主题：关注房产近十年，一个60后的"大叔"谈房市心得

大家知道，***的银行是垄断的，我们银行有全世界最高的存贷差，只有垄断性银行可以吸收存款。以至于长沙市市长说全国都在给银行打工。但利率的的市场化是大势所趋，在政策对利率还没有放松的情况下，一些持有资金的大户（包括理财公司），通过一定的操作，可以部分获得存贷差，也即分享银行的利润。大家知道以前的国产手机公司，也是上市企业，波导，就是这么么干的，而且这种生意（所谓定向委托贷款）还成了它的主业。这就是现在市场上可以有超过银行定期存款利率的理财产品出现的空间。这种产品还是挺多的。值得大家关注。

但另一方面，现在的理财产品收益过高，有些超过8%，我相信这里面会有较大风险，或者说不以持续。原因有二，一是这么贵的资金，是得不到产业支撑的。 现在是全世界经济不景气，都是低利率时代，美国的贷款利率可能低于3%。在实业经济普遍不景气的今天，这么高的利率，这么贵的资金，没有几个行业可以消费得起，实业的利润还不够付利息的。虽然现在这样的理财产品还有一些，但普通都是应急，不可能大规模长时间地维持。二是，闭着眼睛想想，是高利率对实业的伤害大，还是高房价对实业的伤害大？就算国家不干预，对理财产品的本金的安全和回报的保证也得打上问号。

从另一方面来讲，房子与理财产品可以形成对冲。利率高（也即理财产品回报高），资金普通紧张，房价的涨幅会慢。而利率低，资金充裕，房价的涨幅会大一些。刚好可以对冲一下。所以我不是讲不买理财产品的意思，而是要想到理财产品这种高收益可能难以持续。

另外，卖房子吃进理财产品后再买回来是否值得？在房产税没有出现的情况下，其实不可行。原因是房子一买一卖，税费几乎要20%。完全把理财的收益给吃掉了。

对于股票，因为工作的关系，与业内人士常有接触。经过反复论证，弄清楚了这东西不可为。记得当年四川奇才牟其中讲过非常精典的两句话，”赚钱不如借钱，借钱不如不还”。他说的借钱是指贷款，当年非常容易当成坏账处理给免掉，而不还的钱，就是指发股票。股东的钱是不用还的。这老兄看得太透了，不坐牢那太冤枉他了。有个哥们为了帮助我理解股票，给我讲了一个比方。比如1千万人，每人有10万，一共就有一万个亿。上市公司拿走了5000个亿，不用还了，最多给点红利，而红利不够手续费和税。

大家手上只有5000个亿，可过两天，又有公司要上市，又从大家手上拿走了2000个亿，这样大家手上只有3000个亿了。上市公司见有可以不还的钱，于是称自己有项目没有钱了，又要搞增发，又从股民手上拿走了2000个亿，这样股民手上只有1000个亿了。有些不懂事不怕死的又进来，新增了2000个亿新鲜资金，大家手上也才3000亿，可原本，大家手上本来是有1万2000个亿的啊。这事是咋闹的啊。当看清楚这个道理，对于股票就敬而远之了。

再讲一点我对北京的感受，以及为什么我认为北京的房价是有支撑的：

1。国税地税改革：朱老总弄的地这个体制，对北京的财富积累有非常大的影响。全国一半的财税收入要先汇集到北京，再通过北京的多个管道输出到全国。这个机制，让部分财富留在了北京。大家知道全聚德的鸭子为啥当年那么有名吗？就是因为这些鸭子是在北京的运河里吃糟粮的，吃码头和河里运粮船上遗洒的粮食。现在的糟粮就是国税，做一个运河里鸭子是幸福的哈。
2。国进民退：国家垄断企业是另一个从全国吸收财富的管道，这些企业的总部都在北京，财富也先集中到北京，也适用运河鸭子的原理。

3。外企总部：这个就不用多展开。
4。北京的PE，私募，和各种投资公司，这些公司不只投北京的公司，而是全国的公司，通过这些金融投资公司，可以从全国的优秀企业刮下很大一层油水，这些油水也集中到北京

7。北京的自由市场经济也成气候，可以给优秀人才一个更为宽松的环境。这点也是跟全国绝大部分城市的区别。潘石讫常看不惯的他的家乡那么强大的政府，就是在与北京zf做比较。全国很多地方，政府就是最大的消费群体，垄断了绝大资源，甚至你开个餐厅，如果没有政府官员来吃饭，你几乎就没有什么生意，你想搞工程，也必须与zf搞关系，没有这种关系，你几乎也没有生意。北京的这种自由市场经济气候，我还看不到其它地方有快速形成的可能性。我可以讲，在北京，"可以不拼爹"。我不是说这里没有拼爹现象，但对于无爹可拼的而特别肯干能干的人，北京提供了让你有丰厚回报的环境。

已知：
1。集体所有制土地上的房子，不可以被非本村人非集体所有制户口人购买。
2。集体所有制户口人一个家庭只能购买一套集体所有制上的房子。
3。非国有土地，只能通过政府收购，完成性质变更后，才能盖商品房用于出售。
4。土地必须通过拍卖方式才能出让给开发商
5。集体所有制土地被征收后，要对原住居民进行补偿

6。本市城镇户口一个家庭，在本市只能购买两套房子，非本市户口家庭，在满足一定的条件下，只能购买一套房子
7。房子购买过程中，可以按揭贷款，但利率和首付政策会不断变化。
8。房子可以转让，但转让要根据房屋性质和持有年限征收10%至50%的税费
9。房屋在持有过程中，部分要交纳房产税。
10。房屋在租凭过程中，要求交纳税费，但征收困难