主题：房价首次赶超杭州——温州房价是怎样涨高的

房价首次赶超杭州——温州房价是怎样涨高的

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    都说杭州房价全省最高，但现在这顶帽子让给温州了。楼市中的“温州现象”也耐人寻味。

    11月8日，在加息的压力下，温州市国有土地出让爆出天价的新闻再次牵动了人们的目光。温州市区一块规划建设规模不超过173560平方米的土地，以153000多万元的价格被拿走，楼面地价达到8815元/平方米，另一块建设规划规模不超过15000平方米的土地竞得15800多万元，楼面地价更是达到10533元/平方米，双双刷新了温州市国有土地出让成交纪录。在中国，以温州这样一个中小城市而言，其房价之高，令人惊讶。

    据温州市城市调查队最新统计显示，今年1~3季度，温州市区房屋销售综合平均价首次超过杭州，名列全省首位。其中商品房销售平均价比杭州高出2％，比全省平均水平高出31.7％；二手房交易平均价比杭州高出6％，比全省高出71.3％。

    房交会之后，杭州楼市交易又是一片红火，房价继续保持上涨势头。作为浙江房价新排行榜中的“老二”，杭州又能从温州现象中读到些什么呢？

调查〉〉 温州房价高歌猛进的背后
    
    这次杭州房交会上，一度消逝的温州炒房客卷土重来。有人说，这是温州房价太高的缘故，在温州炒房客眼里，只要比温州房价低的城市，都是有投资空间的。

土地供应严重饥渴

    房价的上涨离不开供求关系。

    商品房阶段性供不应求带来房价上涨。由于建设周期的关系，前三季度温州市区多层、高层商品房住宅的上市销售面积不到15万平方米，只占上年同期的1/3多。另外，相比杭州和宁波，温州经济适用房的建设力度不足，开发量远远落后，也影响了房价。

    今年温州土地投放量减少，1~3季度温州市新投入房地产开发的土地，因各种原因出现流标，前几年能频繁看到的土地拍卖公告也少了很多。11月8日，温州推出的3块地为今年首次成功的土地出让。长时间的饥渴难免会制造抢购效应。

    温州一级土地基准地价为5020元/平方米，限定容积率≤2.5。而杭州新一轮调整的基准地价显示，一级土地基准地价为6600元/平方米。虽说基准地价水平温州低于杭州，但由于土地投放少，开发商疯狂抢地，土地在拍卖出让时往往能创造高价奇迹。

    温州最新的一次土地出让再次创历史新高。两块土地最后拍得价都超出起拍价约两倍。一块建设规划规模不超过173560平方米的土地拍得153000多万元，而起拍价仅为77000万元。参加该地块投标的共有十六家房开公司。拍得土地使用权的中瑞财团目前不具备房地产开发资格，但表示将注册房地产开发资格。外行进军房地产业说明他们对房地产大势依旧看好。

    一方面是土地推出少，一方面是房源奇缺，这都加大了购房者对房价上涨的心理预期。本月央行加息，使得温州市区房地产二级市场曾一度交投清淡。虽然房价一直坚挺，但购买者坚持持币观望。地块拍卖创天价的消息一经传出，温州市区房屋中介挂牌价每平方米一下子被推高五六百元，有的还惜售，等待更高的房价。杭州市今年提出6000亩用地的供应计划，大大高于往年，是1995年到2000年6年的供应量，为在土地供应紧缺的情况下历史上最大规模的推地行动。而温州的土地供应紧缺状况更甚于杭州

人为炒作助涨房价

    虽说，温州房价已到了高位，但擅长投资房产的温州人却还是看好温州房产。有一种说法，他们之所以去外地炒房很大一部分原因是因为在温州拿不到房子。

    分析省城调队的统计数据，记者注意到，在省内各城市中，只有温州的二手房价格高于商品房。今年前三季度，温州二手房交易综合平均价格同比猛升32％。这和温州楼市炒风兴盛不无关系。

    新城是温州的新城区，未来的温州市政府将迁往那里，它往往是每一轮涨价潮的“重灾区”。“就在今年十一节前的两周内，新城的房价一夜之间突然走高”，一家位于新城的某中介公司经纪人介绍，新城这股潮涨源于8月底，9月中旬达到了高潮。表现最明显的是同人花园、绿洲花园、大自然等楼盘。以同人花园为例，加价从原先的10万～15万元，一下子蹿上了20万～40万元，总价比一个月前高了10万多元。个别好的房源价格逼近了10000元／平方米。而大自然一期、绿洲花园、英豪等楼盘都在一两周内每平方米升了1000元，价格达到9000～10000元／平方米。

    一周涨1000元，这样的涨幅就连以“楼市杭州现象”自居的杭州也“自叹不如”。

    据业内人士分析，新城本轮的涨价潮除了和整个温州楼市的大盘有关外，还有自身的一个必然。首先，新城经过几年发展，新市政府大楼的即将竣工验收，整个区域目前无论从配套、环境还是住宅小区的功能都逐渐完善，市政设施纷纷竣工投用，城市未来中心区的面貌逐渐清晰。其次，接下来新城区域将有红日三期等新盘陆续推出，很多炒家会在新盘开出前，吃进周边房源，造成了市面房源紧张的局面，促使房价走高。

