主题：从申花板块的住宅供应（存量+增量）来看蓝孔雀的竞争压力

申花潜在161万方住宅供应 八成为在售

2015杭州楼市供应报告第五期

浙报传媒地产研究院

主要数据：

(1) 截至2015年2月底，杭州申花板块(含申花北和紫金港，下同)商品住宅潜在供应量约为161万方。

(2) 以100平方米的套均面积估算，杭州申花板块商品住宅潜在供应量约合1.6万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算，约合1.3万套商品住宅。

(3) 申花板块内潜在供应量区域分布比较集中，主要分布在申花北和蓝孔雀综合体，分别为57万方和41万方，占到申花板块潜在供应量的6成。

(4) 未来申花板块潜在供应量近8成来自在售住宅楼盘，且集中在个别楼盘。融信·蓝孔雀、阳光郡、中旅·紫金名门、黄龙金茂悦、欣盛·东方福邸和景瑞·申花壹号院等6个楼盘潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的73%。

(5) 未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量仅占申花板块商品住宅潜在供应量的约2成，且分布较为集中。蓝孔雀综合体和热电厂综合体分别为14万方和13万方，占到未来申花板块纯新住宅楼盘潜在供应量约7成。

(6) 申花板块161万方的潜在供应量高于之江、滨江和下沙。以2014年在售楼盘去化约25万方的速度估算，申花板块潜在供应量消化需要约6年。与杭州市区潜在供应量去化时间基本吻合，供需关系属平均水平。

潜在供应量，是判断未来市场供需关系的重要指标。

由于板块范围相对较小，在售楼盘数量并不庞大，为求更准确地估算出杭州各个板块商品住宅的潜在供应量，我们采用的估算方法如下：

X(商品住宅潜在供应量)=Y(在售住宅楼盘的未售面积)+Z(2009年—2015年2月已出让未开盘的涉宅用地中的住宅面积)

据浙报传媒地产研究院统计，截至2015年2月底，杭州申花板块(含申花北和紫金港，下同)在售住宅楼盘有15个，总计未售面积(即潜在供应量)约123万方。

其中，融信·蓝孔雀、阳光郡和中旅·紫金名门的潜在供应量排名前三位，分别约23万方、21万方和12万方。三个楼盘的潜在供应量占申花板块在售住宅楼盘潜在供应量的近5成。

2009年—2015年2月，杭州申花板块已出让未开盘的涉宅用地项目共有6个，总计建筑面积(即潜在供应量)约为38万方。

X=Y+Z=123+38=161(万方)

截至2015年2月底，杭州申花板块商品住宅潜在供应量约为161万方。

以100平方米的套均面积估算，约合1.6万套商品住宅。以120平方米的套均面积估算，约合1.3万套商品住宅。

杭州申花板块在售住宅楼盘表

2009年—2015年2月杭州申花板块已出让涉宅用地中未开盘项目表

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交通设施

先说轨道交通

地铁2号线二期已经动工啦，5号线一期也即将动工

10号线貌似很遥远，其实也未必见得，杭师大综合体和热电厂综合体（大悦城）即将开工，提升了10号线的急迫度，10号线对运河新城开发的意义明显比4号线二期强

10号线从北往南通往城市核心区（黄龙商务圈+西湖景区），4号线二期更像环线（跟绕城有点平行）

10号连通黄龙和城北国际会展两个次中心和城北副中心（见下图），线路也不长，还通过汽车北站

把10号线纳入杭州地铁建设3期也不算是非分之想

再说地面道路

随着板块南面余杭塘路贯通和西侧紫金港路隧道的建成通车，申花板块的的交通有所改善，下一步希望余杭塘路继续往东与香积寺路接上

还有一大利好是本板块北侧的石祥路高架已开工建设，从储鑫路跳水平台到丰谭路西，这样石祥路成为真正的快速路

综合起来看申花板块东西南北四周通行能力还是增强啦

还有希望萍水东路早日打通，现在难点在于莫干山路和桥弄街（桥西2号路）这一段

商业

有了城西银泰城，申花商业一下子超过了老城西

以后东南还有大悦城，附近待开发的楼盘数量不少

北有三墩五里塘河综合体和祥符桥蓝祥综合体，石祥西路北面几个楼盘都在这两个综合体附近

文化 教育 休闲 娱乐

新时代旁边许三多遗留问题地块是不是可以有一番大用途？

地块体量还比较大，其实有3块地组成，条件很不错，北面就是石祥快速路出入口，东面是规划的城西生态公园，临近地铁2号线育英路站

省档案馆无疑使一大文化设施， 临余杭塘河绿地公园也可建成文化公园

小学  幼儿园 配置比较齐全

拱墅还需配备一个优质公办初中，锦绣是民办中学

绿地景观

重头戏无疑使这个城西生态公园，面积与城北体育公园基本相当，700亩左右

再就是余杭塘河北侧的绿化生态带，希望早日开工建设

医院

申花规划单元在莫干山路和萍水街交叉口东北侧规划了一块医疗卫生用地（用地代码A5），使上面这个帖子变得没意义啦 

买房也买的这么糟心