主题：如何将每个人变成学区房达人！（理念篇）

第五个问题  何时开始了解学区房行情、开始看房  从自己体会看。二手学区房由于其“资源相对稀缺性”和“各个家庭对123456需求”之间的矛盾，房源虽然常年有，但是选择面相对狭窄。针对这一问题，最笨的方法是像我一样，拉长看房时间，看个一年。这样自己就会对整个市场的大致流动情况心里有个谱，可以看到相对比较好的房源，选择的面可能会广一些。大致可以有这几个时间节点：
 一是民办小学完成录取、公布录取名单。2012年的时间是4月20日。今年存在不确定性，因为民办小学的招生方法可能发生变化，必须等市里新的中小学招生方案公布。二是民办初中完成电脑排位、完成自主招生。2012年这个时间节点是5月中旬。今年也存在不确定性，需密切关注政策发布。三是公办初中完成分配。2012年这个时间节点大致在6月底前。今年也存在不确定性，需密切关注政策发布。  上面三个时间点实际的信号是：我家不需要学区房啦，哪位家长来接盘哦？这部分家长一般心理预期较为理性。有些房子是能够议价的。在完成孩子升初中或初中毕业后，这种房源挂牌，寻找意向客户。对这些房子，因为有的房东的房产抵押、户口清理都没有处理干净，一般需要等到暑假才处理的好。需要你有很大的胆量、魄力和风险研判能力。大多过了10月份，这些房源相对好的就没有啦。4到10月份期间，这部分房子是最值得关注的房子，因为别人已经精心挑选过了，这个时间段相对能够接触到较多理性的房东。个别房源可能会提前挂出，但意味着你要提前替房东支付还款，延长交易过程，带来不可预知的风险。

四是每年大致12月，有一批拍卖房源逐步流出。请务必沉住气，密切关注，不见“三证”不签意向书。这批房源有“双税”，会吓退一些看房的同学，这批房源的最大问题，在于大多有前、前房东遗留户口问题，也是风险。具体看每个同学自己的判断和接受程度，
 同时，还有一批属于本小区原有居民挂牌的房源。有些是房东对房价预期太高，非常不理性，就一直用很高的价格挂着，没有必要纠结房价，这是非理性的房价。有些是存在让其他人不能接受的问题，或者本身有问题的房子，这些房源有的会被着急的同学吃下的，因为孩子上学等不起。有些是房东故意挂低一些的，一便宜就吸引很多同学看房，大家就互相抢啊抢啊，还有人帮着一块抬价，就能把房价抢上去了，真的让人不够痛快。  从2012年实施该政策以后情况看，学区房价格的增加空间已经被基本占满，在政策没有重大调整的情况下，整体价格已经提高到市场基本接收的地步。从2012年底至今情况看，在相关力量推动下，努力将学区房整体增幅按照去年增幅进行推动，实际从目前市场主体情况看，接收程度勉强，反而是部分卖方非理性思想严重。个人理解，因为今年的新政策与去年大致类似，无非强调再次从严。实际上去年入市人群已经做好了今后政策继续从严控制择校的准备，已经为市场支付了相应溢价。建议理性对待，学区房个人理性增幅预计将在后续 第二篇 技术篇 罗列。  当然了，二手学区房也是个商品。跟所有房产一样的通常情况，就不需要在学区房的帖子里研究了。

第六个问题  学区房的风险何在  这个问题，貌似很简单。可是要稍微说得清楚一点点，我们老百姓，真不容易。这年头，为啥老百姓自己都要把自己逼成半桶水的“专家”。因为社会好复杂，跟电视剧《步步惊心》一样啊，我不稍微多知道些，被卖了还帮你数钱呢！  我们得适当了解以下，构成一套学区房风险的东西主要有哪些：
 一是建筑物本身，这是最最最最最重要的！
 首先，我们得回到学区房的基本属性：住宅。这里要借用一些不动产评估的相关概念，如果我说的不对，专家看了就一笑了之吧。我们说一套房子到底值多少钱，对任何房产的估价，谁说了都不算，都是一个技术服务机构去操作的，这些机构就是不动产评估机构，如果你不知道，也不要紧，走商业贷款的同学到时候会给他们交一笔评估费的，这个价格就是银行认可的房价。  房子是在土地上的，两个是绑在一起的。所以一般我们都叫“房地产”。房子不能移动，所以又叫“不动产”。一动就没有了。这个动包括房子塌了。当然，现在很流行的“房屋移动”，就是那些古建筑的方法，不过你家的房子想这么整体移走，得邻居都同意，可是移走放哪里？你还得买块地去放。
 有同学就会问：既然房子塌了，那地也还是我的吧？这位同学没有学习物权法，房子塌了，地就会被收回的。
 有同学问了：那我70年的土地使用证，跟30年有啥区别？当然有区别，设定这个期限，因为房子主要目的是用来居住的，至少得考虑住宅的经济寿命差不多50年，然后房子还是能继续存在好些年，房子和土地至少得差不多。总不能为了学区房，设置一个10年的土地使用期哦。
 又有同学问了：那我买的老房子，土地使用期跟房子一样，都是好老好老的？没事情，70年到了，只要房子还在，会自动向后续时间的，还是你的房子，土地还是给你用，不过可能得多承担一笔费用而已。

第七个问题   心态、还是心态  一、为学区房所花的心思、资金，已经足够我用在自己孩子身上。  二、关注学区房是为了追求市区紧缺房源、扭转当前短期内教育资源不平衡分配的无奈之举。随着“名校集团化、中考保送激增”的实际情况看，中考对优质生源的分流作用将大大降低，2012年前的比对数据已无多大参照意义。特别是所谓名校，保送名额占据了相当数量。加之部分城区试试民办改公办、初中联片招生、小学相对自选直升初中，其单纯学区房的性质进一步被压缩。不是短期内解决上学问题的同志，没有必要仓促为10年乃至15年后的学区入市。如果愿意压缩居住性，换取学区房，可以考虑。但是这部分同志做好今后长期居住的准备，务必多关注房屋本身！  三、请多关注学区房居住群体的来源。看房时咨询中介、询问邻居。根据2010年《全国少年儿童阅读调查报告》显示，对孩子影响最大的不是老师、是同学，相对一个教育素质较高的邻居、一个接受家庭教育较好的同学，影响更大。  四、决定入学区房市场的，务必保持理性心态。当前市场中，人为推动势力影响较大，务必综合分析政策后再决断。

理念篇结语：您还纠结着这么几个大热门学区？不是的！适合每个人自己孩子的年龄、家庭购买力、抗风险能力、家庭长远规划等因素的，才是适合每个人自己的、最好的学区房。