主题：你不知道房地产的二三事，彩虹豪庭的业主都来捧个场

任何房地产调控你要分清他是下硬手还是温柔一刀，只要看他有没有对“源”与“流”做出针对性调控，像要求银行对资质进行分级实行不同开发贷款对待，就是“源”的问题，如果要求开发企业对所开发楼盘要有相当的不动产或资金保证，直至预售才可以解冻保证金，也算对“源”下手。刚才最后的倔强朋友说的预售制度就是“流”的问题，如果要求现房销售，很显然只能到现房、工程验收结算完了才能回笼按揭资金，那么期间对建设资金等的融资需求就会大大增加，高息借贷的风险也会增大成本也会增高

任何房地产调控你要分清他是下硬手还是温柔一刀，只要看他有没有对“源”与“流”做出针对性调控，像要求银行对资质进行分级实行不同开发贷款对待，就是“源”的问题，如果要求开发企业对所开发楼盘要有相当的不动产或资金保证，直至预售才可以解冻保证金，也算对“源”下手。刚才最后的倔强朋友说的预售制度就是“流”的问题，如果要求现房销售，很显然只能到现房、工程验收结算完了才能回笼按揭资金，那么期间对建设资金等的融资需求就会大大增加，高息借贷的风险也会增大成本也会增高

离开源和流，去搞什么房产税之类的增加交易费用和购房成本的，都不是从根源解决的政策。而且还有个不说不破的理。一国经济从农耕走向商业文明是滚滚大潮，谁也挡不住，而商业文明就是要破一切交易的障碍，降低交易成本。所以增设什么审批环节，增加什么交易成本，这都是有悖于商业文明发展大趋势的，羊毛出在羊身上，总没人会因为宝马车的座套涨价了而不买宝马车，很简单的理。

然而，一个行业不会因为调控而陷入绝境，从目前来看，任何的调控最后都只给这个市场带来一个结果，就是小发展商被淘汰掉，大发展商留了下来，我相信对预售开刀是早晚的事儿，一切世间因果，哪里开始哪里结束，总要回到问题的根源解决问题，这是跑不掉的，只是不知道到那时，剩下的会不会是万科、中海、碧桂园这类巨头。

干开发的容易给人两个印象，一种是肥头大耳叼着雪茄往红酒里兑雪碧的暴发户，一种是肥头大耳满嘴黄牙的奸商，反正就联系不到好的形象上。但是人们潜意识里会认为有这么一群人，在房地产市场里牟取暴利，翻手为云覆手为雨，关系广阔无孔不入。

其实现今这一代的开发商，多半是刚洗干净泥腿子就腰里别块板砖上阵的，他们从最早的摸黑走路摸爬滚打的混出来，累积了非常深刻的开发经验，只是有些东西他们不能理论的去讲清楚，我打过交道的开发商里，给我印象最深的就是他们的嗅觉和直觉，其对商机的灵敏度不亚于鲨鱼对鲜血的敏感。但是也因为他们多半是泥腿子上岸，没有形成系统的经验和理论，仅靠嗅觉、直觉、行动迅速，很容易折腾折腾就把自己折腾出局了，在该果断的时候纠结，在该谨慎的时候往前猛冲

他们乐于跟你讲述他们对文化的理解，喜欢跟你讲自己对经济、政治大势的研判和预测，偶尔蒙对了还会很高兴。我有的同行特别看不了客户批讲文化指点江山，认为他们不懂，喜欢打断客户或者显露出不耐烦的样子，我说大可不必，客户愿意跟你说话，你从礼貌上也不该去觉得自己比别人高明，心里有这一念，外表就必然显露，行动细节就难免让人不舒服，谁也不比谁多生个脑袋瓜子，你就当闲聊呗。其实在这一行干，你要做好一个称职的聆听者，你也许不是一个很擅长言语的人，但是你必须要学会用尊重的心态去听别人的话语，这个圈子里的人跟你说话，未必是想要说服你或者征求你的意见，只是想找回一点那种给人批讲的感觉和自豪感，满足他一下利人利己，举耳之劳而已

更有趣儿的是，几乎没有一个我认识的开发商不迷信的，看风水五行找人算命都很热衷。我想是因为他们当时起步都有一定的运气成分，有点像游水，本来这人从来没游过泳，但是掉进水里，其动作刚好符合水性的规律，就没有被淹死，自己并没搞清楚自己成功的必然，只是担心这个偶然会来的太快走的太匆忙，所以需要找点心理的寄托。另外一个共同点也很有意思，我认识的开发商没一个炒股不赔钱的。

这个也不稀奇，究其原因，开发毕竟没有脱离实业外壳，如果从投资角度看策略，值得关注的只有今天该怎么干，只有今天或者很短期能不能顺利变现盈利，采取什么操作方法，会有怎样的操作分类，而对于明天明年是个什么情况的预测，虽然很有趣，但是对今天没有太大的指导意义。但是从实业角度看策略，就需要对大势、经济发展的可能性做出一定的预判。这是两种思考方法而且互不兼容，所以用玩地产的思路玩股票，赔个精光也不稀罕。但是长久的看，目前牛的地产企业都不是靠预测生存下来的，而是靠当时一个又一个当下的正确决策，以及及时的补救措施基业长青的，这个有兴趣的可以去研究研究

说点带肉的吧。     
09年，我去了一趟一个县城，现在估计很少能见到这种县城了，这个县城在09年还没有经过房地产的洗礼，这个县城的房市极其有趣，离县城中心大概一公里的地方是本地开发商开发的一个楼盘，规模相当不小，全县住宅均价约1000~1300元，住宅底商2500~2800元，离县城大概20多分钟车程的独立区是一个独立的行政区，农户集散成10个农场，在地图上占据了零星的10块耀眼的绿，都收归该区统一管理，与县城分庭抗礼。无论是全民做小买卖的高涨热情着，还是独立区农民闷声发财的悠然状态，都令我吃了一惊，这个县城如果让一个外行人看绝对是支撑不起房市发展的。而我知道，他蕴藏了强大的购买力，只是缺少一个撬起的支点。房地产市场的发展，是市场经济发展的风向标之一，这是大家都能理解的，但是很少有人知道，房市的发展，对民众财富有着重新分配和单向聚集效应。这种山高皇帝远的县城，政府管不到，政策扰不到，奸商碰不到，这种地方的老百姓，你如果不管他，他们就只会做一件事——发财。直到财富在民间聚集到一定程度，就有些先知先觉的人，来这里建立一种新的财富分配秩序，利用一些工具和手段去重新分配——房地产就是这些工具之一