主题：60后看房市：多空双方对立得比较严重

如果真的有心，可以选择几个典型的地区或者小区作对比，看看过去十年来，哪些地区，哪种小区房价和租金的涨幅最高。

究竟什么样的房子，具备良好的升值潜力，是个大课题。在过去，傻子买房都可以赚钱的时代，这个问题也许还不是那么重要，但在今天，在房价高企的今天，这个问题值得所有的对房子有爱好，并且希望在房市里淘金的人深思。

我的理解的是，多看基本面，看远一些，看未来二十年，理解人们的基本生活和工作需求，理解人性，去找到理想的投资区域。房子是多样性。

理解人性，比如最近学区房涨幅最大，就符合中国人的人性。中国人对孩子的期望，对孩子的投入之比之高，是值得深思的。

今天跟美国回来的一个大学生聊天，他说，美国父母收入都在13万左右的人，连孩子三万美金的学费都觉得高，都不愿意出。这在中国是不可想象的。中国家庭，孩子的开销要占到家庭年开支的一半以上。这就是中国人的人性。对应的，就是教育资源良好地区的房子，价值自然要高出其它地区很多。

还比如，不能提高较多和较高收入工作岗位的地区，其房价是难以有较大上涨空间的。每天花费三个小时上下班，其辛苦程度，无法让人长时间忍受。如果还有孩子和各种家庭琐事，需要照顾，就更不能忍受。中国人在上班和工作间隙顺便打理琐事，也是习惯。住的地方离家庭太远，总是不便。这些地方的房子，总是过渡性质。

有些人一直想象如果退休了，可以住郊区，也是太理想化。其实，越是年龄大，越需要住市中心。方便是很重要的。

当年，上海宁要浦西一张床，不要浦东一间房，不是没有道理

有人说，房产税出来，我可以转嫁给租户，对此，我表示存疑。
市场经济有内在的规律，租金是不可以调控的。租金的价格体系形成是完全的市场行为。受供需因素的制约，而不是房产税什么的制约。特别是在中国，出租房子的都是小业主，非常分散，没有任何垄断，不可能形成哄抬价格的情况。转嫁之说，总有自欺之嫌。

同样回到二手房房价这块，也是完全的市场行为，只受供需制约。所谓调控，就是压制需求，但需求的压制有时间性。推迟到来而已。
现在房子被帖上了某种标签，被妖魔化了。其实房子也只是商品的一种，生活必需品的一种。就算是有泡沫，让它自然破了就好了。天其实是不会塌的。银行受损非常有限。

有人说中国的房地产投资或者投机性严重，调控是打击投机。其实有些误判之嫌。中国很大，也许某些地区，投机的比例比较高。但我们主要关注的北京，其实是比较小的。
这件事，潘石讫有过一个说法，他的判断是，华东地区投资比例和投机的份额较大， 但北京真不大。这点跟我的看法一样。

有人说中国的房地产投资或者投机性严重，调控是打击投机。其实有些误判之嫌。中国很大，也许某些地区，投机的比例比较高。但我们主要关注的北京，其实是比较小的。
这件事，潘石讫有过一个说法，他的判断是，华东地区投资比例和投机的份额较大， 但北京真不大。这点跟我的看法一样。

房市投资和投机的行为是否严重，其实比较容易判断的。我主要看两个指标，一是换手率，二是房贷余额。北京二手房，高峰时期，也就二十万套，通常年份，比这还少。但北京的住房，超过600万套。换手率不到3%。这里面，绝大部分都是改善性的或者首次买房的刚需。另一点就是北京市的房贷余额。大家问下度娘，马上就知道了结果。这个数字，在今天，是3000来个亿。而北京每年成交十几万套二手房，十几万套一手房，每套房按150万算，也有3000多个亿。大家看清楚没有，全北京这十几年的房贷，没有还清的，加在一起，还不到一年的买房款。大家的房贷，要不提前还了，要不就是一次性付清了。哪里有多少贷款？没有贷款，如何投机炒房？

房市投资和投机的行为是否严重，其实比较容易判断的。我主要看两个指标，一是换手率，二是房贷余额。北京二手房，高峰时期，也就二十万套，通常年份，比这还少。但北京的住房，超过600万套。换手率不到3%。这里面，绝大部分都是改善性的或者首次买房的刚需。另一点就是北京市的房贷余额。大家问下度娘，马上就知道了结果。这个数字，在今天，是3000来个亿。而北京每年成交十几万套二手房，十几万套一手房，每套房按150万算，也有3000多个亿。大家看清楚没有，全北京这十几年的房贷，没有还清的，加在一起，还不到一年的买房款。大家的房贷，要不提前还了，要不就是一次性付清了。哪里有多少贷款？没有贷款，如何投机炒房？

大家也许在生活中，看到过一些房虫，炒房为生的人。这些人不是没有。但占比很少。北京人一些有钱人，大都是买了房，放在哪里，也许放租，也许空置，保值的目的比较明显，炒来炒去的人，不多。