    据悉，温州炒楼花严重时，一些楼盘只是一张定位单，炒楼者却以一种“击鼓传花”的方式在轮流转让。

    本身房源紧张，开发商也参与了炒作。国庆前夕是温州一手房开盘的一次集中期，这次开盘明显的特征是开高价盘。海螺置业的一位经纪人认为，和以往开发商留有市场空间，“让利”给买到一手房的投资者不同，开发商直接拿走了一手和二手的差价。这位经纪人说，这样就出现了开盘价就达到7000元／平方米的现象，“而且还是内部排队预订才能拿到。”开发商抓住了市民普遍认为一手房源就有赚的心理，采取了高开高走的策略。

    对比了新开盘的价格和周边目前二手房源的价格发现，个别新开盘的认购价已经平了市场流通的二手房价，甚至每平方米超过了200～500元。这样反过来，带动了本来平稳的二手房价格“直追”，水涨船高，房价就这样一波波上去。

丰厚民资支撑房价

    从去年6月央行发行的121号文件，到今年的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，再加上新近的加息，银根收紧政策对大部分房开公司的资金都有影响。

    温州银监分局最新提供的数据表明，今年以来，随着国家宏观调控政策的实施，温州市房地产开发商贷款回落明显。截至8月底，全市银行金融机构房地产开发商贷款余额21.77亿元，比年初减少3.63亿元，而去年同期则比去年初增加32.57亿元，一减一增相差36.2亿元。

    但是温州人总能通过各种渠道筹到资金。据了解，目前温州的民间贷款利率已升至15％，高出银行规定利率3倍以上。

    温州市房产公司普遍规模偏小，在巨大的资金压力下，目前多采取房地产信托的方式完成前期的建设资金筹集，保证按时开盘投市和房价的坚挺。等到楼盘交付的时候，受托资金可以在房价里面扣除。这样，很多新开楼盘的首付比例就增加到了40％，甚至70％以上，折成现金则是四五十万元甚至更多。

    而温州人强劲的购买力也不可忽视。据统计，在外创业的温州生意人有近200万人，在家乡买套房子的游子归巢思想使他们成了温州楼市的有力组成部分。在温州商品房总成交量中，这些人的购房比例占了至少20%以上，“他们对于楼盘的高价格往往不怎么敏感。”据温州银行部门统计，温州个人按揭贷款很少有人还贷超出3年。

观点〉〉 高房价成因：温州杭州之比较
    
    温州的房价为什么会比杭州高？和杭州的高房价相比，温州高房价的成因又有什么不同之处？

    浙江大学房地产研究所所长赵杭生—————

    首先，温州城市规模较小，一共只有鹿城、瓯海、龙湾三区，房价相对较平均，最高13000元/平方米，最低5000元/平方米。而杭州则不然，随着城市扩容，余杭、萧山等地涌现不少楼盘，尽管西湖周边的楼盘还是在用美元计算着价格，但杭州楼市的均价毕竟降低了。其次，杭州房价暂缓上涨步伐，应该说在某种程度上得益于通过宏观调控抑制了炒房者。但温州情况不同，尽管今年5月，温州政府出台过相关政策调整二手房买卖市场，以降低炒房热度，但在今年8月，善于观察市场的温州人在“只闻狼声、不见狼影”的情况下，又出动了，致使二手房均价一下子被炒高。

    另外，温州民营资本雄厚，市民消费力较强。总的来说，温州房价全省最高，是市场选择的结果。
    
    浙江大华房地产开发有限公司总经理罗丙洋———

    温州房价的奇高和杭州不无相似，也是供求矛盾的产物，只不过温州的这一矛盾比杭州更为严重罢了。

    温州是个典型的人多地少城市。温州人均耕地面积低于全国。随着近些年温州经济的发展，城市规模的不断扩大，一系列城市规划的出台，导致大量土地进行了开发；民营企业的日渐增多，他们的厂房、宿舍也需要用大量的土地去建设。目前城区除了南边还有部分可开发的土地之外，其他东、西、北基本已没有可建房的土地了。城市很小，人口不少。这样的城市，土地和需求的矛盾是显而易见的。

    构成温州楼市强盛需求的另一个因素是温州人强盛的投资需求。除本地人外，温州外出创业的人和周边农村来温创业的人投资房产的需求都很旺盛。温州人不但有钱，而且胆子很大，这一特性也是温州楼市特有的。

    从杭州和温州高房价现象可看出，供求关系是支撑房价的最基本因素，但房价涨得太快还是有风险的，相比杭州，温州楼市的风险显然要大一些。

    温州市基准地价标准（元/平方米）
    土地等级    一    二    三    四    五    六   七   八
    标准（住宅）5020  4500  3690  2660  1550  750  540  330
                            （容积率≤2.5）

    来源：钱江晚报 作者：文/温州都市报记者 叶浩寄 本报记者 张卉

有理。

哎，这几天怎么不见主任啊？