近期深圳、上海房价暴涨，大众抢房的新闻和段子很多。本人在杭州，比较关注房产市场，做过多次房产投资交易，近期跑过多次售楼部和房产中介，帮朋友谈合同签了几套房子，结合个人理解谈下近期的杭州房产市场。1、 成交非常非常火爆，杭州今年1月份以前应该是连续10个月新房成交过万套，14/15两年政府卖地压缩，15年底已经基本将13年天量土地出让消化了很多，隐性库存大幅下降，春节后二手房成交猛增，3月2日/3日两天二手房成交接近500套，按此趋势全月二手房成交量也会过万，印象中14年杭州全年二手房成交也就2万多套，如果新盘捂盘惜售，二手房成交量会超过一手房。2、 二手房是最能反应市场热度的，大量成交的结果是热点区域二手房高性价比房源被扫空，成交单价急剧上升。比如景芳附近的天阳凤起，15年底89方最低卖260万左右，现在300万以下找不到房源，个别成交单价可以到3万以上，新盘少了二手房的比价效应，下一步肯定是调价，奥体的旭辉城14年最低成交价2万出头，2月份整体成交均价已到2.9万。3、 整体分化严重，杭州09年房价整体翻番，然后整体价格一直盘整了6年，郊区持续阴跌，热点区域价格（如市中心、滨江、钱新、奥体）回到了10年高点附近或新高，但下沙、闲林还差很远，记得09年12月下沙保利东湾一线江景卖到2万，目前小区二手房成交价在一万出头。4、 谁是买家？谁是卖家？身边的朋友同事对住房满意的很少，大多是几年前买在郊区、偏远地段，小孩快读书了，都想改善地段和学区，有房的改善需求很强烈，没房的看到上升趋势后都急了，因此短期内买家会急剧上升。前几年持续的限购限贷政策已经将很多投资需求赶出市场，且前几年有些投资房产已经转给自住，热点区域卖家跟不上了，表现出的形式就是目前郊区涨不起来，市中心和热点区域上涨20%以上，个别区域一房难求。5、 降息降首付降税极大的提升了买家的购买力，涨价趋势会刺激改善需求提前入市，而杭州市政府压缩14/15年卖地，去年新政要求结顶或造到10楼以上才能开盘，上月新政要求余杭、萧山供地都要由市政府统一规划，都将明显减少1~2年内的新房供应，杭州主城区目前库存住宅3.2万套，按照目前的去化速度，半年就没了，因此供需关系已经逆转，杭州估计将结束6年的盘整，有一段快速上升期。6、 1线及二线城市房价演变路径猜想（估计也适用于深圳、上海）：09~14年路径猜想：房价上涨过快——政府调控——继续上涨——透资未来的购买力——限购限贷，天量保障房——高位盘整——成交持续下滑——阴跌，部分投资客离场——买家观望。15年~20年路径猜想：经济低迷，政府救市——降息降首付降税，减少土地出让——敏锐的刚需进场——部分改善需求进场——价格开始上升——投资客进场——房价明显上涨——大量置换需求被激发——刚需及跟风者入场——房价猛涨——政府放风调控——加大调控力度——人口结构需求持续下降，房价大跌——维稳，但人口结构——持续阴跌。估计深圳已经走过了大量置换需求被激发，下一步就等最后的接盘侠和调控了。杭州还在价格开始上升，投资客进场阶段，再过半年可以演化到目前上海或深圳的状况。 个人看法，房地产应该快接近大周期顶部，但就杭州市场看，刚结束6年盘整，库存将会快速下降，因此价格快速上涨的概率大，而且上涨后能否再调整回到目前的平台很难。目前上涨只限于热点区域，郊区价格还没怎么动，刚需或改善可以出手了，普涨很快就会到来。
近期深圳、上海房价暴涨，大众抢房的新闻和段子很多。本人在杭州，比较关注房产市场，做过多次房产投资交易，近期跑过多次售楼部和房产中介，帮朋友谈合同签了几套房子，结合个人理解谈下近期的杭州房产市场。
1、 成交非常非常火爆，杭州今年1月份以前应该是连续10个月新房成交过万套，14/15两年政府卖地压缩，15年底已经基本将13年天量土地出让消化了很多，隐性库存大幅下降，春节后二手房成交猛增，3月2日/3日两天二手房成交接近500套，按此趋势全月二手房成交量也会过万，印象中14年杭州全年二手房成交也就2万多套，如果新盘捂盘惜售，二手房成交量会超过一手房。
2、 二手房是最能反应市场热度的，大量成交的结果是热点区域二手房高性价比房源被扫空，成交单价急剧上升。比如景芳附近的天阳凤起，15年底89方最低卖260万左右，现在300万以下找不到房源，个别成交单价可以到3万以上，新盘少了二手房的比价效应，下一步肯定是调价，奥体的旭辉城14年最低成交价2万出头，2月份整体成交均价已到2.9万。
3、 整体分化严重，杭州09年房价整体翻番，然后整体价格一直盘整了6年，郊区持续阴跌，热点区域价格（如市中心、滨江、钱新、奥体）回到了10年高点附近或新高，但下沙、闲林还差很远，记得09年12月下沙保利东湾一线江景卖到2万，目前小区二手房成交价在一万出头。
4、 谁是买家？谁是卖家？身边的朋友同事对住房满意的很少，大多是几年前买在郊区、偏远地段，小孩快读书了，都想改善地段和学区，有房的改善需求很强烈，没房的看到上升趋势后都急了，因此短期内买家会急剧上升。前几年持续的限购限贷政策已经将很多投资需求赶出市场，且前几年有些投资房产已经转给自住，热点区域卖家跟不上了，表现出的形式就是目前郊区涨不起来，市中心和热点区域上涨20%以上，个别区域一房难求。
5、 降息降首付降税极大的提升了买家的购买力，涨价趋势会刺激改善需求提前入市，而杭州市政府压缩14/15年卖地，去年新政要求结顶或造到10楼以上才能开盘，上月新政要求余杭、萧山供地都要由市政府统一规划，都将明显减少1~2年内的新房供应，杭州主城区目前库存住宅3.2万套，按照目前的去化速度，半年就没了，因此供需关系已经逆转，杭州估计将结束6年的盘整，有一段快速上升期。
6、 1线及二线城市房价演变路径猜想（估计也适用于深圳、上海）：
09~14年路径猜想：
房价上涨过快——政府调控——继续上涨——透资未来的购买力——限购限贷，天量保障房——高位盘整——成交持续下滑——阴跌，部分投资客离场——买家观望。
15年~20年路径猜想：
经济低迷，政府救市——降息降首付降税，减少土地出让——敏锐的刚需进场——部分改善需求进场——价格开始上升——投资客进场——房价明显上涨——大量置换需求被激发——刚需及跟风者入场——房价猛涨——政府放风调控——加大调控力度——人口结构需求持续下降，房价大跌——维稳，但人口结构——持续阴跌。
估计深圳已经走过了大量置换需求被激发，下一步就等最后的接盘侠和调控了。
杭州还在价格开始上升，投资客进场阶段，再过半年可以演化到目前上海或深圳的状况。
个人看法，房地产应该快接近大周期顶部，但就杭州市场看，刚结束6年盘整，库存将会快速下降，因此价格快速上涨的概率大，而且上涨后能否再调整回到目前的平台很难。目前上涨只限于热点区域，郊区价格还没怎么动，刚需或改善可以出手了，普涨很快就会到来。