主题：买房感悟，转给大家一看

从心路历程、个人经历、人生态度的角度来谈买房

从2004年上房产观澜以来，一直以来都是属于只看不说话的那种，其实心里也有些想法，但人有时候就是懒惰，话到嘴边、手到键盘边又缩回去了。
 

首先庆幸的是我首套房是2004年3月份买的，发现天涯房观应该是在当年9月份左右（具体几月份并不重要了，反正是买了房之后），这里庆幸的是不仅是说房子买得还算早，而且是开始看房观之后，如果先看房观的话，恐怕就不会那么早买房了，后来很可能会在一次又一次在踏空中懊悔。

人有时候就是很奇怪，更容易相信自己爱听的话，所谓忠言逆耳，虽说房观上空多双方并无所谓忠奸，但倘若那时在我未购房之前看了，无疑对看空的立场会更相信些，也不会那么早就买房了。

想当时购房也真是称得上果断，一个朋友在某盘新房开盘时看到并和我说了此事，立马去看了，此盘位于上海西南外环边上，当时均价5500左右，觉得价格尚能承受，当场付了2万定金。首付的10万有5万多是自己工作两年存的，和爸妈借了5万，开始了所谓的房奴历程，现在还清楚地记得当时贷款利率是5.04%，月供2034元。

虽说当时很早就买了房，老实讲，但此后长期以来还是属于以看空为多的。

1是因为2000的月供很快就成为完全能承受的范围。

2是房子买的是90平的标准2房2厅，因为始终有不到位的感觉，以后总是想换更大的，不希望涨，涨了换起来也吃力，所以心里还是想跌的，至少不希望猛涨。不过也正因为看空，在后来手里一直有不少积蓄的情况下没有再买房，甚至到了09年初，也就是后来房价疯狂大逆转的前夕，都看中了上海南站附件的一套40多平的老公房，当时谈好了61万，定金都已带来，房东现场跳价4万，不爽而放弃，错过了现在看起来是一次很不错的入手机会。

之后房价的的猛涨让我很多问题想得更明白了，于2010年3月和9月分别入手一套与现在所住的房子较近的老公房和一套远郊3房。

现在想想这些年来的买房体会，感慨颇多，也希望给有能力购房又有些在多空之间犹豫不决的同学一些建议和参考。

1.关于房价成本心态：

原来自己对成本决定房价的观点也基本认同，后来也想明白了，房子这东西成本并不是决定价格的唯一因素。

以北京和上海为例，同为一线城市翘楚，北京五环大致相当于上海外环，四环相当于中环，三环相当于内环。抛开土地价格因素，倘若我们房屋建筑成本以室内装修价格参考，一般中等装修现在也要个1500块左右1平，虽说建房成本一直是个秘密，但肯定应该是高于装修的，因为除了土建，还有外墙、电梯、地下工程、绿化、景观等等，甚至要帮政府把小区周边道路、绿化做好，这都是要计入成本的，算下来平均3000一平差不多了吧。

但如果是3000房价空军觉得合理的话，那么问题就来了，北京、上海那么大，谁住3环谁住5环，总不能靠抓阄解决吧，抓阄的话到时一定又会有黑幕说。那么最好的调节方式就是靠经济手段了，如果北京最远的6环外按土建价格定在3000，那5环就得加个2、300/平，但2、3百肯定是不够的，因为100平算下来就是2、3万差价而已，空军那么精的人想我多出2、3万每天就可多睡半小时觉上班，可以省几块钱路费，长期下来还是赚的啊，所以差价还需拉大，拉大到让人觉得贪不到什么便宜，那么1环至少要拉个1500-2000/平差价，这么算下来。到了2环也要万把块了，这样又到了空军泡沫价格了。但不合理的还在后面，一个小区建好了，以1000户为例，中间的好位置约3、400户，这几百户怎么份，自然也是靠经济调节了，好位置多个500块/平正常得很，因为天天看水景、草坪自然比角角落落感觉好太多了，但就算好位置，多层1楼、2楼不想要，都想要3、4层，高层都想要8层朝上，那怎么办，还得靠加钱，每层加个50、100的，其它还有开发商品牌什么的，同样的钱，你不选万科、中海，会去捧一个不知名的开发商？自然还得靠经济，这里还不包括上海人的心理情感因素和更要命的学区要素了，同样为内环内，徐汇、静安、黄浦科比普陀、闸北、杨浦在上海人心目中地位高了不止一点，那是解放前的十里洋场和上只角，怎么分配不也得靠加钱嘛，这些乱七八糟的因素加起来，好位置的、好地段的、好学区的、好环境的15000怎么也要了吧，这样可以说在空军看来又到了更加泡沫的价格了。

房子是一个特殊商品，相对于建筑成本来说，地段才是更重要的因素，市区土地供应现在已经是十分有限了，以上海市网上房地产官网公布的即时数据看，上海全市新建可售住宅为63952套，其中内环以内4354套，内外环间12302套，也就是以现在一般一家3口人为例，63952x3=191856人，外环内（4354+12302）x3=49968人，也就是上海能售住宅只能满足外环内5万人的购房需求，整个上海也就是20万人而已。

