主题：房地产开发过程中的成本管理问题。

前言
整个故事是虚构的，千万不要对号入座，如有雷同，纯属巧合！
本贴是借助一个故事来讨论房地产开发过程中的成本管理问题。
之所以采用故事的形式，是因为本人理论基础太差，缺乏系统性，而且不具备写专业论文的水平。没办法，只要通过这个方法来掩盖自己的缺陷了。
也正因为本人很清楚地看到了自己的缺陷，所以不希望这个帖子仅仅是在说故事，而希望成为一个与所有对成本管理有兴趣并有一定心得的朋友交流的舞台。
无论您是赞同故事里的观点还是不赞同，希望您能抽空把您的想法写出来，大家一起探讨，相互启发；
如果您有这方面的案例，也希望您能让我们大家一起分享；
如果您感觉某项工作成本太大，希望大家帮您出主意降低成本，也可以把你的情况说出来，让大家一起帮您分析；
如果您身边有成本管理方面的高手，还希望您能请他参与进来；
只要是和成本有关的理论、经验、方法、案例，都可以在本贴里跟贴。
而本人将会把您提供的这些经验与案例结合进故事里。
让我们来共同完成一个涉及到房地产开发领域大部分成本管理内容的故事吧。

1、邀请入伙
我在工地上，正在巡视，突然接到朋友的电话，他姓张，单名宏：晚上有空吗？出来喝茶，和你聊个事。
晚上，7点，我们坐在茶座里，聊了些闲话后，进入了正式话题。
张宏：到我这来吧。我给你10%的干股，其他条件你自己开吧。
我一愣，没接话，听他继续说下去。
他点燃一支烟，深深地吸了一口，把身子埋进那软软的沙发里，长长地憋着气，又重重地吐了出来。突然，他坐了起来，狠狠地掐灭了那支烟，然后看着我：你知道别人是怎么介绍我的吗？这是张建设张总的公子！
张建设是他父亲的名字，是本市建设开发公司的创始人。早先，他父亲在建设局做副局长，但由于性格耿直，而且非常强势，在局里受到排挤，一来火，局长不干了，搞起开发来。
10年来，建设开发公司发展非常速度，在第7年就占领了本市行业老大的位置，而他本人也成了本市开发界的权威。
张宏：我30了，却一直生活在我父亲的树荫下。我刚毕业的时候，想去我父亲的公司，我父亲不同意，让我在外面闯荡。我母亲也经常跟我父亲说这事，但我父亲就是不同意。去年，我自己注册了一家开发公司。我要让他们将来介绍我的时候说：这是张宏张总！而不再说：这是张建设张总的公子。
张宏盯着我：到我这来，我需要你！虽然我现在还很弱小，但有了你的加入，我们一定会变得非常强大！
我感受到了他渴望成功的强烈欲望：我来，做什么？
他：你帮我把工程这一块所有的工作都抓起来，从规划方案开始，勘探、施工图设计、招投标、合同、开工准备、工程现场管理、材料供应、后期配套、决算审核，一直到验收交房和后期维修结束。
我：你说的这些事情，可以做并且有能力做好的人很多。为什么选我？
他笑了：因为你的特殊本事：成本控制！你给本市所有预算人员讲过课，是本市第一批使用造价软件的人，也是本市第一个修改造价软件程序的人，并且你。。。。。。
我也笑了：好汉不提当年勇，这些陈年烂帐，不去说它。何况懂造价的人也很多呀，而且我不做预算已经很久了。现在你要是让我赶一份预算出来，那可难为死我了。
他：我说的是成本控制，不是造价。王盈跟我可是老朋友了。

