主题：11月杭城各城区区域置业分析

上城区：成交供应平稳 钱江新城改善新盘成热点

下城区：入则豪宅 综合体项目集中推盘

江干区：同协路价值大爆发 大鳄进驻提升板块关注度

拱墅区：北软板块年底升温 三盘首开

西湖区：西溪板块又添品质大盘 大户型去化良好

下沙区：商业“井喷期”到来 同质化如何突围

滨江区：一桥南板块将迎纯新盘开盘潮

之江区：新城规划出炉 本月开盘聚焦一宅一商

萧山区：开发商抓紧抢收 年末购房潮紧盯刚需

余杭区：学区建设紧锣密鼓 单盘表现良莠不齐

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上城区：成交供应平稳 钱江新城改善新盘成热点

在杭州所有城区中，生活的恰如其分的当属上城区，拥有成熟的城市氛围、完整的生活配套。作为杭州传统老城区，上城区一直保持着平稳的成交量和供应量，土地保有量也基本达到饱和，也鲜有新开楼盘。

自9月起，翘首以待数月后，望江府终于在11月底迎来了首开，据悉该盘将于11月30日首开公开摇号选房。目前望江府推出的户型为90方、170方和185方，样板房均已开放，而本次推出的200多套房源，由于迟迟未开，已经积累了将近600多组的认筹客户。望江府一直着力打造“钱江新城豪宅”的概念，在望江府所处的“城市豪宅区”，又坐拥“全龄名校链”，认筹客户较多，相信望江府首开必定非常热闹，也将成为12月上城区的热点。

但是同时，作为改善型楼盘的望江府，一开盘就迎来了杭州新政，二套房首付款需达七成以上，望江府赶在新政施行前开盘，相信也与此有关，二者相逢究竟可以擦出怎样的火花，拭目以待了。

此外，地处钱江新城CBD板块的世包国际中心，近期也大动作频繁，在项目建设脚步加快的情况下，推出酒店式公寓以及招商政策，在未来杭州CBD钱江新城耀眼面世。

在整体后继供应量不足的情况下，上城区的地产发展如何突破，将是上城区未来亟待考量的问题。

下城区：入则豪宅 综合体项目集中推盘

近年来的飞速发展，使得下城区在杭州的住宅、交通、配套生活等方面异军突起，而在武林商圈附近，鼎踞了杭城最瞩目的几大豪宅，单房成交量在千万元上下，让人咋舌。

12月，年关将近，更是有豪宅项目在下城区首次耀世。香港房企九龙仓在杭州的顶级地段项目——九龙仓•君玺，一直让人翘首以盼，预计该项目将在12月份首次开盘。九龙仓•君玺临近地铁1号线打铁关站，处于武林CBD，地理位置极佳，在香港老牌房企九龙仓的操作运营下，其户型选择性多样，无论是首次购房还是二次改善，都能乐居九龙仓，荣享杭城繁华居所。

除了即将首开的九龙仓•君玺，目前新湖•武林国际、大家•武林府、武林壹号，都是武林CBD地区的热门楼盘。

新湖•武林国际将在近期发布产品说明会，携带其楼王产品——“峰景”亮相，产品为225方平层五房、288方跃层六房，全品精装修。新湖武林国际布局武林商圈最密集地区，物业密集，高楼林立，享受杭州最顶级的配套住宅。

另一方面，不同于成熟的上城区，也比不得正在崛起的滨江区，下城区以其独特的地理优势和历史发展背景，正在创造出入则豪宅的杭州高端住宅区。

11月中大银泰城首开，推出100套50-70方平层及LOFT精装酒店式商务SOLO，起价21800元/平米，开盘当日热销八成。预计12月还将推出50-90方精装精装LOFT，同时国际5A甲级写字楼的房源也将首度亮相市场。和中大银泰城相隔不远的杭州新天地在售酒店式公寓组团世嘉新座也将持续推出房源。两个综合体项目为下城区带来了新型一站式生活的模式，通过对shoppingmall、百货、酒店式公寓、写字楼的通力打造，有望在杭州建立“城市新中心”。

江干区：同协路价值大爆发 大鳄进驻提升板块关注度

11月的江干区涌现出了不少热门楼盘，许多新盘犹如雨后春笋般趁着这股热潮纷纷入市。这其中尤以城东新城最为火爆，价格战、贴身肉搏、争抢客源的激烈程度令人乍舌……临近年底，这股势头不仅没有收敛，反倒有愈演愈烈之势。保利•梧桐语、世茂•东壹号、中海•御道路一号、金色黎明三期、万科•公园大道……将开楼盘比在售项目，有过之无不及。

