主题：如何将每个人变成学区房达人！（理念篇）

前言：每天都会有各种各样的经验贴出现，美食经——告诉你哪里有便宜好吃的，装修经——告诉你装修过程中的潜规则，买车经——试图让你找到最适合你的车子，当然了，也有房产经。
 那天，当版主希望我告诉大家自己的体会时。我的确像有同学给我评分留言一样，试图就二手学区房写纯技术流的帖子。将我自己试图尽量弄清楚的每所学校、交易的每一个环节、注意的每一个细节，尽量罗列。
 随后，面对了越来越多同学的咨询，既有合适买吗？买错了怎么办？这些学校真的是这样吗？我该如何规划下一步的投资？等等。这些问题是技术流帖子能解决的吗？不能，这些问题应该都在入市之前就解决。
 当然也有人问：为什么你要试图弄清楚这些。好吧，是因为我不知道“我去买二手学区房，我到底买到的是个什么东西？”二手学区房，真的就只有这5个字吗？就5个字，值得用1年时间、跑遍大半个城市来找寻答案吗？值得，正如《杀死一只知更鸟》所描述的那样，这是一个人如何从偏执、盲从到理性的过程！所以，我得先用最简单的方式，把一些道理说通，然后大家再用一种平常心来看学区、买学区房。

第一部分  理念篇   
 第一个问题：到底哪些人在买学区房  习大大去年底说过一句话：“我们的人民热爱生活，期盼有更好的教育、更稳定的工作、更满意的收入、更可靠的社会保障、更高水平的医疗卫生服务、更舒适的居住条件、更优美的环境，期盼孩子们能成长得更好、工作得更好、生活得更好！”是不是说到你的心里了，也说到了我的心里。辛辛苦苦去看二手学区房，和上述的追求都有关系！这就是对美好生活的向往，就是人活着的希望！
 回到现实，到底哪些人已经拥有了这些？这里就要引出一个砖家的概念“中产者”。“中产者”按照砖家的解读，占据了社会收入值前20%位的人群，叫做“中产者”。难道是坐在自家飘窗上、喝着优雅咖啡、没有生活负担、和黄立行暧昧着的“杜拉拉”吗？这样的“中产者”定义有啥意义？让我们把目光放到自己身上，放到追求美好生活的人身上。

首先，我们必须剔除掉三类人：第一类是富人，这个所谓的富人是指那些能够满足自己所有正常合理的社会普通大众需求群体。当然也包括那些炫富的、活在奢侈品和豪宅里的人。第二类是坐拥资源的人。第三类是那种吃完这顿饭、不管下一顿的，上顿大鱼大肉、下顿喝西北风的，就是没有生活追求的人，虽然我念大学也这么干，但是我有追求，所以不属于此类。这三类是“特例”。
 其次，我们把剩下的追求美好生活的人分为三类：
 第一类“高产者”。就是已经基本达到这个社会普通大众生活追求的人。说的最直白点，就是被三套房做不出房产证限制死的人。说地再具体点，就是那些既有学区房、也有改善性住房的人，或者那些学区房、改善性住房合二为一的人。正在还贷款的人也算，因为你们有对美好生活的追求，贷款在你家庭的收入可控范围之内。对照习大大的标准，是不是基本能够满足了，是的。你们是成功的人。这一类人是我追求的目标。
 第二类“中产者”。就是那些积攒了一定积蓄，等着买首套市区小房子。或者是那些买了远郊房子，想换到市区小学区房的人。如果你恰巧远郊是改善性的，能够坐拥二套学区房而不需要卖房的，买完学区房你就升格为“高产者”。
 第三类“低产者”。在杭州暂时没有买下房的。包括租房的，正在打拼的。比如目前的我。有的正在准备买房，有得打算买二手学区房，还有的正在为能够买房子努力。
 

构成三个层次的，既有外地来杭州的新杭州人，也有在杭州读完大学的新杭州人，还有杭州不同城区之间想流动的本地人。
 之所以用房子作为标准来衡量，因为我们要分析的是房子，主要是二手学区房，以这个为参照物，就能很清楚的看出因为房子而导致的几个层次的递进关系。在后续讲到调控等内容的时候，也要涉及到这三个层次。
 当然，三个层次之间的流动，其期限不受限制，有的需要几年，有的需要大半辈子，还有的需要两辈子、三辈子。几年完成流动的，是那些能力非凡的人，这些人可能又能直接进入富人圈，那么你就跳出了我们讨论的三个层次。大半辈子很好理解，不多说。两三辈子就是那些得到父母资助、家人资助的，其性质自然是几辈子。

