主题：现房销售试点开始，能指望预售制取消吗？

近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上透露，该省全面实行商品房预售资金监管制度，并开展商品住房现房销售试点。消息一出，再度引发各界对商品房预售制度讨论。

我们看到，十几年来中国住房市场之所以能够快速发展与繁荣，就在于两金融工具的创新。一是住房预售制度；二是住房按揭贷款。它们分别给住房的供给与需求提供了有效的金融杠杆。

可以说，在国内房地产市场发展初期，住房预售制度的设立，目的为了扶持成长中的房地产开发企业，降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，增加更多的住房供给，以保证中国的住房制度改革得以成功。

但从十几年的实践经验来看，由于中国住房预售制度是采取选择性学习引进，从而是一种单边风险承担机制，即该制度运行风险只是购买住房者、银行等单边承担，房地产企业则只是获利而不承担该制度运行的任何风险。

改善现有的住房预售制度是当务之急。可以说，山东规划采取商品房的现房销售试点，是取消或改进现行的住房预售制度的一种方式。新的住房销售制度试行，对当前住房市场的影响不可小视。

其次，中国住房市场经过十几年的发展，房地产企业在这个过程中得到很快的发展与壮大，其对银行资金依赖程度越来越低。因此，对于这些企业来说，住房现房销售不会对它们造成多大的资金压力；对于那些进入的小企业，则可以通过这种制度改变强化市场竞争，从而实现房地产企业的优胜劣汰。

第三，住房现房销售试点可以降低购买住房的多重风险。比如，降低住房产品质量风险，购买者可以直接判断购买住房质量以及房价调整的风险。当房价上涨时，住房预售制对购买住房者有利，但房价下跌，房价调整的风险都会暴露出来，最近发生的许多“房闹”事件都与住房预售后房价下跌有关。住房市场的风险分担开始平衡。

第四，住房现房销售不仅要对房地产企业进行优胜劣汰，从而使得没有资金实力的企业难以进入市场，而且也会改变房地产企业行为方式，减少房地产企业对住房价格炒作与对住房销售的垄断定价，促进住房市场价格回归理性。

山东试点现房销售 大势所趋 期待推广 经济参考报

据媒体日前报道，山东将总结改进商品房预售管理办法，选择有条件的开发项目开展商品住房现房销售试点。

在此之前，在全国层面取消期房预售的消息在网上广为流传，不过，住建部曾于本月初否认了这一传言。而上述消息再一次引发了网民对取消商品房预售制的讨论。多数网民认为，改期房销售为现房销售是大势所趋。在当前楼市调控步入“深水区”背景下，山东推行现房销售试点具有先行先试的示范意义，网民期待这一政策能在全国范围内加以推广。

是否有利房价回归惹争议

推行现房销售是否会有效地促进房价合理回归？网民对此看法不一，站在不同的立场表达了看法。

有网民认为，开展商品住房现房销售是房价回归理性的重要一环，对开发商资金链施以压力，长远来看会促进房地产行业规范发展，制约相关投机行为，体现出真实的交易价格。

署名“太友”的博客文章说“自1994年开始的房地产预售制度，在房地产市场化起步初期，对于缓解开发商的资金短缺起到了重要作用。但随着房地产业的快速发展，该政策的实施增加了房地产业的投机因素。可以说预售制度，给了开发商和炒房者更大的房价炒作空间。”

不过，也有不少网民担心，现房销售可能会推高开发商成本，并不有利于让房价回归理性。

“雨中陌路人”的微博上说“这政策(会导致)很多中小开发商陷入困境，资金成本增加，房价更不可能降了。”

不过，对于上述这种担心，有网民指出，现房销售在全世界都是住房销售的主要形式，恰恰是那些推行预售制的地区，比如香港，房价往往居高不下！而实行现房销售的国家和地区，房价相对稳定并且可以预测。

呼吁逐步取消预售制

署名蔡慎坤的博客文章说，商品房预售制是楼市疯狂泡沫泛滥的罪魁祸首，“借”业主的钱同时在业主身上榨取暴利，这就是商品房预售制的本质。只有取消商品房预售制度，才能彻底破除地方政府依靠土地敛财的怪圈。

尽管也有网民站在房地产行业的角度认为不宜取消预售。但是综合网上舆论来看，多数网民对在全国范围内推行现房销售试点表示了期待，同时认为政府应该加强监管。从长远来说，取消商品房预售、改期房销售为现房销售是大势所趋。

取消预售制，也不知道是福是祸