主题：关注房产近十年，一个60后的"大叔"谈房市心得

对于投资来讲，时机当然重要。看过一本关于香港房地产百年史的书，早期香港牛大发了的N多房地产公司，因为踩错了周期，6000点进去，1600点出来，都消失了，而踩对了点的如李嘉诚者，后来居上发了起来。所以投资选择时机是很重要的。但对于在中国这种快速发展的上升通道中的我们来讲，持有时间也是很重要的。对于好东西，尽量多持一段时间，反而收益更大。好东西，一定要拿得住。这一点，很快就再次证明了。其实，好东西为啥拿不住，还是与人性有关。战胜自己是件困难的事哈。

08年美国人搞出来的当初被当成是目的是给中国下套的次贷危机，越来越严重，经济开始下滑得非常严重，几家如雷贯耳的美国大公司说倒就倒了，大家都有点傻了啊。北京的房子，也在08年开始了一次深度回调。但政府的动作相当快，4万亿和鼓励买房政策立即出台，但其效果，在当时，还是有很多人怀疑的。人们很容易被悲观的情绪所感染，以致于温总讲信心比黄金还重要啊。中国快速发展的气不可泄。但当局者迷，我相信没有几个人敢说08年或者是09年自己一直信心满满。这么大的事，竟然就这么轻松地对付过去了。

北京的房价却在09年吃了伟哥似了暴涨起来，自己还没有发应过来，房价就涨到自己无法接受的高位了，你刚调整好自己的心理价位，接受了以前想象不到的高价位，它最新价格就又高了，痛苦啊。这种经历，相信在09年关注过房价的朋友们深有同感。

2000年之前的十年，中国是从疯狂的通货膨胀到通货紧缩的一个过程。实话说，朱老总对92小平南巡后做法是非常不认同的。当时的银行存款利率高达12%。这个我都存过。朱老总压住了通胀，但却出现了通缩，经济非常低迷。

房改，就是打破当经济低迷的利器，有战略意义的。对2000-2010中国的黄金十年或曰景气立下了汗马功劳。可是，当初的小老百姓，哪里意识得这一点。只是房价高企的后果出现后，才又惊恐万分地抢。

如果我们关心城市建设，就知道这十年是城市建设发展最快的。高架，地铁，大厦，这些钱从哪里来的？不是天下掉下来的。现在的小年轻，总想房价便宜，认为看到的城市现在有的一切，都是天然都有的。实际上，这些都是当年的买房人贡献的。我一直对北京的国宾路印象很深。这么一条窄窄的小路，就是当年各国总统的必经之路。那现在的路是怎么来的？

实际上，我们现在很多年轻人生活的要求，已经超过当年的小平的要求。小平这辈人为儿子要套房子也不一定真能实现。当然，小平的事，是我从书中看到的。但生活中有件事，是我亲口听朋友说的。

前几年遇到一个老爷子，是半个老乡，他讲过一个故事，就是当年一位高层领导，是审判四人帮的主要人员，名字我就不讲了。领导的女儿当时还在下乡，想回京，又没有多少文化，于是工作和住处都是问题，就找我这位当时在国管局的老乡帮忙，老乡也是费了九牛二虎之力，才把她安插进当年的首钢医院当护士，住集体宿舍。那位高层领导在办成后，很高兴，请老乡喝茅台。当年的茅台酒也才几块钱一瓶哈。

这里想说说为什么北京的房价，与位置的关系不明显，国贸附近的房价，为什么会跟马甸周围差不多。我自己理解共有两个原因，一是北京的发展，是多热点发展，国贸是好地方，中关村也不错，望京也让人动心，亚运村还有鸟巢，西二环还有金融街。所以发展是摊大饼式的。很多人，只在一小块区域内活动，就如我们这个论坛比较活跃的某xx, 她曾经在望京住过，但自从搬到通州后，几年内就再没有回到过望京。而人们看房子，因为交通和时间的关系，更乐于在公司周围，或自己日常活动的周围看房子。这是北京房价比较平均的一个原因。另一个原因就与物业费有关。国贸附近好一点的小区或楼盘，通常物业费就比较高。我是喜欢物业费高一些的小区 ，但大部分老百姓，还是习惯于选择低物业费的房子。这种心理，也造成了低端的房子的房价，竟然会高过高档小区。

