主题：缘何三年房价未涨？临平北大剖析！！

  临平北，这是一个距离杭州武林门仅20公里的新兴板块。随着世纪大道、秋石高架二期、半山隧道、临平山邱山隧道的开通，以及即将开通的星河路隧道，使得临平北这座杭州接驳上海和长三角的桥头堡实现了与杭州主城区、临平老城区的无缝对接。尤其是临平双铁时代的到来，正式将临平北纳入杭州武林门半小时商住区。

这是一个被众多品牌开发商看好的板块，绿城、金都、中铁、金帝、理想四维、赞成、东海、众安、美好、莱茵达等实力品牌开发商近几年来纷纷在此安营扎寨。

这是一个高端物业云集、供应体量巨大的板块，从2004年仅绿城蓝庭一个大盘独撑天下，到如今十余个高端、刚需楼盘遍地开花，不但住宅形态丰富，而且供应量高达300万平方米。

这是一个山水生态丰富、历史文化深厚的板块，秀丽临平山曾引得苏东坡、顾况等大诗人为之吟咏。

这是一个教育资源丰富却鲜为人知的板块，育华幼儿园、新星幼儿园、育才小学、临平一中、余杭高级中学、杭二中树兰实验中学、杭州余杭实验中学等。此外，还有一些在建的幼儿园、小学。

然而，这也是一个三年来房价未涨、房战激烈的板块，早在2009年，房价就达到八九千元/平方米，2010年更是跨入单价过万的板块。如今均价基本徘徊在三年前的八九千/平方米，甚至有楼盘如众安理想湾还爆出了六字头单价。

究竟什么原因导致这个交通便捷、坐拥山水、教育配套成熟的新兴板块成为“价战”的低价板块？这是一块被低估的潜力板块吗？从价格与价值的不相匹配中，我们看到了什么，值得期待的临平北又将有怎样的繁华？

● 刚发力便遇“史上最严调控”

一座秀丽临平山，将临平分成山北和山南两个板块。山南，就是临平老城区，有着极为成熟完善的配套，千百年来就是宜居小镇。山北，是临平离杭州主城区最近的板块，自然景观丰富，生态资源优越，更因为交通、商业等利好被众多房企所青睐，绿城、中铁、金都、金帝、赞成、莱茵达等许多有实力的品牌开发商纷纷进驻临平北。

绿城应该是临平北的“拓荒者”。2007年5月，绿城蓝庭首次开盘，临平楼市开始“北跨山”，蓝庭的定位是别墅排屋类高端物业，以及绿城的成熟产品多层、小高层公寓。据余杭透明售房网数据显示，2008年3月，蓝庭的沁园开盘成交均价为7562元/平方米。到2011年，蓝庭的二手公寓成交价已为1.3万元/平方米。

临平北作为一个完整板块真正发力是在2009年，当年一共出让了9宗宅地，建筑面积高达110万平方米。2010年初，金帝海珀、金都夏宫、梧桐蓝山等一系列楼盘开始着手进驻临平北。从他们对楼盘的规划设计中，可以看出当时的开发商对临平北的住宅定位是“打造一个高品质的宜居新城”。如果说绿城蓝庭是临平北别墅排屋的拓荒者，那么金帝海珀则是临平北高层品质住宅的引领者。金帝海珀一期的规划设计显然是针对品质刚需和改善客群：72亩地只造9幢高层住宅楼，皆为石材干挂，楼宇间最大距离达到罕见的140米，半围合而成一个2.5万平方米的超大中庭，更有高尔夫练习场、网球场、景观泳池、篮球场、儿童游乐场等运动设施，这些都是高档社区才有的配套设施。

正当这些开发商整装待发准备首开时，楼市遭遇“史上最严调控”，在中央限购令下，临平北的开发商在楼盘首开定价上斟酌再斟酌，定下了平价基调。2010年12月17日，金帝海珀一期首次开盘，推出3号楼4号楼共173套房源，均价9200元/平方米，推出的173套房源在短短两小时售罄。紧接着年底前再次开盘，再次售罄。尽管是在调控期，金帝海珀火热的购买场面让人们感受到了临平北的板块魅力。

2011年2月，在调控组合拳的压力下许多楼盘推迟开盘，金帝却勇做兔年首开盘，推出海珀一期的双景观楼盘，价格破万，两小时销售7成。工作人员透露，每天都可以接到许多托关系买房的电话。