在江干区这场没有硝烟的战争中，总有楼盘会异军突起，一边是城东的鏖战，一边是丁桥独领风骚的名景台。

11月3日，位于同协路北的龙湖.名景台霸气首开，照例是大批量入市，400余套房源不到两小时劲销9成，揽金5.5亿。如果是在半年前，实在难以想象，这样的开盘场景会出现在丁桥，似乎是一夜之间，龙湖将丁桥激活了。

当然，龙湖•名景台的热销除了龙湖强大的营销和品牌效应之外，很大程度上还得益于同协路的交通利好。“一条同协路，串起三座城”，年底这一喊了大半年的宣传口号终于要落地了。在探访了城东的多个楼盘之后，笔者终于深刻地认识到了同协路的重要性。未来丁桥到城东新城的车程将压缩到10分钟以内，通往钱江新城和市中心的距离也将大大缩短，这对于交通状况向来广受诟病的丁桥来说，它的开通自然意义更为重大。难怪龙湖地产营销总监孙维强直言：“目前同协路还没有修好，客户的感受可能会差一些，但未来该板块的认知度一定会越来越高。”

除了龙湖之外，丁桥的另两个大鳄项目保利•罗兰香谷和金地•格林格林也开始有了新动作。随着这些项目的先后入市，越来越多的杭州购房者也将会把眼光投向相对价格更接近刚需的丁桥。

当然，打铁还需自身硬，除了开发商的卖力吆喝，丁桥的区域配套也在不断完善。采荷教育集团的入驻带来了江干区最优质的教育资源，快速公交、城市绿化、大型超市、商业广场等生活配套也已全面投入使用。原本依山傍水的丁桥，在交通、配套全面升级之后，必将成为杭城又一品质生活佳境。

西湖区：西溪板块又添品质大盘 大户型去化良好

在杭州楼市中，西溪也由于不可复制的环境优势，辨识度相当高，成为众多板块内无法复制的改善住宅集聚地。近年来，西溪独特的区域优势更是吸引了众多品牌开发商进驻，不少人则称西溪是杭州的“高端住区”。

纵观西溪板块内的项目，有近城市的豪宅、有紧邻湿地的低密度住宅、更有依托湿地概念打造的生态大盘。例如，坤和西溪里、万科西溪蝶园、钱江西溪和景和富越香溪等，皆是人文、低密度和精品住宅的代名词。

而11月24日，西溪板块内又一精装品质大盘荣耀面市。万科西庐，在其首开之日，迎来200余组客户，106套140方和175方大户型房源当天全部售罄。在目前杭城大户型普遍去化缓慢的形式下，这样的销售业绩极为罕见。而据记者采访得知，西庐的购房者对万科品牌和25000元/平米的均价都有着较高的认可度，并且对项目所打造的以山水居所、低层低密、中西合璧为特色的杭风式建筑也有着极高的评价，相对90方户型，舒适阔绰的户型、人性化的精装标准，改善型的大户型房源更受青睐。

无独有偶，与万科西庐一街之隔的西溪华府同样选择在24日开盘，本次加推的壹街区商铺延续西溪华府住宅热销佳绩，当天售出达8成以上，揽金1.5亿元。而据悉，不少购房者从清晨六点就等在售楼处排队，到了临近开盘售楼处已人满为患，一位投资购房者更表示，“该区域住户都有较好的经济水平，购买这里的商铺回报率不会差。”

此外，西溪板块的另一个楼盘，雅戈尔•西溪晴雪也在本月推出悦公馆组团180方大平层房源，当日去化7成，相对其他纯大户型开盘去化来说，成绩尚属良好。

此前十月，本网研究院《杭州市商品房库存报告》数据显示，杭州市区120方以上大户型改善型房源占杭州商品住宅可售房源总量的55.1%，而一直以来杭州大户型房源普遍去化较为缓慢，加之11月底新出台的“杭六条”对二套房首付比例提高至7成，大户型改善房源销售去化情况将更为严峻。西溪板块虽有较为成熟的高端居住氛围，经济实力不俗的购买力保障，11月西溪板块的大户型高去化是否还能在年底乃至2014年继续延续？还有待后市检验。

下沙区：商业“井喷期”到来 同质化如何突围

作为一座升起的新城，之前的配套设施一直被人们所诟病，甚至常常被拿来与完善的临平做对比。而如今，逛一遍这座，不仅鳞次栉比的高楼大厦随处可见，而且购物中心、商业步行街、小区商铺等招商广告同样充斥着眼球，商业“井喷期”在大家的不经意间已经悄然而至。