我通常喜欢用量化的角度看问题。我观察过北京相邻的小区，品质差不多，如果物业费不同，小区的价格就会不一样。物业费高的，房价就低。比如在东北四环附近，按这两年的房价来算，通常物业费每高一块钱，房价就会低1000以上。也就是说，就算是同样品质的小区，一个物业费是两块，一个是6块，后者的房价会比前者低4000以上。有时，甚至低到6000以上。这一点特别值得大家注意，特别值得投资房产的人注意。相对来说，我更喜欢把钱付给物业公司，而不是前业主或者开发商。因为物业公司会为你提供服务，而前业主，或者开发商，会拿了钱走人。试想一下，就算100平的两居，物业费平多4块，一年才不到5000块，10年还不到5万块。但如果房价高出每平4000的话，就是40万。哪个更合算，就很明显了。物业是按月的交的，这也成了为物业讨价还价，让他们给房子做好保养和护理的工具。一次当成房价给交出了，你就什么权利也没有了。这与中介费不能一次付清是一个道理，但可惜的是，真明白这一点的人，也不多。

明白了物业费与房价的量化关系，还可以推导出房产税对房价的影响。有些人说，收了房产税后，房价或者租金会更高，有些人说，收了房产税后，房价会下降，大家也莫衷一是。但事实会怎么样呢？如果按照现在上海或者重庆征房产税的税率，即房价的0.6%，那么我们可以算出，现在一套300万左右，100平的房子，每年会征收1.8万的房税，换算成物业费，就是每平每月多出15块。所以，按上面的观察，房价应该可以降15000/平，也即一半左右。但房价降到150万的时候，0.6%的房产税，却又只能收到每年9000，即合每平每月7块5，房价是不会降15000的。这是一个迭代过程。 通过几次迭代，可以大致计算出，按0.6%征收房产税，房价大致会降35%左右。这是我的结论。但通过房产税造成房价低了许多，是不是大家应该欢迎的呢，是不是买房就更幸福了呢？这恐怕是仁者见仁，智者见智了。如果业主能控制房产税的用途，我相信交房产税，应该更好，因为房产税，可以用于局部地区的学校道路等大环境的改善。我还有个建议，如果普征房产税的那一天真的到来（可以相信，那一天肯定会到来，只是早和晚的问题），至少要求有一半要交到业主委员会，用于本小区内部的维护和保养，那就是太好不过了。

房价涨得这么高，很多人都不理解。有很多人，包括我们的ZF，甚至想到公布房子的建安成本来控制或者抑止房价。但最后，效果都不够好。我自己也费了很多力气，一直试图去弄明白房价变化的规律，想知道这其中的道理是什么。我们怎么看房子，房子究竟是什么？说到房子，我们马上可以想到钢筋水泥门和窗户，乡下长大的或住过平房的人还会想到砖头瓦块，可房子只是这些吗？实际这些只是房子的少数的自然属性。房子实际上代表的是一个“场”，一个环境。房子本身的自然属性，对房子价值的贡献非常有限，而房子的“场”的属性，才是最重要的。才对房子的价值起决定作用。李嘉诚讲过，房子最重要是位置，位置，还是位置。也是同一个意思。但位置这个词，表达的意思没有“场”这个词表达的丰富。

教育资源：教育资源对房价的重要性，最近特别突显。实际上美国的房价，基本上是按学区来划分的，好学区的房子，一般房价都比较高。美国的学校也是要划片的哈。国内对这个问题的重要性，原来的认识是不足的。但最近这几年，其重要性就勿用多言了。如果一个小区所在的学区，是本市，或者全国性的一流学校，房价自然会比其它地区高出20%以上。但学区房的学问还是挺大的，也不是一成不变的，有土政策。买学区房的朋友要仔细做功课。