主题：2013年杭州楼市三大猜想

楼市永远充满变数，政策会变，房价会变，购房需求也会主动或被动地出现变化。在经历了先抑后扬从低谷直上云端的奇诡2012年后，我们对2013年的楼市充满期待和想象。

              
限购限贷政策会不会取消，房产税会不会开始征收，房价到底会跌还是会涨……且让我们来摆事实讲道理猜上一猜，这会左右明年楼市的三大话题。

2012年楼市怎么样？
              

土地出让总额比2011年大幅增长了34%

            
商品住宅成交套数和金额创下近三年新高

            
但是成交均价为近三年最低

             
2012年杭州主城区全年出让土地77宗

         
总出让可建建筑面积约517万方

           
成交总额约424.76亿元，较2011年全年的卖地总额316.7亿元大幅增长了34%。

      
（以上数据为杭州主城区）

早在2011年1月，上海和重庆两地就开始征收房产税，成为令人瞩目的“改革试验田”。在征收对象方面，上海规定在不再新购住房的前提下，对存量房不征收房产税；重庆则对存量独栋商品住宅要征收房产税。上海的适用税率分两档，即0.4%和0.6%；重庆分三档，分别为0.5%、1%和1.2%。沪渝两地都对“新购普通房”有明确界定，其中上海规定本市家庭新购的第二套及以上住房（包括新房和二手房），非本市家庭为新购住房（不论是否第一套）。重庆则认定本市家庭独栋商品住宅（无论存量还是增量）；非本市家庭新购的高档住房（价格比主城新房成交价高2倍）。

与其他税费相比，上海和重庆征收的房产税税率并不高，房产税在两地实行近两年来，对楼市影响并不明显。尤其是上海，2012年上海新建商品住宅均价同比涨幅1.8%，是房产税征收税率的三到四倍。

         
如果房产税试点扩至杭州，将会对杭州楼市产生什么样的影响？双赢机构总经理章惠芳表示，如果杭州实行房产税跟上海和重庆类似，那短期内对楼市的影响不会很大；但如果房产税政策相当严厉，影响还是会比较明显的。“关键得看房产税是否针对存量房征收。”我爱我家相关负责人周包军认为，房产税是否针对存量房增收，对杭州楼市的影响至关重要，如果算上存量房，那么征收房产税的基数会相当庞大，涉及面很广，对杭州楼市的影响也就会较为显著。

房价会涨还是会跌？

           
明年杭州楼市新增供应量有多少？价格会涨还是跌？这些都是购房者最关心的问题。

          
根据相关数据统计，2013年，杭州约有170个在售项目将续推房源，预计续推房源量701.7万平方米；新盘方面，预计有超70个住宅楼盘（不包含尚未确定案名的地块）将亮相，预计总上市量255.5万平方米；此外，有望上市的宅地供应量也有134.9万平方米。

        
以上数据全部加起来，2013年杭州预计上市住宅量达近1092.1万平方米。如果按照2012年已售住宅109平方米的套均面积来计算，2013年将上市的住宅约有10万套，加上目前剩余的约6万套存量住宅，明年预计将有16万套可售住宅。另据统计，2012年杭州新增住宅供应量为822.37万平方米。如果按预计中的2013年新增1092.1万平方米来算，那么，2013年将比今年还要多出269.73万平方米的新增住宅供应量，增幅达32.8%。

 此外，值得一提的是，随着近两年市场成交节奏的放缓，今年已经出现了不少准现房、现房销售的情况，这些楼盘明年会继续推盘，预计2013年楼盘现房销售的状况会出现较大面积的蔓延。这些房源将冲击以现房为优势而提价的二手房市场，或将平抑二手房市场价格，拉平一手、二手房市场之间的价差，既带来更多的可选择余地，也给选房行为提供了更清晰真切的各方面可参考因素，这对广大购房者来说无疑是个好消息。