主题：经适房可上市：二手房将新增供应 对楼市冲击有待检验

历时14年后，历史沿革复杂的杭州经济适用住房终于可以上市交易了。昨天下午，杭州市住房保障和房产管理局召开新闻发布会，通报了杭州市经济适用房上市交易和回购管理政策，发布杭州市政府《关于规范杭州市区经济适用住房上市交易和回购管理的实施意见(试行)》(下称《意见》)。

该份《意见》于8月12日正式出台，自公布之日起30日后实施，也就是说，9月12日起，杭州市区符合条件的经济适用房将可以按照相关政策上市交易或回购。而据相关统计数据显示，杭州经济适用房总量为7万多套，涉及面极广，此次经济适用房首次公布细则明确可以上市交易，将会给二手房市场带来较大的新增供应量，并对二手房价产生一定的冲击。

签合同须满五年才可上市交易

  2004年9月1日成缴费分界点

  可以上市交易了，那么如何交易？有何条件？费用怎么计算？这些都是大家最关心的问题。

  这份《意见》首先划定了可上市交易房源的范围：符合签订购房合同(含预售合同)之日起满5年，并补交土地收益等价款取得完全产权的经济适用房可通过买卖、赠与等方式处置该住房。

  同时，《意见》明确界定了一个至关重要的时间点。《意见》规定，2004年9月1日为土地收益等价款缴纳比例的分界点，在此之前签订购房合同(含预售合同)的，上市交易时按照《杭州市区经济适用住房上市交易计缴土地出让金等相关费用办法》(杭价服〔2004〕43号)的规定标准计算相应费用。此后的，按照届时公布的评估价与当时经济适用住房购买价差价的55%向政府交纳土地收益等价款。

之所以划出2004年9月1日这一时间分界线，则和杭州经济适用房的历史沿革有关。杭州经济适用房最早始于1999年，之后经历了多个发展阶段，从2004年9月开始，经济适用房的性质发生了重大调整，由具有一定社会保障功能的微利商品房，变为具有保障性质的政策性商品房，并取消分配面积与职务、职称的关联，供应对象开始与房改政策脱钩，主要面向市区中低收入住房困难家庭。这一变化也直接体现在了购买价格上，2004年9月之前，经济适用房在售价上与周边商品房的价格相差不大，而在之后，其售价与周边商品房的差价也逐渐拉大。

一位张先生告诉记者，2002年他买了东新园一套90平方米的经济适用房，当时买入的价格是3000元/平方米，周边商品房价格在4000元/平方米左右，单价只相差1000元/平方米。2004年后，房价开始大幅上涨，商品房和经济适用房的价差不断加大，在某些板块两类房源间的价差甚至可达6000元/平方米以上。因此，此次市政府采用“老房老办法，新房新办法”的原则启动经济适用房交易，也体现了尊重历史沿革、兼顾相对公平的思路。

2004年9月1日之前房源分三类算

  之后房源增值部分的55%归政府

  根据《意见》，2004年9月1日之前已签订购房合同(含预售合同)的经济适用房，须缴纳费用将分三个阶段进行区别计算。具体细则为：

  杭政[2001]3号文件下发前签订购销合同或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，需补缴的土地出让金按房改房上市交易补交的出让金标准乘以分摊的土地面积，由出让方缴纳，不作年限修正；

杭政[2001]3号文件下发至杭政[2003]3号文件执行之前已领取《商品房预售证》或公开摇号销售后已签订购买意向书的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，其经济适用住房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局下发的经济适用住房价格批复文件中核定的商品房价格与经济适用住房价格之间的差价；

杭政[2003]3号文件下发后领取《商品房预售证》的经济适用住房，在达到规定年份后上市交易的，其经济居住房享受面积部分，需计缴的土地出让金为市物价局确定的同类地段、同类商品房市场价格与经济居住房价格之间的差价。

2004年9月1日之后签订购房合同的经济适用房，则按照届时公布的评估价与当时购买价之间差价的55%向政府交纳土地收益等价款。计算公式为：需补交的土地收益等价款＝[(届时的评估单价－经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积]×55%－购买时缴交的税费。其中按照市价格主管部门核定的经济适用住房价格购买的面积，需计入土地收益等价款交纳范围。按照商品房价格购买的面积部分，不列入交纳土地收益等价款的范围。