2、敲诈狐狸
我看看张宏：什么意思？你在跟她学成本控制？
张宏大笑起来：你别装傻了，江东商城那个项目的事情，王盈全跟我说了。
我：她为什么要告诉你？这事连江东商城的老总陈凯都不知道呀。
张宏：我逼她的。我不相信这事是她事务所里的人能做到的，肯定是背后有人指点的。要知道，建行造价处从来没被人打败过，那是唯一的一次，已经上手的业务居然被抢走了。我经常拿这事笑话建行的梁总，每次都让他哑口无言。
我探过身去，偷偷问了声：你没出卖我吧？梁总要是知道是我干的，铁定抓我做免费苦力。
张宏：要我不出卖你也行，把事情的经过详细告诉我。
我：去，你个老狐狸，原来是套我话的。
张宏笑笑：王盈只跟我是你帮了她，细节方面什么都没说。但我真的很好奇，到底是怎么回事？
我：这事已经过去好几年了，王盈那个造价事务所在这方面早就形成了一个特色服务了，也没必要保密了。但就这样说给你听，那不是太不值钱了？
张宏：切！不就一顿饭嘛，我请就是了。说我是老狐狸，你是什么？
我哈哈大笑：才敲你一顿饭而已，心疼了？那以后我投靠了你，还不知道你怎么克扣我的薪水呢。
看着张宏好奇的神态，我开始讲江东商城的那件事情。
江东商城总建筑面积十万多平方米，是一到三层联卖的专业批发市场。
这个项目的标底是两家单位做的，一家是王盈的东方造价咨询公司，还有一家是梁总的建行造价处。
王盈为了接这个业务，找了好多人帮忙打招呼，总算是接到了三分之一的业务。
当时，时间非常紧，王盈人手不够，找我帮忙。
我答应私下帮忙，毕竟白天要上班，只能晚上做。
于是我帮她做了第一件事情：分工。
算工程量快的专门负责计算工程量，精通钢筋的专门做钢筋放样。套价部分，我晚上做。

3、出现异常
很快，第一栋楼的价格出来了。我傻了，单方造价1200多一平。
第一反应是出现了大小数问题。核对后，没有。
王盈也急了，这肯定算错了，从来没有这么高的价格。常规都是750左右。
她叫算工程量和算钢筋的人赶紧复核计算书。
我制止了：复核的事情你和我先查细项，看看到底什么地方有异常。让他们继续做，别打断思路。
第二栋楼出来了，1200不到。
再算第三栋，依然是1200左右。
我对王盈说：别复核了，肯定图纸出问题了。
王盈：你这么肯定？
我：你们也是老做的人了，出手都习惯了，偏差幅度不会超过2%，除非是重大项目上的定额理解出现了错误。现在三栋楼都是这个数值，不可能说算三栋楼的人都在同一个地方出现错误吧？我负责的套价，我已经查过了，没问题。
王盈：那怎么办？这么高的价格，陈总肯定要跳的。
我：你如果不放心，可以继续查。你要是放心我，我来问一下施工单位，看看他们是不是也在查错。反正他们不知道我在做标底。
王盈一听，马上把招标文件拿出来，上面有施工单位名单。我拨通自己熟悉的一个公司的电话：小曹，江东商城的标算得怎么样了？
小曹：正在算呢，怎么？你在做标底？
我：我也是标函。你是不是正在查错呀？
小曹：你。。。。。。你怎么知道？
我：我算了一千多一平，一开始也以为自己算错了，查了老半天没查出来。所以问问你了。
小曹：吓死我了。我也算了一千多，都查了两天了，小问题是查了不少出来，但有增有减，单方造价还是那么高。既然你也算了这个数，那我就放心了。
我：我也是核实一下，既然没错，今天晚上可以睡个安稳觉了。累死我了。
电话挂断，王盈脸上终于露出了笑容，直拍胸口：吓死我了，要真是标底出现了重大错误，那可出大纰漏了。

4、时间第一
我看着王盈：想不想把陈凯以后的业务全包了？
王盈看着我，愣在那里，半***了句：怎么可能？
我：你现在打电话给陈凯，告诉他这个事情，并且很肯定地告诉他计算结果没有问题，你敢担保。今天晚上你尽快赶一份建议报告出来，告诉他做哪些修改可以降低这个造价。
王盈：不好吧？万一招标取消怎么办？我不是白干了吗？再说了，这建议报告怎么写呀？
我：建议报告我可以帮你写。我算的时候已经发现了不少问题了。白干不白干，你自己权衡吧。我相信陈凯对帮助他的人不会那么刻薄。
王盈：恩，有道理。现在都快9点了，我明天一早打吧。
我看看她：随便你，就不知道建行梁总那里的人有没有想到这个事情。
我的话刚说完，就见王盈飞快地掏出手机，迅速拨号，那速度，估计西部牛仔看见了，绝对不敢跟她决斗。
我连忙提醒她：别提建议报告的事。
电话里陈凯并没有太大的反应，只是问王盈有没有算错。王盈回答非常肯定，而且说：要是我算错了，我一分钱不要。
陈凯估计不相信这种软弱的承诺：我现在在北京开会，等我回来再说吧。
王盈很失望地挂断了电话，看看我：他不相信。
我笑笑，没说什么。开始做建议报告，并让其他人继续算其他楼。
张宏听到这里，问我：为什么不让王盈提建议书的事情？
我喝了口茶，卖了会关子，回答道：一次惊喜和连续的两次惊喜，哪个更有震撼力？
张宏恍然大悟：我明白了。陈凯接到王盈的电话后，肯定马上打电话到梁总那里，发现梁总那里还在查错呢。从而证实王盈说的是对的，同时也感觉到了王盈对自己专业的自信。在这方面，王盈已经胜了一局。第二天发现王盈还帮他准备好了建议报告，更加惊喜，自然再次肯定了王盈这家公司。