首先，伴随着地铁1号线的开通，“地铁一响，黄金万两”的商业盛宴在下沙悄然上演。

规模与知名度相媲美如龙湖时代天街，达到空前的22万平方米，在商业模式上为杭州带来首个地铁上盖超级综合体，风靡全球及国内一线城市的“地铁商业时代”自此进入杭州。其地标级的建筑形态及丰富的业态规划涵盖约40000㎡美食餐饮、约13300㎡国际精品超市、约8800㎡六星级IMAX影院、约1600㎡真冰溜冰场……

同样，宝龙城市广场所在的地铁1号线延线站点虽未开通，商业销售却早已尝到甜头。8月份，杭州宝龙城市广场以惊人的5.16亿销售额成为了当月杭州商铺销售冠军，引发了杭城地产界和商业界的多方关注。9月份，杭州宝龙城市广场顺势加推的45平米临街30套商铺，当日去化达九成，日销售额又高达数千万元。宝龙城市广场的商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。同处沿江居住区的世茂江滨cosmo，总建筑面积也有约25万平方米。

其次，综合体、购物中心等商业设施，都在这一片热土上争相布局与营业。4号大街上的盛泰名都中心，目前已经营业的星尚城购物中心，业态涉及了超市、大卖场、购物中心、主题百货、OUTLETS、专业市场，隔街即是新美商城与物美大卖场，而从商铺入住情况来看，并不是非常理想。

投资总额1500亿，作为下沙唯一批发零售星级商场的东沙商业中心，购物、休闲、娱乐、美食样样齐全；将打造成为C-MALL嘉年华式生活商业中心的和达东东城，总建筑面积约4.6万平方米。一、二层也引进生活购物、休闲娱乐、餐饮美食、亲子体验、时尚影院等品牌商家。

除此之外，一众楼盘纷纷推出的较大体量的底商，争抢市场的势头同样不小。宋都晨光国际于8月19日面市的60席铺，劲销了近两亿，虽然它也是名副其实的地铁商铺。还有诸如德信中外公寓、和达城住宅底商等，随着小区的竣工与交付，每一个住宅都有着不同体量的商铺涌入市场。

还有如已经签约准备入驻的银泰城，正在建设中的泰美国际大厦的商业中心，上下6层的和达城商业中心等，井喷势头可谓强劲。

在一个目前暂时常住人口并不多、住宅空置率较高、以学生作为主要消费主体的新城，下沙楼市在住宅市场逐渐归于平静之后，商业井喷的体量是否能够得到充分消化？项目之间的竞争格局如何打破？区域市场如何稳定成长？不仅需要各个操盘者的勇往直前，更需要整体的协调与助推。

滨江区：一桥南板块将迎纯新盘开盘潮

作为滨江区房地产开发起步最早的区域，中海、万科、钱江等知名房企于一桥南开垦了中海•钱塘山水、万科•逸天广场、钱江•彩虹城、水晶城等优质楼盘，人气聚集、居住氛围成熟。然而，近年由于无缘于地铁1号线，区域热度一度低迷，外加土地供应不足，滨江一桥南新盘供应曾一度短缺，即使滨江整体板块热度不低的情况下也处于相对沉寂的状况中，而如今，这一现状赫然改变。

随着之江大桥的开通、彩虹快速路的建设，地铁4号线、6号线的“双铁”规划，绿城、万科、世茂等大牌开发商的强势入驻，滨江一桥南住区正在迎来第二个价值爆发点。

目前，滨江一桥南板块在售项目主要是钱江•水晶澜轩和绿城•巧园，一个以大户型一线江景豪宅为主打，在售均价约37000元/平方米，另一个则主攻地铁上盖90平方米精巧公寓，在售均价约21000元/平方米。

今年12月，滨江一桥南有望迎来纯新盘的开盘潮，增加房源供应量。据统计，万科•璞悦湾、世茂•之西湖、富汇豪庭都预计于12月首次开盘。

其中，万科•璞悦湾是万科“三好”产品首发滨江，总建筑面积16万平方米，一共由6幢高层和12幢洋房组成，首推2、3号楼90、130平方米房源，起价18800元/平方米。

世茂•之西湖以“最美回家路”的宣传口号享誉杭城，预计12月首开2、3号楼共计200余套房源，主力户型为90平方米三房。

作为板块内老牌小区贺田尚城的最后一期，富汇豪庭的容积率仅1.2，是滨江一桥南罕见的低密度法式全石材干挂小区。项目规划7栋联排、2栋小高层，其中，2栋小高层共计126套90平方米小户型房源，将于12月份首发，以准现房形式开卖。

