主题：学区房购房攻略

3、学区房毕竟是房子，必须保证基本的居住性，这是我个人的理解。那什么样的房子能够满足基本的居住性。这个可以参照廉租房和经济适用房的标准，按照有关规定：新建廉租住房套型建筑面积应当控制在50平方米以内。因此，个人理解，建筑面积50平米上、下是学区房的理想面积。因为，对大多数购房者来说，学区房本身，是靠压缩住房的改善性，来换取其教育的附加属性的。那些想买建筑面积超过90平米的同学，当然可以，但是因为这样的住房，具有基本改善性、教育性的双重属性，性质叠加了，就“高、中、低产者”三类人而言，购买都是非常大的压力。建筑面积超过140平米的，具有享受性、教育性的双重属性，性质再次被叠加了，基本应该被“中、低产者”的理性消费者淘汰。

第二就是让“中产者”、“低产者”头脑冷静冷静。你们得问银行借钱，那规定银行少给你借钱，要借钱就得涨首付、加利息。于是“中产者”、“低产者”也只能稍微歇歇了。
你看，调控起作用了吧。把“高产者”限制住了，富人只有少数、起不了大的影响了，“投机”的日子也不好过了。可是，随着经济的发展、收入的积累，几年后，“中产者”、“低产者”的日子好过起来了、钱又攒差不多了、孩子大了得上学了。来吧，两人一起买房子去！
这就好像修水坝，第二条的调控就是把大坝修起来。可是水不断涌进来，原来想买的人钱多了，新成长起来的年轻人越来越多，要买“二手学区房”等房子的人越来越多，水位越来越高。怎么办？于是，就有了年初“银行又要加首付啦！！到七成啦！！又要加利益啦！！”的消息。我的理解，不管这政策出台不出台啊，只能是稍微延缓一下时间啊。攒够能力入市、包括孩子一天天长大的“中产者”、“低产者”，始终砸锅卖铁也要挤进这个市场的，因为他们有需求。刚需啊！  

再回到市场经济，既然你有需求，那么“市场”出来发话了。你来我这个学区，原来不是要交“择校费”吗？每年要3万，读完小学初中怎么也得30万吧，就先按照这个算吧。你看，这就是学区房的差价原点，原先这所小学的择校费是多少，表示大家都认可这个价钱，现在如果要到这个学校，“市场”也得加上这笔钱。如果大家都认为这个学校可以，是名校，比如十三中、学军、求是，“市场”就再给大家加价！认为这个学校是名气没那么大的，“市场”就稍微少点价格！于是，在大房价的基础上，一套二手学区房，“市场”用他自己的规律定价了。你说政府有办法吗？市场经济啊，他不能下命令定价啊。
政府能做的是啥，就是“名校集团化”。你不是喜欢十三中、学军、春蕾、采荷吗，那就让附近的小学、初中全部变成名校，大家不选了吧？喜欢好老师的，教师也在学校之间流动了，大家不选了吧？  不好意思，这里还要考虑学校的一个特殊性：决定学校的好坏，有一点是生源！就像再不好的学校也有好学生，再好的学校也有不好的学生。一个区域以往的学生家庭、以往的“择校”、包括“二手学区房”，已经形成了一个相对固定的学生来源：就是“二手学区房”和“择校”的家长，相对会对教育更关注、重视，参与程度高，就像你我。这会更好地、持续地成就一所名校！  有意思吧？！正是家长们自己，配合着锤炼了一批批名师、造就了一所所名校。然后，一波又一波的家长们坚持着同样的信念，前赴后继地为了孩子往这条路上走下去，学校自然也会越来越好。而你，为了不落下，似乎也得走这条道路。其实，“孟母三迁”说的也是这个故事！

