主题：60后看房市：多空双方对立得比较严重

如果看清楚了这个，大家再回来看，北京的房价究竟高不高，我的判断是，有点高，但不太高，还没有多少危险。大家还买得起。也许有些看官买房比较吃力，但按照我们看到的房贷余额来看，房价没有多少风险，银行也没有多少风险，连款都不怎么贷，对大部分人来讲，怎么叫买不起？全世界房贷比例这么小的地方，真不多。如果结合北京现在的居民存款余额（问一下度娘，超过一万亿），就知道，房价真不高。

学过数学的人，喜欢根据简单的几个公理，比如1+1=2，推出一大堆的结论来。我看房子和研究房子，也这样。数据和逻辑总是有较强说服力的。虽然有些时候，这些结论跟大家的常识有出入，一时难以理解。但最终，还是通过实践检验来再次验证。

说房价高的人，通常会拿出两个数据，就是租售比和房价收入比来证明。这里面有些道理，但还是值得更细致地研究一下。

我记得潘石讫说过，按照香港这近百年来的数据，如果租售比为2%，房价就比较危险。如果租售比接近3%，房价就会上涨。其实北京前几年的房子，租售做到3%是比较容易的。但今天，部分地段达不到这个指标。这些房子，可能有点问题。我的看法是，在中国目前大家收入上升比较快的情况下，房租可以按每年10%的速度往上涨。算动态租售比，也许更合理。保守一点，看一下房价未来十年的房租，再按这个租金算一下租售比，如果还低于3%，就要小心，否则，问题不大。

另一个问题，是国内的房价收入比，跟国外高太多。这一点，我有些不认同。大家问一下度娘，就知道，中国人的存款比例，超过30%，部分白领高收入者，超过60%。而美国人，存款比例只有可怜的3%。这是中国人的人性。打比方讲，北京一个家庭，年收入是20万，他们一年会存下6万块，有些节俭的人，会存到12万。而美国家庭年收入为20万美金的人，只能存到6000美金。其实他们连这个数都存不到，因为他们的税比我们高。大家看到没有，在中国20万年收入的家庭，存款超过美国年收入20万美金的1.5倍。我们可以买的房子，其它可以比他们贵1.5倍，而收入，我们只是它的0.15倍。所以我们可以买得起美国人房价收入比10倍的房子。不知道大家看清楚没有。国情不同，比房价收入比，没有意义。

所以除了大家常说的租售比，房价收入比之外，我建议还要看一下我上面提到的几个指标：就是房贷总额/房价销售总额比，房价存款比。后两个指标比前两个指标更实际，更能反应房价是不是贵，大家是不是买不起。这种发现至少让我们不总是听所谓专家的一家之言。

这里谈谈可能关注理财和朋友们比较关心的现在的理财产品和今天刚刚抬了一下头的股市。也只是一家之言，大家姑妄听之哈。

1.持有房子还是持有理财产品？

现阶段持有房子，租金回报全国普遍也就是2%到3%。但现在有很多理财产品，回报可以到8%-20%。就目前的回报率看起来，理财产品的回报显然是高出许多，抛掉房子，持有理财产品，显然是比较划算的选择。但这事，需要细究一下。

大家知道，***的银行是垄断的，我们银行有全世界最高的存贷差，只有垄断性银行可以吸收存款。以至于长沙市市长说全国都在给银行打工。但利率的的市场化是大势所趋，在政策对利率还没有放松的情况下，一些持有资金的大户（包括理财公司），通过一定的操作，可以部分获得存贷差，也即分享银行的利润。大家知道以前的国产手机公司，也是上市企业，波导，就是这么么干的，而且这种生意（所谓定向委托贷款）还成了它的主业。这就是现在市场上可以有超过银行定期存款利率的理财产品出现的空间。这种产品还是挺多的。值得大家关注。

但另一方面，现在的理财产品收益过高，有些超过8%，我相信这里面会有较大风险，或者说不以持续。原因有二，一是这么贵的资金，是得不到产业支撑的。 现在是全世界经济不景气，都是低利率时代，美国的贷款利率可能低于3%。在实业经济普遍不景气的今天，这么高的利率，这么贵的资金，没有几个行业可以消费得起，实业的利润还不够付利息的。虽然现在这样的理财产品还有一些，但普通都是应急，不可能大规模长时间地维持。二是，闭着眼睛想想，是高利率对实业的伤害大，还是高房价对实业的伤害大？就算国家不干预，对理财产品的本金的安全和回报的保证也得打上问号。

从另一方面来讲，房子与理财产品可以形成对冲。利率高（也即理财产品回报高），资金普通紧张，房价的涨幅会慢。而利率低，资金充裕，房价的涨幅会大一些。刚好可以对冲一下。所以我不是讲不买理财产品的意思，而是要想到理财产品这种高收益可能难以持续。

另外，卖房子吃进理财产品后再买回来是否值得？在房产税没有出现的情况下，其实不可行。原因是房子一买一卖，税费几乎要20%。完全把理财的收益给吃掉了。

但A产品并不一定没有机会。这次外出，一直在跟老婆大人讨论为什么中国的股票还会有人买。我们还算理性的，但不是所有的人，都会这么理性。想起来在老家大家常玩的两种游戏，一是麻将，二是诈金花（有人写作“扎金花”，我觉得“诈”字更传神）。这两种玩法适合不同的人。麻将的规则是，胡牌的人赢没有胡的人的钱，只要你胡牌了，别人就得给你钱，这是很理性的一种玩法。而诈金花是在比心理，你可以用小牌赢大牌。麻将赢是靠技巧，而诈金花赢是靠人性。