主题：杭州学区房的点点滴滴

特别说明：对大家咨询买哪里的学区房、买多大的房子等问题，考虑到每个人的侧重点不一，每个家庭的情况不一，很难给大家提出建议。对于房价、户型的问题，也很难回答，因为买学区房本身就是取舍的过程，每个人标准要求不一。所以，当初是想写成工具书性质的，方便大家自己在看房、买房的每个步骤中多了解一些信息、防止两眼一摸黑。所以标题应该是“如何将每个人自己变成学区房达人！”，欢迎交流。

  这个帖子只是我自己看学区房一年来的体会，如果能给想走上、或者已经走在买学区房路上的同学们一个小小的帮助，那就好。

  书面性的表述都换成了相对通俗的说法，也说了一些很常识的内容，便于一点不明白的同志理解。

  如果今年的政策发生变动，我会在内容中进行修改，如果不对的地方请大家帮助完善。

  不讨论学区房存在的意义，不探讨买不买学区房。

一、为什么想到要买学区房 
  孩子刚刚是生育高峰期来的，到医院产检排队、社区打针排队、幼儿园报名爆满排队，可能杭州人本身多，可能杭州最美，大家都喜欢来杭州，读小学怎么办？这是摆在每个父母面前的大事，怎么让孩子上小学呢？我住在这里，总想在最近的地方上小学啊？怎么办？？？？
 
  1、义务教育录取的顺序是怎么样的？
  公办小学一般在6月份新生报名登记。按下列先后顺序录取：
  ①小孩户口跟着父母，父母户口在学区，有学区房产证的。就是所谓的表①生。
  ②小孩户口出生起就跟着爷爷奶奶、外公外婆，并且爷爷奶奶、外公外婆户口在学区，有学区房产证的。就是所谓的表②生。
  ③小孩户口在学区，但不属于上述两类的。就是所谓的表③生。
  ④小孩户口不在学区，但符合条件的进城务工人员子女也可以借读。就是所谓的表④生。
  我的体会：因为每个学校的接收学生能力有限，学生又多。所以不可能全部都能接收，所以就先满足①，有条件再依次满足②③④。但是谁都想去名牌学校，有些学校就会出现连表①小孩都无法接收的情况，于是教育局迫不得已根据生源情况每年微调一下学区尽量让小孩子有学校读书，或者一些学校自己设置了小孩户口必须满1年、2年、3年的杠杠，还有的弄出了家访的招数。因此为了保证孩子能读上合适的学校，大家都争取当表①生。
 
  随着2013年继续实行更加严格的从严控制择校政策。我个人体会这个趋势短期内是不可改变的相对公平做法，逼上梁山！

2、曾经考虑过小学随便找个学校，然后攒钱，给小孩子换个好公办初中。深思熟虑后，感觉这条路很难：
  一是小孩子处于人格形成、社交习惯形成的关键期，随便调整他的生活环境、朋友环境，是否会让孩子感到恐惧。学习环境的变化，是否会影响学习习惯的形成。
  二是从目前杭州的政策分析，感到作为一个没有雄厚社会资源的普通人，通过小学转学、换取好的公办初中，今后操作起来难度很大。

  关于外地户口迁移的问题，请大家浏览杭州-市-公-共-安-全-局的网站，办事大厅罗列的都是外地人如何迁移户口进杭州问题，非常直观方便。  关于本市户口迁移的问题，直接找辖区派-出-所办理即可，一般会给你一个小纸片，告诉你要准备的资料的。

二是你的首付，能够带动多大的贷款数额。
  商业贷款首套房首付3成，二套房首付6成，大家倒过来计算一下就可以。
  公积金贷款的，省公是这样的：首套90平方米以下的首付2成；首套90平方米以上的首付3成；二套房首付6成；注意二手房房龄超过20年的必须6成。所以有省公积金的同志，想买个小小的二手老学区房，压力多大啊！
  市公积金其他和省公一样，在二手房上宽限了许多：2000年（含）以后的首付3成，2000年以前的只要4成。市公的笑了吧，哈哈哈。可惜我没有。  根据tigershang的提醒：省市公积金在认房认贷上各自有标准，家庭房产、贷款多的同志一定要搞清楚。
  三是贷款额的制约条件。为什么要写这条。归根到底“不是你想贷，他们就给贷的”，因为不是爱情买卖！

