控制在最小。但分期付款有时无疑等同于超前消费，购房者一定要对自己的未来收入成竹在胸，否则会因不能按时履约而承担经济损失和赔偿责任。另外，分期付款相对于一次性付款，房价上肯定是没有了优惠折扣。

38、一般分期付款和银行贷款购房有何区别？

答：一般分期付款和银行贷款购房都是以未来收入通过数次付款进行购房的方式。一般分期付款方式中，参与的只有购房者和售房者两方，购房者是以自己的信用作为履行合同的担保，在未付清余款前，房屋产权归售房者，如购房者违约，售房者可根据合同约定处置合同所指的房产。

银行贷款购房，是指购房者利用银行的贷款付清房款，而把取得的房屋产权质押给贷款银行，然后再向银行分期偿还贷款及利息。在这种形式中，参与购房的不仅有买卖双方，还有银行。存在着购房者与售房者的买卖关系，购房者与银行之间的借贷关系以及售房单位与银行之间的协作关系及前期的担保关系。通过这种方式购房，购房者不仅利用银行资金，减轻了付房款的压力，同时分期付款的额度比例较大，时间较长，还可利用银行对售房者的信誉、工期和质量进行有效监督。售房单位也可以在短期内收回开发建设资金，同时将购房者不履行支付房款的风险转嫁给了银行。

39、怎样利用个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款？

答：只要是缴存公积金的职工，在购房时，即可根据公积金贷款的有关规定申请公积金贷款。公积金贷款是国家设立的通过互助形式使广大职工有能力改善现有住房状况的一种贷款形式，贷款利息极低，甚至低于定期存款利息。贷款额度根据个人交缴额度计算，为充分利用优惠的公积金贷款，购房者还能利用交缴公积金的配偶或直系亲属的额度。但最高不得超过10万元，同时不得超过所购房款的70%。