主题：一年不到，两次清盘！之江板块其他开发商没活路了

去年9月，中海·定山府声势颇大的8千销售，时隔一年不到，定山府再次猛降，这次更是直接突破1万大关，以8000元/平米的均价清盘。一个多月过去了，原本沉寂的转塘地区再传来消息，钱塘梧桐燕庐清盘折后起价10380元/平，总价最低75万元/套，之江板块价格隐现松动。

且行且调控的杭州楼市，从大城北到城东新城，再到西溪、临平北，一直以来战火不断。而之江板块始终谨守着豪宅时代的低调，面对区域内个盘的清盘行为，其他楼盘并未采取跟进行动。那么，“鲶鱼”式的“搅局”，到底能否真正撼动板块价格？破冰之势是否就此拉开呢？

一年不到，两次清盘

2013年9月，篁外的最后一个组团定山府动静颇大的进行了开盘，进行了六折销售，针对的是尾盘在售的160-300方大户型，单价直降8000元/平方米，折后价格10000元/平方米起，300多套房源千人抢购，最终日光。

今年6月，在经历了北软、西湖区多盘风波后，原本岿然不动的之江板块再受重创：定山府突破1万大关，宣布清盘销售，推出26幢房源，共17层，户型均为90方，均价9000元/平方米，总价在63-90万不等。而从目前的销售情况看，除了部分特价房源外，事实上，定山府房源的价格段在12000-13000之间，与周边竞品房源价格差并不算大。

这次“地震”之后，板块内终于有楼盘hold不住了。7月，玖珑山、梧桐燕庐也开始悄悄。有网友在论坛爆料：玖珑山当初88方150多万，现在130方170万能买到。

不过，从之江板块的价格波动来看，有限的几次行为都仅涉及到个盘，时间比较近的除了上述两次清盘行为，就是2012年天阳云筑的团购活动了，团购优惠价格在10000-13000元／平方米左右，而当时转塘地区的楼面价早已突破15000元/平米。

之江板块主要在售预售楼盘分布表

  鲶鱼式“搅局”，哪些竞品楼盘影响最大？

  且行且调控的杭州楼市，从大城北到城东新城，再到西溪、临平北，一直以来战火不断。而之江板块始终谨守着豪宅时代的低调，面对区域内个盘的清盘行为，其他楼盘并未采取行动。从年初的表现来看，鲶鱼式的“搅局”，似乎并未真正撼动板块价格。

定山府(原篁外)项目地块为2007年雅戈尔所竞得，按照2.0的容积率计算，楼面价为6100元/平米左右。由于楼面价相差较大，周边楼盘对于该行为跟进困难。据了解，项目的融科瑷骊山楼面价至少7135元/平方米，佳兆业玖珑山则至少8042元/平方米，天阳云筑则为6417元/平方米。

从区域来看，定山府此举影响较大的是楼盘佳兆业玖珑山和融科瑷骊山，以及尚未开盘的中天之江诚品。融科瑷骊山是多业态项目，高层住宅户型面积覆盖了45方、74方以及89方复式三个面积段，此外就是200-300方的花园洋房。不同业态间产品间价格差异也比较大，单价在14980-17980元/平米之间。

玖珑山最让人称道的是88方户型，将两个阳台纳入可打造可变四房结构。该88方的边套，做到了四室两厅以及三房朝南，因此也比较热销，此前总价在150万左右，单价在17000元/平米左右。销售的是130方产品，总价在170多万，折后单价在13000-14000元/平米之间。

中天之江诚品项目尚未开盘，在外界看来，板块内竞品楼盘的对其首开冲击也比较大。不过在项目工作人员看来，无论是定山府的“割肉式”，还是玖珑山、梧桐燕庐的部分产品，都是“无伤大雅”的，“我们工作人员也对这些行为进行过分析，玖珑山是130方的大户型，限购部分放开后，这个面积段的产品比较尴尬，而之江诚品首开产品以小户型为主，因此没有直接竞争关系。另外一个梧桐燕庐项目地方比较偏远，对我们产品的冲击更是可以忽略不计。”

  新盘面市，之江板块会否出现变局

  之江板块由于产品差异性较大，价格体系也大致可分为四个部分。以刚需定位的天阳云筑、中海定山府价格区间在12000-14000之间；打产品特色品牌的玖珑山和瑷骊山在售均价在17000-18000元/平米之间；以豪宅定位的大家之江悦和之江九里售价在18000元/平米左右；融绿出品的之江一号则一直游离在之江价格体系之外，云栖组团精装价格25000元/平米起，而这次绿城的全面销售会否波及到之江一号价格尚未可知。

从存量来看，根据相关资料显示，2013年底之江板块存量房源为8000多套。其中，转塘主力在售的项目有6个，基本是在2009年前后拿的地，且存货量较大。如佳兆业玖珑山，拿地时间在2009年，楼面价8042元/㎡，目前在售均价17200元/㎡。自去年3月开盘以来，供应面积6.8万方，仅成交1.8万方，且去化速度明显减慢。若按照此前的去化速度，现有的存量也需40个月。另外，对比板块内其他项目，佳兆业玖珑山的成交均价偏高，有的空间。

近期，之江板块又将迎来两个新面孔，供应量继续飙升。其中一个是瑷骊山的中天之江诚品，总体量达20万方，预计于本月底首次开盘。与之江九里、大家之江悦相邻的嘉里云荷廷总体量达25万方，主力户型90-220方，将在今年下半年精装面市，目前来看调性不低。蛰伏了一段时间的之江板块今年会否产生变局，大家也在拭目以待。

定山府的两次清盘后,区域内楼盘价格已有所松动,玖珑山、梧桐燕庐的，令我们看到之江板块出现破冰之势已然显现。但分析人士认为，一来之江板块整体楼盘较少，二来定山府的甩肉式其他楼盘根本吃不消跟进，所以很难形成像城东、城北板块的价格厮杀战。

奇葩定山府，其实没有太大可比性，那种需要担心头上掉瓷砖的楼住起来比较慌

之江住宅分级：之江草堂----定山符，之江农居楼，之江公寓或洋房，之江别墅。

玖珑山降过价了？

梧桐燕庐倒是清盘了

感觉不是很靠谱啊，那边销量不是那么好，以后指不定怎么滴