目前，杭州楼市年末的冲量大战已经拉开帷幕，而11月26日出台的“杭六条”将二套房首付提至七成，更是加剧了这场大战的惨烈程度。滨江一桥南的三大新盘选择在这个时候加入战局，能否依靠自身品质和板块价值首战告捷？同样的90平方米产品，谁能更胜一筹？这一切还有待市场给出答案。

之江区：新城规划出炉 本月开盘聚焦一宅一商

本月，之江新城概念规划正式通过审批,未来的之江板块将规划形成“一个片区，两个新镇”的空间结构和“区域中心—片区中心—邻里中心“的中心布局体系。

据规划文件显示，未来之江新城的区域主中心将集中在之江大桥以南，绕城公路以东，四号浦以北的沿江区域，这里将集主题公园、文化展示、博物馆、剧院、休闲购物、酒店办公、交通换乘等功能于一体，形成一个服务整个之江地区的区域中心。此外，在320国道南、北将各形成一个新镇，每个新镇将拥有一个集中的新镇中心。

而配套方面，之江板块也迎来了再次升级，日前《杭州市文化设施专项规划评估与修编》公示，浙江博物馆（新馆）、浙江图书馆（新馆）、浙江省非物质文化遗产馆、浙江省文学馆，四个大型馆将正式落户之江新城。这是继中国美院之江校区入驻，以及浙江音乐学院开工后，之江板块打造成为杭城“文化大平台”进一步的补充和落实。

另开盘方面，11月之江仅两盘开盘，其中包括10月主城区成交量榜单冠军——中海定山府。定山府是原篁外项目的三期，在中海的操盘下，以“定山府”案名重新亮相清盘推售。定山府在9月首开，160-180方房源毫无保留一次性推出，起价仅10000元/平米，以其超高的性价比引发了购房者的疯狂抢购。本月项目继而推出的是压轴2号楼250平方米大户型房源，同样再次打出低价王牌。而据售楼部消息称，房源折后起价仅11600元/平米，均价在13000元/平米左右，但本次以内部认筹为主，不进行集中性开盘。

另位于320国道与杭富路交叉口的金街美地商业项目，也在11月16日迎来首开，推出4号楼精装修酒店式公寓，户型40-70平米，其中主力户型70平米左右，均价14000元/平米，开盘当天去化7成。而据记者现场采访了解，金街美地的主要客源是来自富阳、桐庐的购房者，以投资为主。

纵观之江板块楼盘今年开盘情况，之江九里首开引发了蛇年第一场漏液排队，融科瑷骊山6月开盘一天内劲销300余套，中海定山府千人团购2小时劲销近6个亿……对于一个正在逐步完善的板块来说，这样销售业绩值得给予高度的评价，同时也表明购房者对板块的认知度正在不断提升。另透明市场研究院丁建刚院长对之江板块的整体发展趋势的也有着“价值潜力板块，睡狮将醒”评价。而在今年最后一个月的冲量中，我们也希望之江板块能再次体现自身的价值。

萧山区：开发商抓紧抢收 年末购房潮紧盯刚需

相比起所谓的“金九银十”，今年11月份的萧山楼市显得更具活力。

临近年底，不少项目却纷纷推出新房源，或是各种蓄客暖场活动。纵观今年的“金九银十”，似乎还不如年末的楼市来的热闹。

11月2日，保利霞飞郡推酒店式公寓首批特惠房源，主力户型38-54㎡。同一天，位于大江东板块的兴耀星悦湾首开，推出22号、24号楼，户型包括86㎡及113㎡的平层。掀起了萧山楼市11月份的第一波热潮。

随后11月3日，中栋国际首开酒店式公寓，次日开始加推。11月9日，中国铁建青秀城首开9#楼、12#1、2单元，面积89——128㎡。11月11日，盛和居紫荆园加推5号、25号、29号楼共90套房源，户型70-90㎡。11月16日，南城臻园开盘，推出了多层90方住宅和100-290方临街商铺。11月17日，巧克力公馆开放了首批精装修LOFT公寓，共48套。11月23日，金昌春和钱塘加推5#楼90方户型，当天最高优惠达12万。同一时间，湘湖壹号也推出二期排屋48套房源。从各盘当天去化率上来看，基本都在7成以上，这不仅是各家开发商前期蓄客工作的良好表现，也是萧山区域市场在下半年土地市场火热一片的造势下市场信心不乏支撑的体现之一。

