主题：房地产基本知识50条经典问答

20、为什么要对商品房预售进行审核？

答：为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。对符合预售条件的，发给商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定。经审核准予预售的商品房，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。凡未取得预售许可证预售商品房的，政府作出了较为严格的行政处罚；责令其停止预售，没收违法所得，并可以处违法所得一倍以上三倍以下的罚款。

21、什么情况下，签订商品房预售合同？

答：新建商品房，在取得商品房预售许可证后，未取得房地产权证前，房地产开发企业应和承购人签订商品房预售合同。

目前商品房预售合同标准示范文本分两种版本，一种是95版本，这种版本的标准合同在1998年5月31日前仍可使用。另一种是97版本。凡签订97版的预售合同，在房屋交付使用后，可持97版的预售合同直接办理过户手续。

22、什么情况下，签订商品房出售合同？

答：商品房出售合同有二种版本的标准合同。一种是95版（使用至1998年5月31日），另一种是97版。

凡原签订95版预售合同，在房屋交付时，应重新签订商品房出售合同。

凡原签订97版预售合同，在房屋交付后，可直接办理过户手续，不必再重新签订商品房出售合同。

凡未经预售阶段的商品房现房（取得房地产权证的商品房），在出售时，应签订商品房出售合同。

23、商品房预售应按照什么程序进行？

答：房地产开发企业取得商品房预售许可证后，方可按照以下程序进行商品房预售：

(1)     订立预售合同。房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证，参照市房地局制定的示范文本，与预购人订立预售合同。

(2)     预售合同的登记备案。房地产开发企业和预购人应当在预售合同生效后，将其送房地产交易管理机构。对不符合规定条件或者手续的，房地产交易管理机构应当在5日内书面通知当事人；对符合规定条件和手续的，房地产交易管理机构应当将预售合同移交房地产登记机构，由房地产登记机构按照《上海市房地产登记条例》的规定登记备案。预售合同的登记备案应当在房地产交易机构向房地产登记机构移交预售合同之日起5日内完成，并由房地产交易管理机构书面通知当事人领取登记备案的预售合同。

(3)     预售款的收取。房地产开发企业根据商品房建设工程的进度，分期收取商品房预售款。但预售合同另有约定的，从其约定。房地产开发企业收取的商品房预售款，应当专项用于所预售的商品房建设。

(4)     办理预售的商品房过户手续。预售商品房的房地产开发企业应当在依法办理新建商品房初始登记并取得房地产权证书后，与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。

在预售期间，转让当事人就预售合同约定的事项有变更的，如建筑设计变更、建筑面积变更等，应当签订补充合同。补充合同是预售合同的组成部分，办理交易过户手续应当一并向房地产交易管理机构提供。

24、什么是住宅使用说明书？

答：“住宅使用说明书”是指住宅出售单位在出售住宅时，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共用部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

根据上海地方法规规定，“住宅使用说明书”应作为转让合同的附件。

24、什么是住宅使用说明书？

答：“住宅使用说明书”是指住宅出售单位在出售住宅时，告知住宅安全、合理、方便使用及相关事项的文本。住宅使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备、配套设施、详细的结构图（注明承重结构的位置）和不能占有、损坏、移装的住宅共用部位、共用设备以及住宅使用规定和禁止行为。

根据上海地方法规规定，“住宅使用说明书”应作为转让合同的附件。

25、地区个人购买房需缴纳哪些税费？

答：个人购买房地产需缴下列税费：

(1)     个人购买内外销商品房或存量房产，取得房地产权证，按房屋买价的1.5%缴纳契税；

(2)     职工出售所购公有住房后，在规定期限内新购进住房的可以比照交换，如新购住房价格高于出售所购公有住房收入的，按差价部分交纳契税，低于或等于出售所购公有住房收入的，免征契税；

(3)     个人向房地产开发公司购买商品房，按合同记载总价万分之三税率交纳印花税；

(4)     个人购买存量房地产，按合同或书据记载金额的万分之五的税率交纳印花税；

(5)     个人向房地产开发企业购买一般标准内销商品房，按房价的万分之八支付交易手续费；

(6)     个人购买外销房、高标准内销房、存量房地产，按成交价的千分之五支付交易手续费。