主题：关注房产近十年，一个60后的"大叔"谈房市心得

1。单位，不得在自用划拨土地上盖福利房
12。国家对北京的基建环境做相应政策和资金倾斜
13。国进民退，国有大型企业总部都在北京
14。国企收入高于民企
15。外资总部所在地
16。每年新增人口30万左右
17。拥有全国一流的教育和医疗资源

这些条件的改变，对房价的最后走势是有很大影响的。而且，可以明确地讲，这些条件，不是不可以改变的。

在现在的市场经济条件下，房价是众多需求者对标的物的竞价的体现。众多需求者根据自己的支付能力，对标的物的需求程度，对标的物的可替换物的性价比分析，标的物带来满足，以及标的物未来价值，做出综合分析和判断后，给出的价格。这里的条件是：

0。每个市场经济的参与者都是精明的利益计算者，他们会根据自己的判断，做出对自己的利益最有利的决定。
1。成交了，支付完成了，就说明他一定买得起，他有这个支付能力
2。标的物是他需要的，可以满足他们的某些需求，比如可居住性，投资价值等
3。标的物是有多种可替换物，苹果贵了，我可以吃梨。这区域的房子贵了，他可以买其它区域，或者小些的，差些的，或者租，甚至北京的买不起，可以去买西安的。每个成交者，都是在众多的可替换物中，选中对他最有利的，投入和产出最优的商品成交

4。标的物竞标成功（买下），可以得到一定与他付出的价格相当的满足。这种满足，有物质层面的，也有精神层面的。比如，他可以花200块买个nike包，也可以花40000元买个LV，他认为值。这种交易，付出金钱，得到了满足。他认为合算。
5。标的物的现价格，不一定就是未来价格，购买者对此有充分地了解。比如5000元买个iphone5,他可能知道，这东西一年后，也就不值这个价格，但他认为值。不能认为购买者对所购物品的未来价值不清楚。当然，看错的，也不是没有。但市场经济时代，就算未来的价格跟他的预期有出入，他也认账，尽管心里不怎么满意。

以上是价格形成过程。

既然如此，我们就可以明白，为什么会有我上面的提到各种价格差异。他们之所以愿意付出这么多钱，是因为他计算清楚了，是值得的。买了这个房子，可能得到便利性，可以让小孩上好学校，可以得到份高薪的工作，可以省掉烦心的事，可以享受好的气候，可以...，这其实也是“场论”的另种翻译。

有些朋友指望房价下跌，我现在想到的有两种出路， 一是改变前面所列的的已知条件，比如可以让大家公开地购买集体用地的房子，二是把"场"变差。比如曼哈顿原来有条街，房价挺高的，后来红灯区发展到这条街了，治安变坏了，房价自然就下来了。

房价的高低，也体现了城市的“场”的好坏。城市的经营者，就是改善“场”里所定义的各项指标。在消费者可以自由流动的条件下，“场”的胜出者的房价一定高。“场”改善快的地方，房价一定上涨的比较快。