临平北板块的开局到此时来看，都属于向好的态势。然而调控组合拳令原先的许多意向购房者因失去购房资格而离场，楼市暗流涌动。

 ● 临平北房价之三年曲线图

战火是在2011年4月拉开的，这也是楼市调控开始深层发酵的时期。首先“开枪者”是蓝江·四季晶品，2011年4月11日突然首开，推出108套房源，原先透露要过万元的单价，在各种存抵和打折优惠后，起价7900元/平方米，均价约8200元/平方米。而当时金帝海珀一期楼王已经卖到1万多元的单价，绿城蓝庭的二手公寓已经卖到1.3万元/平方米，四季晶品的首开价之低直接将板块楼价拉回了2008年。

相隔不到一周，金都夏宫公寓类产品首次开盘，推出两幢房源，优惠后均价8800元/平方米，当日去化率86%，82平方米的小户型则全部售罄。在5月中旬的人居展上，金都夏宫再次推出400套小户型房源，

低价、快销成了临平北的主流，其实这也是当时杭州乃至全国一二线城市的楼市营销主流。2012年初，长期盘亘余杭楼市销售冠军宝座的金帝海珀打出了“龙年第一降”，均价7788元/平方米，再掀价格战，随后金都·夏宫内部员工价6500元/平方米、对外均价8000元/平方米左右跟进。

紧接着，赞成香颂宣布推出88套特价房，起价5988元/平方米，均价6700元/平方米，相比前期9000元/平方米的价格，直降2300元/平方米。在一波波降价潮中，无论是从声势还是降幅来说，临平山北都位居杭州各板块前列。

2013年，临平北楼市走暖，房价开始逐步回升至九千、一万元。谁料，众安理想湾在下半年推出了6字头单价，尽管理想湾的位置相对金帝海珀、赞成香颂、金都夏宫等众多已经连成片区的楼盘而言，显得相对孤僻了些，但6字头单价的鲶鱼效应却在板块内发酵，临平北再次陷入价格僵持中。

● 大型配套设施匮乏，万宝城两年后满铺开业

临平北作为国家级余杭经济开发区的大型居住区，未来有着巨大的人口居住量。根据规划，临平山北将会成体系地打造商业金融、餐饮住宿、文化娱乐、体育健身、医疗卫生等配套，满足片区居住生活的需求。然而大型配套设施的匮乏是当前临平北的一个短板，许多配套设施还没有跟上，而板块内的各个住宅项目已经开始陆续交付使用，有的业主已经入住，有的业主还在等待配套的完善。有配套才能让人更放心地入住，而配套设施又往往要依靠人气才能红火起来，由此陷入一个纠结状态。

在这种现状下，很多业主选择过隧道去山南购物。山南是临平老城区，市政府以及大型配套也都分布在此。临平老城区一直以来以一个独立的城市在逐步发展，麻雀虽小，五脏俱全，家乐福超市、沃尔玛购物中心、中都广场、余杭大厦等大型商业配套都聚集在山南。正是因为临平的小，使得临平北板块的业主到临平城区去消费也是一件轻而易举的事。从临平北过邱山隧道到老城区，骑车仅需几分钟就到了邱山大街，这里配套齐全，餐馆、药店、服装店比比皆是；再骑5分钟就可以到达沃尔玛。

虽然这样的配套分布现阶段可以做到自给自足，但是临平北是一个有着众多外来购房者(许多来自杭州主城区)的板块，一旦将来大量人口涌入之后，对于配套的需求是相当迫切的。

一个利好消息是临平银泰城的正式开工，这是临平地铁站的上盖物业，有着60万平方米的大体量，由摩天塔楼、商业裙房、步行商业街、地下商城等构成，并配套3000多个车位。位于世纪大道南侧的临平银泰城距离临平北最多10分钟车程，而连接山南山北的除了已经开通使用的邱山隧道外，另一条星河路隧道已经开工，届时居住在临平北的业主可以通过邱山隧道以及星河路隧道轻松享受到银泰城带来的便利。

另一个利好，是临平北将迎来真正专属自己的大型商业配套。去年万宝城在金帝海珀附近拿下一个体量为27万平方米的商业综合体用地，预计将于2015年末满铺开业。据悉，将会有1400平方米的乐购，以及商场、餐饮、IMAX大型影院、KTV等业态，这将成为目前余杭经济开发区内最大体量的商业项目，万宝城的出现填补了目前这个大型居住区的商业配套空白。

