主题：关注房产近十年，一个60后的"大叔"谈房市心得

如果看清楚了这个，大家再回来看，北京的房价究竟高不高，我的判断是，有点高，但不太高，还没有多少危险。大家还买得起。也许有些看官买房比较吃力，但按照我们看到的房贷余额来看，房价没有多少风险，银行也没有多少风险，连款都不怎么贷，对大部分人来讲，怎么叫买不起？全世界房贷比例这么小的地方，真不多。如果结合北京现在的居民存款余额（问一下度娘，超过一万亿），就知道，房价真不高。

这就是挺有意思的发现。我们都说中国的房价收入太高了，所以房价高得不得了了，有大泡沫了，可我们有人研究过房贷总和与房子售价总和的比例这个值吗？这个值还没有给它取个好名字，但我相信这个发现有意思，也能说明一些问题。我相信北京的这个值，在全世界都是比较低的。这才是房价的支撑。

看到这里，也许有人要骂我，但这是根据数据得到的结论。大家要骂，就骂数据吧。

学过数学的人，喜欢根据简单的几个公理，比如1+1=2，推出一大堆的结论来。我看房子和研究房子，也这样。数据和逻辑总是有较强说服力的。虽然有些时候，这些结论跟大家的常识有出入，一时难以理解。但最终，还是通过实践检验来再次验证。

说房价高的人，通常会拿出两个数据，就是租售比和房价收入比来证明。这里面有些道理，但还是值得更细致地研究一下。

我记得潘石讫说过，按照香港这近百年来的数据，如果租售比为2%，房价就比较危险。如果租售比接近3%，房价就会上涨。其实北京前几年的房子，租售做到3%是比较容易的。但今天，部分地段达不到这个指标。这些房子，可能有点问题。我的看法是，在中国目前大家收入上升比较快的情况下，房租可以按每年10%的速度往上涨。算动态租售比，也许更合理。保守一点，看一下房价未来十年的房租，再按这个租金算一下租售比，如果还低于3%，就要小心，否则，问题不大。

另一个问题，是国内的房价收入比，跟国外高太多。这一点，我有些不认同。大家问一下度娘，就知道，中国人的存款比例，超过30%，部分白领高收入者，超过60%。而美国人，存款比例只有可怜的3%。这是中国人的人性。打比方讲，北京一个家庭，年收入是20万，他们一年会存下6万块，有些节俭的人，会存到12万。而美国家庭年收入为20万美金的人，只能存到6000美金。其实他们连这个数都存不到，因为他们的税比我们高。大家看到没有，在中国20万年收入的家庭，存款超过美国年收入20万美金的1.5倍。我们可以买的房子，其它可以比他们贵1.5倍，而收入，我们只是它的0.15倍。所以我们可以买得起美国人房价收入比10倍的房子。不知道大家看清楚没有。国情不同，比房价收入比，没有意义。

所以除了大家常说的租售比，房价收入比之外，我建议还要看一下我上面提到的几个指标：就是房贷总额/房价销售总额比，房价存款比。后两个指标比前两个指标更实际，更能反应房价是不是贵，大家是不是买不起。这种发现至少让我们不总是听所谓专家的一家之言。

这就是挺有意思的发现。我们都说中国的房价收入太高了，所以房价高得不得了了，有大泡沫了，可我们有人研究过房贷总和与房子售价总和的比例这个值吗？这个值还没有给它取个好名字，但我相信这个发现有意思，也能说明一些问题。我相信北京的这个值，在全世界都是比较低的。这才是房价的支撑。

看到这里，也许有人要骂我，但这是根据数据得到的结论。大家要骂，就骂数据吧。

学过数学的人，喜欢根据简单的几个公理，比如1+1=2，推出一大堆的结论来。我看房子和研究房子，也这样。数据和逻辑总是有较强说服力的。虽然有些时候，这些结论跟大家的常识有出入，一时难以理解。但最终，还是通过实践检验来再次验证。

说房价高的人，通常会拿出两个数据，就是租售比和房价收入比来证明。这里面有些道理，但还是值得更细致地研究一下。

我记得潘石讫说过，按照香港这近百年来的数据，如果租售比为2%，房价就比较危险。如果租售比接近3%，房价就会上涨。其实北京前几年的房子，租售做到3%是比较容易的。但今天，部分地段达不到这个指标。这些房子，可能有点问题。我的看法是，在中国目前大家收入上升比较快的情况下，房租可以按每年10%的速度往上涨。算动态租售比，也许更合理。保守一点，看一下房价未来十年的房租，再按这个租金算一下租售比，如果还低于3%，就要小心，否则，问题不大。

另一个问题，是国内的房价收入比，跟国外高太多。这一点，我有些不认同。大家问一下度娘，就知道，中国人的存款比例，超过30%，部分白领高收入者，超过60%。而美国人，存款比例只有可怜的3%。这是中国人的人性。打比方讲，北京一个家庭，年收入是20万，他们一年会存下6万块，有些节俭的人，会存到12万。而美国家庭年收入为20万美金的人，只能存到6000美金。其实他们连这个数都存不到，因为他们的税比我们高。大家看到没有，在中国20万年收入的家庭，存款超过美国年收入20万美金的1.5倍。我们可以买的房子，其它可以比他们贵1.5倍，而收入，我们只是它的0.15倍。所以我们可以买得起美国人房价收入比10倍的房子。不知道大家看清楚没有。国情不同，比房价收入比，没有意义。

所以除了大家常说的租售比，房价收入比之外，我建议还要看一下我上面提到的几个指标：就是房贷总额/房价销售总额比，房价存款比。后两个指标比前两个指标更实际，更能反应房价是不是贵，大家是不是买不起。这种发现至少让我们不总是听所谓专家的一家之言。

这里谈谈可能关注理财和朋友们比较关心的现在的理财产品和今天刚刚抬了一下头的股市。也只是一家之言，大家姑妄听之哈。

1.持有房子还是持有理财产品？

现阶段持有房子，租金回报全国普遍也就是2%到3%。但现在有很多理财产品，回报可以到8%-20%。就目前的回报率看起来，理财产品的回报显然是高出许多，抛掉房子，持有理财产品，显然是比较划算的选择。但这事，需要细究一下。