而现在的上海常住人口是2400万人左右，那么新房由于供不应求，价格自然上扬。当然，空军可以说新房不够，2手房多的是，但我们知道2手房最重要的一点是分散在个体手中，在不是特别缺钱的情况下，个人卖房的动力是不足的，尤其是长期持有和居住的感情，比如本人就是这样，我住的地方从比较荒凉到现在人满为患，周边三公里内两个大型Shopping Mall，3个乐购、1个家乐福、1个世纪联华、1个大润发等卖场林立，这么成熟的地段，如果不是有更好的房子，是舍不得卖掉的，这是一份感情，是时间成本，难道时间成本不是钱，我买的时候鸟不拉屎现在繁荣昌盛了还要打折送人？就像你去买治癌症的进口药丸，好的据说一颗就要1万块，说起来这种药生产成本也就是几毛钱而已，但其开发的时间、专利价值是不能用药丸本身成本来衡量的，就像艾滋病的药几十年到现在也没开发出来，一旦开发成功，说要几万块一颗就能治好艾滋，相信那些频临绝望的人是绝对不会犹豫的。

但这些药尽管开发成本高、时间久，但一旦成功问世，生产成本是直线下降的，而好地段的培育、建立，时间更长，而且只会更少直至在市场上成为稀缺和消失。所以房价固然是高得离谱，但高估并不能直接等同于泡沫。

现在关于依靠房产税来使房价崩盘的想法，也基本属于痴人说梦，无论房产税征的是增量房还是存量房，其目的都是为了地方政府解决土地资源已经枯竭的财政现状，不管是征收百分之一乃至百分之十，如果房价暴跌崩盘，那么房产税必然征收急剧锐减，不可能一套房市场价跌到50万了，政府还按200万的评估价征收吧，所以，稳定的房价是此项税源的基础。

3.关于第一套房心态：
第一套房使用价值是第一位的，投资价值至少是从第二套开始才有的，这时候你可以衡量不同投资产品的投入、产出比。对于目前有能力买房而一再观望的空军，如是首套房，建议不需要多犹豫，买力所能及房。 心态简单点，大不了就当贷款买了辆100万的宝马X5或路虎了，反正车子是百分百的贬值品，本人07年4万多买了俩2手赛欧，02年9万块的车，去年初换了俩新车2万多卖出，朋友还说我卖得赚了，基本上是5年贬一半，而且年轻人不要攀比买车，车这东西贬值不说，更新还快，我们单位一同事04年买了辆宝马320风头出尽，买时40多万，现在卖出也就10万出头，款式至少老了新出的三代，而且开宝马奔驰的不比开桑塔纳的，开个老掉牙的款还不如不开。所以房子赚了当意外，贬值当理所当然吧，现在北京上海的宝马、奔驰可以说多如牛毛，就以我住的小区为例，07年我买车时小区车位还是随便停，现在已经是晚上如果回得晚几乎都没法停了（不仅是没车位，是路边都挺满了，基本上把双行道停成了单行道），而且好车（不是豪车，小区中等阶级居多）越来越多，宝马3系、5系、X1到X5，奥迪、凯迪拉克、路虎、途锐什么的不少，没人觉得花几十万买个这个车能增值吧，100万的好车能带给你荣耀感值，100万的小房给你带来家的安全感难道就不值？所以买房心态要好点，买房心态不好的一点其实是出于人的天然嫉妒心，因为有了房产的意外增值（其实按通货膨胀来说也只是保值而已），而且有的人多、有的人少，少的人羡慕多的，而没有买的就更是不爽了。

如果一开始就是抱着必贬心态，其实大家倒相安无事了。因为第一套房子毕竟是用来住的，空军不要总是以懊悔、嫉恨的心态来看房子，有人买得贵有人买得便宜很正常。人的记忆其实很有意思的，10年前的事对一个30、40多岁的人来说好像并不遥远，但对于一个20岁的人来说却似乎十分遥远，因为对20岁的人来说10年前他还只有10岁，还属于儿童时的记忆。

现在对房价涨起后懊悔没买的人，恰恰是70后到80这批踏空的人，02年房价刚涨时已经开始工作，所以并不觉得遥远，且不断懊悔。而对90后甚至将来的00后就不是这样了，房价便宜可能还只是他们小学时的记忆，从他们真正懂事起，房价已经是高高在上的事实，所以对他们来说不存在懊悔，而是努力奋斗的目标，高房价就像每天升起的太阳一样正常。

写此贴的主人买房比较早，但很多人的经历跟他应该都有些像的，至少我这么认为。

买房总是纠结，似乎从外界接受到的信息越多就烦躁不知道怎么好，难怪朋友说，买房就要一鼓作气！

这个帖子说到的买房心态说得太好太准了！！

哎 太多事情都太苦逼了啊！

蛮有感触的！！！！