主题：2014房企怎么玩? 新城控股走出长三角冲240亿

总部位于上海，上市在香港，坚持“区域聚焦、高速周转、产品多元化”的发展模式，新城控股2014年销售目标力争突破240亿元，可售货量为474亿元。其中187亿来自新推盘项目。并且新项目基本上会在二、三季度推出，以此来平衡全年的销售节奏。

一、城市拓展：巩固老区域，同步走出长三角

目前新城控股大部分进入的城市是二线城市，省会城市。2013年新城控股进入三个城市，即南通、镇江和杭州，进入这些城市也是巩固新城在长三角的领先地位。2014年还会在现有长三角区域范围内往外进行拓展，像环渤海、珠三角，包括中部城市拓展。

回顾2013年，新城实现合约销售206亿元，从区域贡献来看，常州占比最大，为43.9%，其次是上海，占比29.5%，而苏州占9.2%，剩余则来自无锡、南京、长沙、武汉等城市。这种销售贡献区域分布更趋合理。

土地储备丰富：1380万平方米，成本仅1220元\平方米

土地储备方面，新城发展截至2013年年底的土地储备是1380万平方米，土地成本仅为1220元/平方米。新城认为，当前土地价格需求依然比较旺盛。像上海这次推出几块土地，基本上每块土地都有5家以上开发商去抢，整个一线城市和部分二线城市都很热，总体来说今年土地价格在原来基础上还会有比较平稳的增长。

二、双线产品：用可售物业来支撑持有物业

公司开发分成两块，一块是住宅类的开发，有四个产品系列。商业方面的吾悦品牌已经有三个产品系列，吾悦国际广场、吾悦广场和吾悦生活广场，同时在城市里面进行综合体开发。综合体开发策略就是以可售型物业所保持的现金流来覆盖持有部分的现金流。商业开发和住宅开发没有任何矛盾，也就是说并驾齐驱。商业中间有住宅，住宅中间也有部分的配套商业，可售型商业。

三、常州市场未来2、3年可能会好转

在2014年的开发过程中，杭州项目对公司不会有大的影响。降价也是个案，现在没有出现大范围降价的现象。对新城来说，有三个项目在杭州，但是三个项目也是偏小的项目，影响是比较小的。

关于常州、无锡和南京这三个城市，这三个城市总体来说经济总量全国地级市排名都在20名以上，南京也是20名以上。人口基数来说都比较高，包括外籍人口，南京有800万人口，常州500万左右，无锡600万左右。

常州项目比较多一点，但是总体来说政府的趋势是减少供应。原来常州市每年供应量大概是6000亩土地，现在降了50%，只有3000亩，常州市政府也采取了一定的措施，执行中央政策进行分类调控。常州大量减少土地供应，这可能让市场在两三年以后会有明显好转。现在常州除了一些公司单项目促销以外没有发现任何大规模降价行为。

这两年南京的市场比较好，主要是土地供应节奏政府把握得比较好。常州和无锡在这方面比南京要做得比南京弱一点，供地的节奏前三年偏激进了一点，现在都在调整供地的总量，希望在两三年以内解决原来土地供应大于需求的问题。

四、资金优势：平均利息7.59%，香港上市房企中低位融资成本

截止2013年底新城有息负债是139亿，平均利息成本是7.59%。新城有钱，融资需求不迫切。但从另外一个角度来讲，也不会完全排除未来不做任何信托贷款，总体来讲上市之后整个融资渠道有所拓宽。现在也有海外融资渠道，从整体运营角度来讲，去年运营现金流还是很健康的，截止到去年年底也还有80多亿的现金。

2013年底139亿的有息负债分成几大块，有27亿左右是去年做的两笔海外债券，这两笔海外债券的平均利息成本大概是10%。除此之外都是在境内的银行贷款，开发贷方面平均利息成本是6.7%。开发贷之外，在境内有两笔经营性物业的贷款，总共差不多15亿，这部分年限比较长，一个是8年，一个是10年，平均利息成本是8%。另外，我们只有少量的美元委托贷款，但是这些成本都是在10%以下，所以新城加权利息成本是7.59%，这个水平在整个香港上市房地产企业中算是很低的水平。

2013年底净负债率还是保持非常低的水平为52.8%，比2012年底略有上升，但是从整个绝对水平来看还是处于比较低的水平。从控制来讲，净负债率总体管理目标是希望控制在80%以下。但是会根据经营的需要有一些波动，不一定会一直维持50%的水平。

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