4、学区房应该具备的基本、理想房型。考虑到一个家庭的构成，使用学区房的家庭构成一般包含夫妻、小孩、老人。作为“高、中、低产者”大多数夫妻双方就业，小孩处于小学期间，照看小孩大多依靠老人。因此基本需要3房作为保证。但是因为学区房的改善性已经被压缩，再考虑到夫妻生活的隐密性，只能压缩老人房、儿童房为一体，加上保证基本“五谷轮回”。最后得出结论：基本户型是2房1厨1卫。按照房屋设计计算，大致1房15平米、1房15平米、1厨7平米、1卫3平米、公摊5平米，45平米为基本底线。如果人品爆发，遇到恰巧50平米的房屋，多余面积纳入厨房，则厨房还能起到餐厅客厅的作用，实际上为家庭争取了一个公用活动空间，也就是得到了第二个结论：相对理想户型是2房1厨（厅）1卫。虽然各个空间面积狭小，但是能够起到空间的相对合理划分。当然，你也可以通过后期装修来实现这个目的，但设计师巧妇难为无米之炊，学区房的基础格局已经决定了后期的使用布局。  5、学区房的理想楼层。不多说了，金三银四，和一般二手房一样。  

6、学区房的周边环境。包括是否靠近大马路、附近是否有社区环卫站、是否有光照，等等。这些属于房子本身以外的内容。  1、2两个是必须同时保证的需求。在不能满足3456后续需求的情况下，应首先保证前一项需求。如果你能够逐项降低3、4、5、6的需求，那么就能在1的基础上满足2。如果你有明确的3、4、5、6的需求，那么就必须在2的基础上满足1，意味着你必须换一个没那么热门的学区找房子了。  说得太拗口？很简单，自己把123456都列出来，根据购买力、想要的学区、必须保证的面积及其房型、楼层、环境，逐项进行取舍就可以了。取舍的大致顺序，我的理解是123456这个顺序。具体个人有个人的标准。

如果你想学区好，又要楼层好、户型好、面积大、环境好，你得不停地多掏钱。  如果你在总价限制的情况下，又要保证学区，就必须压缩你对楼层、户型、面积、环境的需求。  如果你在总价限制的情况看，要保证基本的楼层、户型、面积、环境的需求，就必须换一个没那么热门的学区。  现在，知道自己心目中、相对理性的二手学区房了吧？对二手学区房市场上到底什么样的面积、户型、楼层最热门、最受欢迎，各位看房时，可以咨询中介，他们查询的交易数据，能提供一个参考对比。  当然，这仅仅是自己计算的需求。123456的需求取舍，不仅仅取决于你的计算，更取决于房源，这是二手房的共性！亲娘哎！没人卖啊！有两种解决方法：一是对123456进行再次取舍；二是选准一个相对合理的看房时机，找到相对多一些的房源。

第五个问题  何时开始了解学区房行情、开始看房  从自己体会看。二手学区房由于其“资源相对稀缺性”和“各个家庭对123456需求”之间的矛盾，房源虽然常年有，但是选择面相对狭窄。针对这一问题，最笨的方法是像我一样，拉长看房时间，看个一年。这样自己就会对整个市场的大致流动情况心里有个谱，可以看到相对比较好的房源，选择的面可能会广一些。大致可以有这几个时间节点：
一是民办小学完成录取、公布录取名单。2012年的时间是4月20日。今年存在不确定性，因为民办小学的招生方法可能发生变化，必须等市里新的中小学招生方案公布。二是民办初中完成电脑排位、完成自主招生。2012年这个时间节点是5月中旬。今年也存在不确定性，需密切关注政策发布。三是公办初中完成分配。2012年这个时间节点大致在6月底前。今年也存在不确定性，需密切关注政策发布。  上面三个时间点实际的信号是：我家不需要学区房啦，哪位家长来接盘哦？这部分家长一般心理预期较为理性。有些房子是能够议价的。在完成孩子升初中或初中毕业后，这种房源挂牌，寻找意向客户。对这些房子，因为有的房东的房产抵押、户口清理都没有处理干净，一般需要等到暑假才处理的好。需要你有很大的胆量、魄力和风险研判能力。大多过了10月份，这些房源相对好的就没有啦。4到10月份期间，这部分房子是最值得关注的房子，因为别人已经精心挑选过了，这个时间段相对能够接触到较多理性的房东。个别房源可能会提前挂出，但意味着你要提前替房东支付还款，延长交易过程，带来不可预知的风险。