这由两个方面综合考虑组成：
  第一，公积金的贷款额有限制。省公根据缴纳情况可以分别贷款30、50、60、80万。市公15、30、50、80万。这样看起来感觉又是省公的该笑了。具体条件大家可以查询省公、市公的网站，市公网站做的非常好！！
  不够的咋办，走组合贷款，就是不足的部分由银行商业贷款，就是利息要高一些。审批多一个礼拜时间。
  第二，每月还款能力和还款年限，限制了你的贷款额。
  银行目前对个人月收入证明在1万元的，是比较松的要求。如果月收入超过1万元，就要拉清单，这个很麻烦。所以一般人最多开到1万1个月。一个家庭夫妻一般最多开2万，每月的还款能力最多就只有1万块了。一般来说，如果一个单位可以帮你开1万这个收入证明，说明这个单位对你很不错了，虽然实际上你没有月入1万元。
  还款期限到底有多少？商业贷款时一般最长不超过30年，且贷款年限加借款人年龄不超过70。公积金贷款年限最长30年且不超过男65岁、女60岁。公积金贷款购买二手住房的，还必须同时满足房龄加贷款年限之和不超过40年。我的天，我公积金贷款要买1980年的房子，莫非只有7年时间还贷款了？  1、上面两个因素综合对比后，利用百度房贷计算器，可以计算出实际可以贷出多少款。  2、实际可以贷出多少款这个数字，又要和第二点提到的首付能够带动多大的贷款数字相比照。  现在是不是有最终的一个数字了，这就是你买下学区房最后能够承受的价格。
  为什么我要用这么长篇幅解释这个？因为这个数字精确了。你在看房的时候，对价格才会把握非常到位。也就是说，用最充分的购买力计算，买到相对最对得起你出价的房子。一旦价位合适，你就能毫不犹豫出手。

三、如何找到自己想买的学区房

  第一、到底我要买哪所学校的房子？（已经写完）

  很多人说起学区房，就拿出十大名牌小学的名单。可是从目前的从严控制义务教育政策看，小学直升初中时不可逆转的大趋势。也就是说，不能紧盯着小学看房子了。小学有指标吗？没有了，取消统测了啊！！民办的都改回公办了啊！！我是跟着初中看，反过来考虑小学的。

  十三中，如果不是四所优质小学文三街、学军、文一街、行知，给他输送着优质生源，我看他未必牛的起来。

  同样的道理，为什么近在咫尺的九连小学，却要变动去丰谭中学？当然，理由是十三中本部不堪重负。个人揣测，是不是嫌弃九连生源质量不高呢？我是小人之心。

  那么到底杭州市哪些中学能入你法眼呢？教育局是不会告诉你的。告诉你的只有吹牛皮的学校自己！

第二、怎么找中介？（刚刚新写的）

  如果你认为，中介满大街都是门店，楼下就找一家就行，或者原先办理过租房的那个也行。我的体会，不能这么草率，找到合适看学区房的中介，至少得满足两点：

  一是务必是你看重的学区的中介门店。因为只有专做这个学区的中介门店，才能准确地跟进房源、关注政策。

  二是务必在心目中确定一个最终替你办理成交的稍微靠谱的中介人员。

针对第一个问题：到哪里找学区中介门店，最简单的是去学区附近找。可是对于跨区域看房的人来说，找哪个中介靠谱呢。

  首先，你可以找到“杭州市住房保障和房产管理局”的网站。点击“诚信档案”栏目。选择“经济企业”。出来的就是中介诚信档案。既有各中介的投诉率，也有各中介的业务量排名，工作质量如何（就是退件率）。在这里，你可以明显看到杭州三大中介分别是WAWJ、HB、SSGJ。可以了，前三名足够了，相对业务量，其投诉率、推荐率也可以接受。

  其次，你可以去杭州的几大著名房产网站。19楼不在其列，因为这些房产网站是纯商业运作的。每个有冲劲、想业绩的中介，都会和著名房产网站签约。然后定期更新“房源”，当然这些房源一大半都是假的。只要一更新“房源”，网站就把中介排名放到最前面，你一了解有关区域的房子，这些中介就第一时间出现在你的眼前。中介的更新“房源”，每次将给网站带来一笔收入。理解理解，广告。