● 道路四通八达，仍需地铁进入

交通便捷是临平北的一大优势，秋石高架二期、半山隧道的开通让主城区和临平北的距离一下子拉近了。从武林门出发，主要有三条路线：一是经半山隧道、320国道到临平北，全程22公里，驾车约35分钟；二是走秋石高架经世纪大道到临平北，24公里，驾车约35分钟；第三可走临丁路到临平北，25公里，驾车约40分钟。只有亲身体验过才会知道从主城区武林门到临平北这20余公里的道路是颇为便利且路况通畅，这对饱受主城堵车之苦的驾车上班族来讲是有吸引力的。

但是，对于在主城区上班的无车族来讲，居住在临平北，更需要的是坐地铁出行。目前地铁1号线在山南设有临平站，从临平地铁站到临平北的直线距离为1.5公里，到达各楼盘的距离则在三四公里。这是一个比较难受的距离，需要借助自行车、公交车等其他交通工具再换乘地铁。作为一个刚需房供应大户，总价低是刚需置业者的首要需求，但由于刚需中绝大多数年轻人都要考虑工作问题，出行便利就成了第二重要的标准。地铁的开通给下沙、临平等原本远离市中心的板块赋予新的希望，因出行成本的低廉和便利成为刚需首选。

其实，在临平北最初的规划中，是有地铁1号线延伸段的，距离各楼盘都相当近。这也是当初很多杭州购房者、开发商看好临平北的一个主要因素。然而，规划的变更，导致预期无法兑现，使得原先的利好筹码变成了如今的出行短板。

地铁的建造是为更多居住者提供出行方便，临平北作为一个有着如此巨大住宅体量的大型宜居区，亟须地铁的早日进入，这也是临平北居住者最大的心愿。

开发商、业内专家 谈临平北

据了解，在一次板块研讨会上，金都夏宫、绿城蓝庭、莱茵达、金帝海珀、赞成香颂、中铁逸都、卓伟置业（万宝城）、众安理想湾等楼盘的开发商负责人都表示出对临平北这个板块的期望很大，有着再提升的潜力。

金都夏宫的营销总监叶明告诉记者，临平北有着许多优势，比如自然景观、生态资源、历史人文、教育配套等，尤其是交通出行，很多条路可以无缝接驳主城区。未来还有秋石快速路三期，而接驳3公里之外的山南，除了邱山隧道外，星河隧道也在开工，一步之遥就可以享受临平老城区的成熟配套。

谈到众安理想湾此前推出的6字头低价，叶明坦言的确受到震动，不过，金都夏宫目前公寓基本销售完毕，现在以销售700万元到1000万元的排屋为主。

莱茵达是最近进驻临平北的开发商之一，莱茵·知己将于近期亮相。总裁陶椿表示，临平山板块周边的综合环境不错，是一个价值洼地。随着板块成熟度的提高，相信政府规划也会有关于交通、商业等多种配套的利好出台。

金帝海珀的总经理欧阳亮威直言临平北之前供应量大是成交低迷的一个原因，未来万宝城的开业将会填补目前板块内大型商业配套的空白。余杭经济开发区升级为国家的经济开发区后，作为大型居住区的临平北应该会有更为美好的规划。

赞成香颂的相关负责人则提出，地铁对板块有着极为重要的影响，希望政府能将地铁从临平站再延伸2公里，使未来临平北的巨量居住者能因地铁而获益。此外，医疗、商业配套等预期没有兑现，各类配套要及时推进。

透明售房研究院院长丁建刚在研讨会上表示，临平北的山水资源和生态资源非常宜居，而万元以下的住宅在目前杭州楼市中也是绝无仅有的。同样的钱，在三里亭或许只能买一套刚需小户型，在临平北则可以买两套，长辈子女各住一套，相互间方便照应。临平北与未来科技城是类似的板块，但现在未来科技城跟杭州做到了无断层，又有淘宝的入驻，还有地铁5号线规划。而下沙的成功在于大量引入外地房产大鳄，外加引入了地铁。

无论从交通配套、生态资源还是生活配套来看，临平北可以说是一个值得等待的板块，时间会诠释板块的价值。相信在不久的将来，繁华将从此蔓延。

有够深奥！

现在的房子 已经不适合投资了 

临平北的房子 存量已经够大了 重点是怎么把交通、配套提上去