当然，浙江作为外来人口大省，政府是充分考虑外来人口的。可是这些人超过了政府的预期，所以政府在原先的教育规划之外，给外来人口也指定了他们的孩子读书的小学、初中。当然，享受服务的外来人口也不能随心所欲的乱动，所以就以缴纳社会保险等等资料，来证明你没有随心所欲流动。

 于是，有人又问了，那是因为资源没有合理分配。是的，那请你告诉我，除了这个方法，你能找到目前更合理的吗？更能被社会大多数群体接收的方法吗？如果你有，会给你发最高科学研究大奖的，所有老百姓都会衷心感谢你的。  

第三个问题：房价是怎么涨起来的、学区房是怎么出现的  按理来说，这个话题应该由房产专家来说，我这个门外汉说不清楚。
 先来说说，房价怎么怎么涨起来的。很简单，市场经济，有买的就有卖的。想买的人多，卖方就开始就地起价。于是房价就上去了。
 我们考虑任何问题，都要从中间点考虑，用相对平和的心态揣测，否则社会游戏规则就会乱套。杭州要盖地铁、延安路改造、老房子旧包新、大马路上种树，都得掏钱，哪里来的钱？大家通过各种渠道给政府的，也包括政府把国有土地使用权出让了。从总体趋势、中间点看，实惠是回到了老百姓自己身上的。  政府在用卖地等收入的钱，在做类似地铁、教育配套的时候，在每个区域上又是不平均的。因为干任何事情，摊子不能一下子摊的太大，总是有先有后。于是，有的学校相对好一些、有的学校相对差一些、有的学校历史长了积累深一些、有的学校刚刚开张经验嫩了些。   
 

习大大在说到人民的追求时，把教育放到了第一位。很好理解，因为十年树木、百年树人。每个父母总是希望孩子比自己有出息，有的父母自己有精力，有的父母崇尚放养小孩，理念不同而已。从房子的“中产者”、“低产者”的大多数父母角度看，对孩子的期望值只是“中等”，因为父母们自己很清楚，自己最多最多，也就混个“中产者”，怎么能过分要求自己的孩子呢？  很多“中产者”、“低产者”，就在想，那我在安家的时候，与其在一群不会读书的孩子中，不如到会读书的孩子中，看看能不能通过环境的影响、老师的带动，让孩子少走点弯路吧。  有这个需求，就产生了市场。“二手学区房”就诞生了，很多“中产者”、“低产者”就开开心心的在选着自己的房子，卖方就把价格提高了一些。这个时候，出来了一个叫做“投机”的坏蛋：哎呦，这么多人买，有利益啊，为了利润。其中，也有“高产者”的人，正常，他们也不光盯着学区房的，也盯着新楼盘，他们的钱也得增值，他们也得追求美好生活。当然，还有富人。总之，是有能力跟着“投机”干点事情的人。  于是，“二手学区房”就跟整个大房价一起，水涨船高。但是，当整个社会的大房价上涨，百姓有意见的时候，政府就要出台一些规则，让大家按照游戏规则玩。可这是市场经济啊，不能跟以前一样下命令啊，得按照市场规则办事情啊。  怎么限制呢。第一就是让“高产者”少跟“投机”掺乎。你去买吧，买一百套都可以，不给你做房产证了，只给你做2套，让你没办法交易了！“高产者”一看，我的钱不多，不能玩了，就退出市场了。当然，那些富人，是限制不住的。富人说，我买了你不给我证，我也无所谓，我房子空着好了。当然，也有人违法干事情的，比如当了房叔、房姐、房妹妹的那些。