从2012年到2013年，杭州的政策环境实际上并未发生实质性的明显变化。即便偶有“政策出台”，例如近日出台的“杭六条”，除了将二条房首付从6成化为7成以外，基本无实质变化，不计难以捉摸和定论的的市场信心，从市场行情上看，相比起投资客和改善型置业人群，这些政策对于刚需来说影响甚微。截止目前为止，十一月份推出新房源的项目中，除去湘湖壹号这个豪宅楼盘，仅星悦湾和青秀城两个项目在开盘时既推出90方左右房源又推出了部分大户型房源外，其余项目均清一色推出的是刚需房源，这和目前的市场需求不无关系。

在春和钱塘开盘现场有购房者透露，买房是早就有的打算，迟迟不下手主要还是政策原因想等待“房价最低点”。拥有同样想法的购房者，记者还遇见不少，房源早就看好，等的就是开发商给出更给力的优惠。“最低点是难等了，但是想想年底了，开发商总归优惠会多点吧”。

某楼盘负责人告诉记者，年末房企加推固然有冲业绩的因素，但是另外一个原因也是基于当前的市场环境，因为这个时期的的确确存在这么一批有置业需求的买房人。不论是推房源还是搞活动，开发商加大营销力度最直接的目的就是希望抢收这部分购房需求。和卖东西的道理一样，即使今年的营业额已经达到目标，但是如果能让自己的业绩更上一层楼，何乐而不为？

不仅楼市火热，萧山土地市场11月份更是大丰收。截至11月27日，萧山11月共卖地45.3亿元。今年1月至11月，萧山土地市场共吸金193.2亿元，相比去年全年125.2亿元的成交总额已超出68亿元，将创近几年萧山卖地金额新高。截至目前为止，今年已有恒大集团、农工商、万科、君凯投资携手阳光城等外来大鳄，强势入驻萧山。高总价，高溢价率，高竞拍轮数，三高成为了萧山众多优质地块出让现场的明显特点，更表明各大外来开发商对于入驻萧山乃至杭州的迫切心情。大鳄们争先恐后地入驻，无疑表明了这一片已被暖热的房地产市场，将迈开大步，2014年的萧山无疑将带来更多期待。

余杭区：学区建设紧锣密鼓 单盘表现良莠不齐

余杭组团是余杭区“一副三组团”中第一大组团，包括余杭镇、仓前镇、中泰乡、闲林镇、五常管委会，区域面积为287平方公里，占全区总面积的23.5%，是余杭区“三组团”中认可度最高、归属感最强的组团。

曾经的余杭区政府虽已搬迁临平，但余杭镇作为余杭组团的中心仍然毋用置疑，而随着文一西路的建成，西溪湿地保护工程的推进和房地产闲林板块配套的逐步建成，再到未来科技城的规划推出，余杭组团与主城区的融入越来越全面。未来科技城规划建设的医院、学校、图书馆、体育馆、文化馆等公建设施配套，一个挨着一个落址。而近期最为频繁的动作，就是区域内学校的建设开始紧锣密鼓的筹划起来了。

学军中学海创园校区确定明年动工，将建在东西大道东面；36班的杭师大仓前附小年底开建；五常中学的迁建也已经提上了日程；淘宝西溪园区南侧今年年底将建未来科技城第一幼儿园，紧靠第一幼儿园，将建未来科技城第一小学，预计也将在今年年底或明年年初开建，预计到2015年都将投入使用。

10月余杭组团开盘数量达到8个，进入11月，截止28日已推盘8次，开盘当天基本取得了认购7成以上的成绩。根据透明售房网统计，目前为止11月余杭区单盘成交量最高的是景瑞御蓝湾，11月16日上午9点半，位于老余杭的景瑞御蓝湾加推6号楼和8号楼共295套房源，均价为7250元/平方米，主力户型为89方，折后起价5999元/平方米。半天时间二期销售率达90%。

同样延续首次开盘热度的还有富力西溪悦居，11月9日富力西溪悦居加推10、11号楼共124套房源，户型面积80-139平米，折后均价18500元/平米。该盘是精装修标准，折后均价18500元/平米。这与周边毛坯房源价格差不多，性价比较高，淘宝城入驻未来科技城也使得板块炙手可热，热销自然是市场对其的认可。

板块内有热销，也有成绩平平的项目，位于闲林板块的纯新项目——林溪闲庭首次开盘当天共计吸引150位购房者参与现场选房，截至当天下午3点，所推房源去化59套，是组团内11月开盘统计以来去化率较低的楼盘。

据悉，12月预计加推的楼盘包括位于老余杭的澜山公馆、位于中泰乡的恒厚阳光城，位于闲林的金成竹海水韵，而富力西溪悦居、景瑞御蓝湾、升华悦西溪预计都将在12月继续加推，新开楼盘为翡翠城北面的溪悦宸府。

东壹号要开盘了，15800的起价大家觉得这个价格还可以么？