第六个问题  学区房的风险何在  这个问题，貌似很简单。可是要稍微说得清楚一点点，我们老百姓，真不容易。这年头，为啥老百姓自己都要把自己逼成半桶水的“专家”。因为社会好复杂，跟电视剧《步步惊心》一样啊，我不稍微多知道些，被卖了还帮你数钱呢！  我们得适当了解以下，构成一套学区房风险的东西主要有哪些：
一是建筑物本身，这是最最最最最重要的！
首先，我们得回到学区房的基本属性：住宅。这里要借用一些不动产评估的相关概念，如果我说的不对，专家看了就一笑了之吧。我们说一套房子到底值多少钱，对任何房产的估价，谁说了都不算，都是一个技术服务机构去操作的，这些机构就是不动产评估机构，如果你不知道，也不要紧，走商业贷款的同学到时候会给他们交一笔评估费的，这个价格就是银行认可的房价。  房子是在土地上的，两个是绑在一起的。所以一般我们都叫“房地产”。房子不能移动，所以又叫“不动产”。一动就没有了。这个动包括房子塌了。当然，现在很流行的“房屋移动”，就是那些古建筑的方法，不过你家的房子想这么整体移走，得邻居都同意，可是移走放哪里？你还得买块地去放。

第六个问题  学区房的风险何在  这个问题，貌似很简单。可是要稍微说得清楚一点点，我们老百姓，真不容易。这年头，为啥老百姓自己都要把自己逼成半桶水的“专家”。因为社会好复杂，跟电视剧《步步惊心》一样啊，我不稍微多知道些，被卖了还帮你数钱呢！  我们得适当了解以下，构成一套学区房风险的东西主要有哪些：
一是建筑物本身，这是最最最最最重要的！
首先，我们得回到学区房的基本属性：住宅。这里要借用一些不动产评估的相关概念，如果我说的不对，专家看了就一笑了之吧。我们说一套房子到底值多少钱，对任何房产的估价，谁说了都不算，都是一个技术服务机构去操作的，这些机构就是不动产评估机构，如果你不知道，也不要紧，走商业贷款的同学到时候会给他们交一笔评估费的，这个价格就是银行认可的房价。  房子是在土地上的，两个是绑在一起的。所以一般我们都叫“房地产”。房子不能移动，所以又叫“不动产”。一动就没有了。这个动包括房子塌了。当然，现在很流行的“房屋移动”，就是那些古建筑的方法，不过你家的房子想这么整体移走，得邻居都同意，可是移走放哪里？你还得买块地去放。

第六个问题  学区房的风险何在  这个问题，貌似很简单。可是要稍微说得清楚一点点，我们老百姓，真不容易。这年头，为啥老百姓自己都要把自己逼成半桶水的“专家”。因为社会好复杂，跟电视剧《步步惊心》一样啊，我不稍微多知道些，被卖了还帮你数钱呢！  我们得适当了解以下，构成一套学区房风险的东西主要有哪些：
一是建筑物本身，这是最最最最最重要的！
首先，我们得回到学区房的基本属性：住宅。这里要借用一些不动产评估的相关概念，如果我说的不对，专家看了就一笑了之吧。我们说一套房子到底值多少钱，对任何房产的估价，谁说了都不算，都是一个技术服务机构去操作的，这些机构就是不动产评估机构，如果你不知道，也不要紧，走商业贷款的同学到时候会给他们交一笔评估费的，这个价格就是银行认可的房价。  房子是在土地上的，两个是绑在一起的。所以一般我们都叫“房地产”。房子不能移动，所以又叫“不动产”。一动就没有了。这个动包括房子塌了。当然，现在很流行的“房屋移动”，就是那些古建筑的方法，不过你家的房子想这么整体移走，得邻居都同意，可是移走放哪里？你还得买块地去放。