主题：经适房即将上市交易：各种问题详答。。瑞和园的朋友可以来看下·

相关问答：

问：经济适用住房上市涉及到百姓的切身利益，大家一直都很关注，尤其是广大经济适用房购买者，那么此次出台的《实施意见》制定遵循了什么原则？

答：由于经济适用房上市和回购关系到各方利益，因此尊重经济适用房政策历史沿革，兼顾到不同时期购房人利益，合理确定新老政策适用的时间点，是政策制定过程中的重点。我们前期开展了广泛调研，经过反复讨论，并广泛收集分析各方提出的意见和建议，同时充分借鉴兄弟城市的经验，对经济适用房上市交易细则进行了明确，尤其在平衡利益的基础上，对分界点的选择进行了充分考量。

经济适用住房的性质定位以2004年9月1日为界分为微利普通住房和保障性政策住房两个时段。即2004年9月1日前，定性为微利普通住房；以后则开始突出经济适用住房的保障性和政策性，我市在《杭州市人民政府关于贯彻国家四部委<经济适用住房管理办法>的实施意见》（杭政〔2004〕9号）文件中明确经济适用住房出售时应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府缴纳收益，进而在《杭州市区经济适用住房管理办法》（杭政〔2007〕9 号）文件中明确上市交易按照届时的销售价和当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。此次政策充分体现了尊重历史沿革、兼顾相对平衡、“老房老办法、新房新办法”的原则。

问：《实施意见》对经济适用住房上市交易、内部循环、政府回购三种情况进行了明确，那么上市交易、内部循环、政府回购分别是指什么？

答：经济适用住房上市交易是指经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满5年后，通过补交土地收益等价款取得完全产权，并采用买卖、赠与等方式处置该住房。

内部循环是指经济适用住房购房人在签订购房合同（含预售合同）之日起满 3 年后，可将该住房买卖或赠与给符合经济适用住房申请条件，并已按规定办理申购资格审核手续的家庭。买卖总价最高不得超过原购买总价（包括购买时缴交的税费）。

政府回购包括两种情形：一是经济适用住房购房人未满5年年限，因各种原因确需转让的，可向市住房保障管理部门申请回购。二是《实施意见》施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住保房管部门按规定回购，或补交土地收益等价款后取得完全产权。

问：经济适用住房上市交易时，土地收益等价款的交纳范围有哪些？

答：经济适用住房所有权人按照市价格主管部门核定的经济适用住房价格购买的面积部分，计入土地收益等价款交纳范围。按照市价格主管部门核定的商品房价格购买的面积部分，不列入交纳土地收益等价款的范围。

问：土地收益等价款的交纳标准是多少？

答：不同阶段经济适用住房补交土地收益等价款的计算方法如下：

2004年9月1日为土地收益等价款缴纳比例的分界点，在此之前签订购房合同（含预售合同）的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》（杭价服〔2004〕43号）的规定标准计算相应费用。此后的，按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。

关于土地收益等价款的缴纳标准具体由市物价部门负责解释。

问：经济适用住房办理完全产权的具体流程是什么？

答：办理经济适用住房取得完全产权需要经过规定的流程具体如下：

1.申请人按规定向财税部门缴纳土地收益等价款。

2.申请人持房屋所有权证、所有权人的身份证明、缴交土地收益等价款证明等资料，向房屋登记机构申请办理关于房屋性质转为完全产权的变更登记手续。

3.申请人凭相关资料向市国土资源主管部门申请办理土地变更登记手续，领取国有土地使用证。

问：经济适用住房转让给其他符合经济适用住房申请条件的家庭后，买卖或赠与双方如何办理权属变更手续？

答：经济适用住房转让给其他符合经济适用住房申请条件的家庭后，买卖或赠与双方凭备案证明、房屋买卖或赠与合同及完税凭证等资料办理房屋所有权转移登记，房产性质仍为经济适用住房；并凭受让方或受赠人的房屋所有权证、备案证明、买卖或赠与合同公证书及完税凭证等资料办理土地变更登记，土地使用权类型保留划拨。具体操作流程另行制订。

问：经济适用住房购房人如何申请政府回购？

答：符合回购条件的经济适用住房购房人向市住房保障管理部门申请回购，并提交原购房合同、身份证等材料，经审核并入户踏勘及确认该套住房各项费用结清后，由政府回购。具体操作流程另行制订。

问：经济适用住房回购价格如何确定？

答：经济适用住房回购价格根据原经济适用住房的价格并结合折旧和物价水平等因素确定。折旧按每年2％计算，自经济适用住房交付时起至回购时止。物价水平按市统计局公布的杭州市区居民消费价格指数累计计算，自经济适用住房购买当年起至回购前一年度止。具体计算公式如下：

回购价格＝经济适用住房购买价格×（1－交付时至回购时的年数×2％＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅）。