5、成本控制建议书
我：是啊。所以陈凯连夜赶了回来，会议也不开了。第二天上午就叫王盈去见他。而我连夜已经做好了一份成本控制建议书，把单方价格调整到了900一平。并且有很详细的造价对比分析。
张宏：你一夜没睡？
我：怎么可能，我白天还有事要做呢。
张宏：那你怎么可能做得那么细？
我：你又不是做预算的，要知道那么详细干吗。都是用造价软件算的，做起来很方便的。
张宏：哦。算了，反正我也不懂那东西。继续说。
我：王盈带着建议书去了，陈凯问能不能再降低了。王盈还算聪明，找个借口上洗手间给我打了个电话。
我：我在电话里告诉她：除非施工图重新设计，控制含钢量。如果这样还不满意，还有一个方法，那就是改成砖混结构，但销售受到限制，别人想买几个店铺打通的做法就行不通了。
我：王盈按我的话回答了。陈凯最后采纳了王盈的意见。整个招标全部作废，重新设计图纸。最后那个项目的单方造价控制在780一平。第二次招标的标底也就全部是王盈做的，从那以后，陈凯所有的项目都是王盈包了。
张宏：建行就这样被打败？不可能呀？梁总不是省油的灯。
我：陈凯跟王盈聊完，就打电话给梁总，要他提供一份成本控制建议书。结果梁总那里只是简单地写了一下。到第二次招标时，梁总发现标底不给他做了，他才跑去问陈凯是怎么回事。陈凯把我那份成本控制建议书给梁总一看，梁总什么也不说了。
张宏哈哈大笑：有心斗无心，梁总输得不冤枉。只是后来的事情你怎么知道的？
我：听王盈说的，真的假的，我也不知道。从那以后，梁总和王盈两个造价事务所都很注重建议书了。

简单实用的成本控制简单做法

1、孔桩大小和密度控制降低成本。
2、尽量减少肥梁胖柱，结构上要精通，敢于创新，吸收新东西，设计上不要过于保守。
3、尽量少异型结构，异型结构得使用特殊尺寸的模板，会使施工时间变长、费用增加。
4、在合理施工、保证施工的前提下，多个施工队伍进场，在保证金和垫资上有余地。
5、科学施工，使用成熟的实用的工艺，缩短工期，达到降低成本。
6、熟悉气象条件合理安排施工节点缩短工期，达到降低成本。

建筑成本是在合理规划的前提下，才能够启到效用的，这个与公司的区域战略有很大的关系，目前的中国不一样的区域价格会差很多，北京和大庆根本是无法比的，北京主要成本是地价，大庆主要成本是建安，完全不一样的，做惯高地价区域的甲方成本控制都很差，因为主要成本都是土地价，价格往上抬升10%（售价8000-20000的），所有的都在了，可是让他们到一些二三线城市，主要成本都是在建安上和公关上，房价又卖不高（2500-4000），销售价格还没有建材涨得厉害，就晕了，这个时候成本控制就变得重要很多了，但通常到这个时候，在抓成本控制就来不及了，预算超支极大，使得利润缩水严重，于是偷工减料开始了，质量下降了，影响到销售，销售停滞了，影响到资金，在下去就停工，工期延后，拆迁停滞，然后前面的销售大面积退户，代理商撤场，老百姓哭泣。。。。。。

高啊~~ 学习了