  为什么登“假房源”的房产网站有参考意义？第一，这些网站提供的大量“假房源”，能够让你基本了解这个区域的房屋户型、大致年份。第二，这些网站的大量“假房源”，能让你基本了解这个区域的价格区间，当然是相对便宜的，可能合同能够按照这个签订，但是你实际要以装修款的形式返还给房东。第三，这些网站提供了大量“有激情”的中介人员，找他们，他们会想方设法替你找到房源的。

针对第二个问题：怎么在中介人员中筛选出靠谱的人呢？首先靠你和他的接触，他提供的咨询是不是符合你做的功课，有没有业务不熟悉，这个靠个人社会经验把握。

  重点谈个人体会的几大中介公司到底有啥区别？

  首先是LJDC。是感觉很有档次的店。貌似在北方一线城市中高居前列，去年杀进省城的时候，引得中介行业不小震动，大有高富帅抢屌丝饭碗之势。但是从我的接触看，这家中介的定位属于中介行业的下一步发展模式，也就是“服务细分”后的模式。对二线城市太超前。有几点例子：一是毫无例外承租好地段的好房子；二是装修档次很高，客户感觉很棒，已经慢慢有新房子的售楼部的感觉；三是客户感觉很棒，选房源使用大屏幕电视机，爽不，中介制服着装仪态经过专门指导；四是广告营销舍得花钱，就说出租吧，小小一张宣传单，彩色打印，放在一个精致的无纺布袋子里，成本不菲，说实话我半年进进出出就被赠送了20多个袋子，够用好几年了；五是中介看房陪同特别多话，自豪感很强，估计和这家中介的底薪比其他公司高有关系。

  这家中介去年宣传的重头是“百分之百真实房源”，妄图打破我上面说的那些“假房源”现状。但是目前这种口号已经成为一句空话：一是房源就那么多，一有房源所有中介都知道，凭啥就你的是真实的？二是所谓的“百分之百真实房源”，就是房东挂多少价格，公司就挂多少价格，不会提供中介的建议意见，导致房源中非理性价格太多，也就是水分太多，需要看房的人自己去榨干。

  当然这都是能够理解的，那么多的投入、那么好的服务，归根到底是消费者买单的。给我的感觉，果然是北方来的，大气，“烧钱”。

  个人的建议：如果有购买力，想买二手的2000以后楼盘，注重服务，不在乎多个千儿万把块的通知，首选LJDC，这里能找到一掷千金买新楼盘的感觉。多好啊，买二手房享受一手房服务。

  其次是WAWJ、HB。从我的体会看，这两家应该列为一类，就是类似“百度”公司的那种风格。李彦宏曾经说，百度要狼性文化。这两个公司就是如此。啥是狼性文化，大家自己百度。我的理解就是：就是凶狠地做业务，一切为了业务。特别是热门学区房的两家公司门店，特别明显。对此，我不做评价。

  这两家公司，是房产网站和实际业务中更新最快的、找房源最卖力的、推销最频繁的、自然也是业务量最大的了。

  当然，也是组与组之间挖墙脚最厉害的、本组之间拆台最厉害的、门店与门店之间竞争最厉害的，甚至有无间道里面的情节，本公司人员直接成为竞争对手公司的卧底。

把人家评价李彦宏的话说一下：在中国这个潜规则盛行的变态国度里，善良是最珍贵的东西，坚守善良比赚钱更难。别把员工都逼成变态！

  当然，每个地方总有坚持自己理念的人，两家公司我都遇到了不错的经济，目前也有托他们在留意。

  再次是SSGJ。这是一家定位很尴尬的公司。争取成为老大，是有难度的。但是业务量也远远领先于其他小公司。因此，整体作风上，相对比较稳健。组员不多，竞争氛围一般。同组之间能够正常交流。属于比较正常的公司。

  这家公司有一点值得肯定，比较理性。对于房东挂出的离谱价格，能够向房东指出，也向买家指出，从我看的至少5家门店都是如此。如果我是房东，我是不大愿意和SSGJ打交道的，你还想帮买家压价了？！

  再说说选择中介公司要注意的一个小细节。因为签订正式合同、后续一些手续办理，需要到中介公司本部办理。考虑到路途远近，说一下三家中介的本部地址。WAWJ在西湖文化广场的环球中心，HB在湖墅路的红石大厦，SSGJ在建国路靠近庆春路口，LJDC我没关注。