第二就是让“中产者”、“低产者”头脑冷静冷静。你们得问银行借钱，那规定银行少给你借钱，要借钱就得涨首付、加利息。于是“中产者”、“低产者”也只能稍微歇歇了。
 你看，调控起作用了吧。把“高产者”限制住了，富人只有少数、起不了大的影响了，“投机”的日子也不好过了。可是，随着经济的发展、收入的积累，几年后，“中产者”、“低产者”的日子好过起来了、钱又攒差不多了、孩子大了得上学了。来吧，两人一起买房子去！
 这就好像修水坝，第二条的调控就是把大坝修起来。可是水不断涌进来，原来想买的人钱多了，新成长起来的年轻人越来越多，要买“二手学区房”等房子的人越来越多，水位越来越高。怎么办？于是，就有了年初“银行又要加首付啦！！到七成啦！！又要加利益啦！！”的消息。我的理解，不管这政策出台不出台啊，只能是稍微延缓一下时间啊。攒够能力入市、包括孩子一天天长大的“中产者”、“低产者”，始终砸锅卖铁也要挤进这个市场的，因为他们有需求。刚需啊！     
 再回到市场经济，既然你有需求，那么“市场”出来发话了。你来我这个学区，原来不是要交“择校费”吗？每年要3万，读完小学初中怎么也得30万吧，就先按照这个算吧。你看，这就是学区房的差价原点，原先这所小学的择校费是多少，表示大家都认可这个价钱，现在如果要到这个学校，“市场”也得加上这笔钱。如果大家都认为这个学校可以，是名校，比如十三中、学军、求是，“市场”就再给大家加价！认为这个学校是名气没那么大的，“市场”就稍微少点价格！于是，在大房价的基础上，一套二手学区房，“市场”用他自己的规律定价了。你说政府有办法吗？市场经济啊，他不能下命令定价啊。
 政府能做的是啥，就是“名校集团化”。你不是喜欢十三中、学军、春蕾、采荷吗，那就让附近的小学、初中全部变成名校，大家不选了吧？喜欢好老师的，教师也在学校之间流动了，大家不选了吧？  不好意思，这里还要考虑学校的一个特殊性：决定学校的好坏，有一点是生源！就像再不好的学校也有好学生，再好的学校也有不好的学生。一个区域以往的学生家庭、以往的“择校”、包括“二手学区房”，已经形成了一个相对固定的学生来源：就是“二手学区房”和“择校”的家长，相对会对教育更关注、重视，参与程度高，就像你我。这会更好地、持续地成就一所名校！  有意思吧？！正是家长们自己，配合着锤炼了一批批名师、造就了一所所名校。然后，一波又一波的家长们坚持着同样的信念，前赴后继地为了孩子往这条路上走下去，学校自然也会越来越好。而你，为了不落下，似乎也得走这条道路。其实，“孟母三迁”说的也是这个故事！

、学区房应该具备的基本、理想房型。考虑到一个家庭的构成，使用学区房的家庭构成一般包含夫妻、小孩、老人。作为“高、中、低产者”大多数夫妻双方就业，小孩处于小学期间，照看小孩大多依靠老人。因此基本需要3房作为保证。但是因为学区房的改善性已经被压缩，再考虑到夫妻生活的隐密性，只能压缩老人房、儿童房为一体，加上保证基本“五谷轮回”。最后得出结论：基本户型是2房1厨1卫。按照房屋设计计算，大致1房15平米、1房15平米、1厨7平米、1卫3平米、公摊5平米，45平米为基本底线。如果人品爆发，遇到恰巧50平米的房屋，多余面积纳入厨房，则厨房还能起到餐厅客厅的作用，实际上为家庭争取了一个公用活动空间，也就是得到了第二个结论：相对理想户型是2房1厨（厅）1卫。虽然各个空间面积狭小，但是能够起到空间的相对合理划分。当然，你也可以通过后期装修来实现这个目的，但设计师巧妇难为无米之炊，学区房的基础格局已经决定了后期的使用布局。

 5、学区房的理想楼层。不多说了，金三银四，和一般二手房一样。

 6、学区房的周边环境。包括是否靠近大马路、附近是否有社区环卫站、是否有光照，等等。这些属于房子本身以外的内容。

 1、2两个是必须同时保证的需求。在不能满足3456后续需求的情况下，应首先保证前一项需求。如果你能够逐项降低3、4、5、6的需求，那么就能在1的基础上满足2。如果你有明确的3、4、5、6的需求，那么就必须在2的基础上满足1，意味着你必须换一个没那么热门的学区找房子了。

 说得太拗口？很简单，自己把123456都列出来，根据购买力、想要的学区、必须保证的面积及其房型、楼层、环境，逐项进行取舍就可以了。取舍的大致顺序，我的理解是123456这个顺序。具体个人有个人的标准。

如果你想学区好，又要楼层好、户型好、面积大、环境好，你得不停地多掏钱。  如果你在总价限制的情况下，又要保证学区，就必须压缩你对楼层、户型、面积、环境的需求。  如果你在总价限制的情况看，要保证基本的楼层、户型、面积、环境的需求，就必须换一个没那么热门的学区。  现在，知道自己心目中、相对理性的二手学区房了吧？对二手学区房市场上到底什么样的面积、户型、楼层最热门、最受欢迎，各位看房时，可以咨询中介，他们查询的交易数据，能提供一个参考对比。  当然，这仅仅是自己计算的需求。123456的需求取舍，不仅仅取决于你的计算，更取决于房源，这是二手房的共性！亲娘哎！没人卖啊！有两种解决方法：一是对123456进行再次取舍；二是选准一个相对合理的看房时机，找到相对多一些的房源。