主题：房地产基本知识50条经典问答

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积

2)     公用建筑面积由以下两部分组成：

A、     电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。

B、     套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半

C、     公用建筑面积分摊系数

整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。

分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数

15、房间中心距面积和房间内净面积为什么有差异？

答：在购买期房时，由于房屋未竣工，无法实际测量房间内净面积。因此消费者只能从开发商提供的设计平面图中的尺寸，计算房间面积。由于图纸中的每间尺寸距离是由墙的中心距起算至彼墙的中心距，因此计算房间内净尺寸，应将图纸所标尺寸减去两墙厚度之和的一半再减去两内墙粉刷层厚度。上海地区多层建筑的承重墙、围护墙一般都采用一砖（约24公分），户内分割墙一般采用一砖或半砖，一面墙的粉刷层厚度约一公分。

16、房地产权证中绿色权证、黄色权证、红色权证有什么区别？

答：根据上海市人民政府（1996）11号文规定，上海房地产权证采用不同颜色，实行分类发放和管理。

绿色权证：颁发给拥有土地使用权已出让、转让地块上的房地产权利人，该证所记载的房地产可直接进入房地产市场。

红色权证：颁发给集体所有土地上的房地产权利人，该证所记载的房地产不能进入房地产市场，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内，具备居住房建设申请条件的个人。

黄色权证：颁发给除上述用地情况外的拥有其他地块上的记工员权利人，该证所记载的房地产按规定办理补地价等有关手续后，可进入房地产市场。

消费者购买内销商品房后，除侨汇房、平价房、安居房外，办理产权登记，领到的应是绿色权证。

17、商品房层次、朝向增减系数有没有统一规定？

答：商品房层次、朝向等增减系数，原市房产管理局在1988年曾有过规定。建设用地实行征收土地使用费的办法后，1992年原市房产管理局发文认为内销商品房销售价格放开，原规定的最高限价以及有关商品房屋的地段、级差、层次、朝向等增减系数全部取消，销售价格可由双方当事人视市场供需情况自行协商确定。市政府1997年42号令第二十八条规定：“房地产转让的价格由转让当事人协商议定，但新建安居房、平价房买卖的价格应当由市物价部门和市住宅建筑管理部门核定。”

18、什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？

答：房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式：

(1)     买卖；

(2)     交换；

(3)     赠与；

(4)     以房地产抵债；

(5)     以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的；

(6)     因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的；

(7)     法律、法规、规章许可的其他方式。

商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。

19、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容？

答：房地产买卖合同应当载明下列内容：

(1)     转让当事人的姓名或名称、住所；

(2)     房地产的座落地点、面积、所处范围；

(3)     土地所有权性质；

(4)     土地使用权获得方式和使用期限；

(5)     房地产的规划使用性质；

(6)     房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况；

(7)     房地产转让的价格、支付方式和期限；

(8)     房地产交付日期；

(9)     违约责任；

(10)     争议的解决方式；

(11)     转让当事约定的其他事项。

房地产转让合同的示范文本由市房地局制定。