主题：地王推涨房价预期 土地市场将现差异化调控

业内人士指出，重点城市土地市场是政府推地心切、开发商拿地急切共同推动的结果。一方面，在地方经济增速放缓、财政收入压力加大的背景下，地方“卖地生财”的冲动和意愿更强；另一方面，楼市交易量上升带来开发商资金充裕，对后市信心增强，客观上存在补充库存需要，土地市场交易活跃又使得地方政府更愿意积极推地。

楼市热销、地市升温也带动了多个城市土地出让收入大幅攀升，并推动地价上涨。以北京为例，北京国土局近日发布的相关公告显示，截至8月底，北京土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3 .7倍。经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期最高水平，已经超过去年全年收入，也已超过了2011年全年1055亿元的出让金额。。由于今年剩下近4个月的时间北京还有相当数量的土地出让，业内预计今年土地出让金或将接近2010年1639亿元的高点

当前，住宅市场已经进入传统成交旺季“金九银十”，从目前各地土地出让公告来看，地方供地热情仍然较高，今后几个月土地市场活跃态势依旧，土地成交均价或仍将处于高位。

与此同时，在地价与房价的联动作用机制下，“地王”带动周边区域市场房价上涨。近期多个城市地王频出，再次加强了市场对房价的看涨预期。特别是二手房市场，往往参照“地王”项目的预估价大幅上涨。万达集团董事长王健林此前也对媒体坦言，“地王”对推高房价的影响毋庸置疑，“面粉”涨价“面包”自然会涨价，没有哪个开发商会高价拿地低价卖房。

北京链家地产市场研究部张旭认为，农展馆地块楼面价已经远超过目前农展馆商圈4万元/平方米左右的平均价格，楼面价与二手房价格倒挂。从房企的角度看，将该项目开发为豪宅级别的高端项目可能是未来唯一的选择。据测算，农展馆地块开发的项目单价将达每平方米15万元以上。这也意味着，2014年北京东三环一带房价会向着每平方米12-15万元的目标看齐。

张大伟认为，地价和房价两者相互影响，在目前情况下，如果不抑制这种地价上涨趋势，下半年房价继续明显上涨的可能性非常大。整体而言，全国一二线城市在9月份 “地王”频出的可能性非常大，房价也存在被迅速推高的可能性。

值得注意的是，这一轮“地王潮”仍然主要分布在市场需求相对更加旺盛、土地供求更趋紧张、房企竞争更加激烈的一二线城市。特别是在北京和上海等土地市场资源本身就较为稀缺的一线城市，一旦优质地块扎堆推出，“狼多肉少”必定引发拿地争抢局面。

同时，从房地产市场的供应链条来看，土地市场调控面临“两难”困境：一方面，需要加大土地市场供应增加住宅供应，以满足市场购房需求，缓解房价上涨压力；另一方面，在楼市上升期，由于开发商资金状况好、拿地积极性高，加大土地供应容易产生“地王”，进而推高房价。

据有关媒体报道，由于房价涨幅过快，8月下旬，住建部约谈了南京、郑州等7个二线城市，以了解当前房地产时常状况、前期调控政策执行情况及下一步调控政策，并指出各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现。住建部相关人士也表示，频出的地王，可能使购房者“买涨不买跌”。

不过，目前透露的信号显示，相关部门正在通过积极调整地块出让时机和出让方式平抑地价。以北京为例，比如，在农展馆地块出让的当日，北京另一宗地块豆各庄地块则是北京市在时隔三年之后，重启“限房价、竞地价”方式出让。最终恒大地产集团有限公司以40.4亿元竞得该宗地，可提供公租房约900套，总价限定在200万以内的住房约2200套。

北京市国土局近日也公开宣布，年底前还将继续加大普通商品住宅用地供应，特别是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供应，为了有效控制居住用地地价，目前居住用地挂牌出让均采取“限地价、竞配建政策性住房”的出让方式。

对于北京一边严格限制地价、一边又任由地王出现的现象，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为这并不矛盾，对于普通住宅市场，将销售市场限价的步骤延展至土地出让阶段，通过行政干预的“限价地”既能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，同时也满足了中低收入的住房需求；而高端物业交由市场来竞争，企业自行承担风险，即通过市场化形成“地王”，也能保证土地财政收入。

他认为，“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。这也是政府调控差异化对待不同市场的结果，达到了“调控”与“市场”的一种平衡点