主题：“花样卖房”层出不穷 购房者如何见招拆招？

各种“花样卖房”噱头还是实惠？

近期，纯新盘低价入市不仅抢夺了大量的购房者，还间接地树立起所在区域的房价标尺，这让占据新盘市场大部分份额的老项目后期处于相当尴尬的境地，想降价，既怕老业主找麻烦，同时也怕摸不到购房者心理的价位，赔了夫人又折兵。于是，各种的促销花招又开始层出不穷，本报记者特来帮你见招拆招，一一揭底。

你买房子我帮还贷

“你买房，我还贷”这是最近北京绿地花都嘉园项目推出的促销计划：购房者首付三成，余下房款可办理30年分期付款手续。

项目销售人员称，购房者签署购房合同后，到交房之前的20个月左右的房贷，将由开发商支付。

月供对于房奴来说可以说是最甜蜜的负担，甜蜜是因为终于在北京有了一套自己的房子，但每月省吃省喝，精打细算将工资省出一大半交给银行，也的确是个不小的压力。

现在，开发商主动来帮着还房贷，乍一听还真有点诱惑力。

华而不实

“降价补差价”

为尽快结束购房者“举棋不定”的观望情绪，越来越多房地产企业加入到“降价补差价”的行列中来。根据链家地产市场研究部不完全统计，截至12月1日，全国至少有20个城市30余楼盘进行降价补偿。

而位于北京房山的某项目也传出拟推出降价补偿计划，或将成为北京今年首个效仿该促销手段的房企。

据悉，率先尝试降价补偿的上海嘉定南翔新城公馆，100套房源在3天内售罄，回笼资金4亿多元。

“降价补差价”的营销策略，其实是给购房者一颗定心丸，有效盘活持币“举棋不定”的潜在购房需求。不过，某地产首席分析师认为，降价补偿仍存在一定的风险。首先，部分楼盘对此承诺并未添加至购房合同，单纯“降价补偿协议”的法律效力会有所折扣。

其次，即使购房合同有所载明，购房者仍需就相关细节进行确定，比如仅为一次性补差价还是连续降价连续补偿、差价补偿款是即时到账还是延迟至交房结算前后、同质性房源如何界定等。

另外，兑现降价补差承诺的前提是补差时房地产公司还在正常运转。

效果明显

“无理由退房”

2008年尝到“无理由退房”甜头的东亚新华于日前再次推出该措施，在宿迁、东营、包头、鞍山四城市的项目推出“无理由退房”活动。

购买东亚项目并一次性付款的客户，均可参加“无理由退房”活动。按照活动细则，参加无理由退房的客户，在退房时限内，有权单方向开发商提出并送达解除预售合同的书面通知而无需任何理由。开发商不但退还全部房款，还将按日向该客户支付其已付房价款万分之二的补偿金。

记者揭底 要认清开发商是否信得过

东亚新华营销中心总监贾玉鹏表示，今年的市场情况显然已接近2008年市场低迷情形，所以推出这种方式，实际上是为购房者解决后顾之忧。

“无理由退房”虽是开发商为了促进销售的一种宣传手段，但也是开发商以这种姿态表明自身对房地产市场未来走势和项目品质的信心。

业内人士提醒，对于无理由退房的促销手段。一方面开发商需要想清楚，不能惯性思维，认为房价还像从前那样只是短暂、小幅下调，要做好将来客户退房的准备；另一方面，购房人也要对开发商的资质、实力、品牌、诚信度摸摸底，只有对那些信得过的企业和楼盘，才能放心出手。

最有诚意

●记者揭底 “免费的午餐”实惠并不大

看着开发商“诚意”十足，但到底购房者能省多少钱呢？记者算了笔账，按照该项目目前签约均价1.1万计算，一套100平米的2居室，总价为110万，贷款7成也就是77万，30年贷款的月供大概为5150元，而如果由开发商支付20个月，优惠大概为10万。

但实际上，一般新房贷款，按常规都是从房子封顶才开始还贷，到交房前也就半年左右的时间，这样一算，开发商也就帮您还6个月的贷款，总计3万多元，这其中还有将近一半是利息，购房款总计只省了一两万元，连现在随处可见的9.9折、9.8折优惠都比不上呢。

上千万的房子0元起拍

“银河SOHO”200多平米商铺，市场价1800多万，现在0元起拍啦！这口号吆喝起来可真够吸引人的。“一万两万块钱拍出去了，我们得认。”SOHO中国董事长潘石屹底气十足地表示。这就是上周1600多位网友在家窝着一天盯着电脑等着捡漏的新房“0元起拍”活动。

上周末，包括望京SOHO、合生世界村等在内的25套房子在网上0元起拍，活动规则是在规定的时间内由网友在网上竞价，每次叫价增一万元或者五万元，最终价高者得。

拍卖后，记者搜索到的数据显示，这些0元起拍的新房，最终成交价格跟市场价相差不大，甚至有的楼盘的拍卖成交价比参加团购的价格还高。

对此，业内人士认为，0元起拍确实可以让很多本着捡漏的心理的购房者参与，但竞价这种形式也不会让成交价低于市场价太多。

所以说，这种模式更多地只是开发商的促销噱头，同时，开发商还通过竞价的过程，刺探出了一些真实购房者的心理价位，可谓一举多得。

最忽悠人

纯新盘领降微利卖房成趋势

相比以上各种促销招数，眼下楼市中最实惠的莫过于纯新盘的低价入市了，南至大兴，东至通州，北到昌平，多个纯新盘以成本价开盘。

下月即将入市的项目中，位于昌平沙河的北一街8号项目，元旦期间计划开盘拟售价仅为11500元/平米，而项目之前一次开盘时价格高达15000元/平米，降幅超两成。

而在此之前，大兴旧宫的东亚五环国际起价14990元销售，比周边在售的富力·盛悦居的23000元/平米低了低了七千元。

大兴龙湖时代天街11800元起价销售，土地成本、各种税费再加上建安成本导致该楼盘利润率仅在5%左右。同样，通州项目东亚逸品阁起价13200元，其开发商还自爆成本，售价仅仅比成本贵出千八百元。

北京六成楼盘加入折扣大军

年底临近，面对仍然低迷不振的楼市，开发商使出了浑身解数，力求完美“收官”。据亚豪机构调查发现，京城近期打折促销项目越来越多，据不完全统计，目前北京在售的项目中，近六成以上有不同程度的打折促销。

其中，近期打折力度颇大的项目有近30个，打折幅度最大的甚至达到了6折。这在以前的市场环境是难以想象的。

在当前典型的打折促销项目中，常规折扣的力度较之之前的9.8、9.9折已经普遍降至9.2、9.3折的范围，有的项目甚至达到了8.8、8.9折的程度。

竞争压力不小房价进入实降期

打折项目日渐增多，对京城楼市的走势尤其是对房价的影响是显而易见的。

据亚豪机构统计数据显示，11月份，京城商品住宅成交均价为19620元/平米，环比下降了5.5%，也是自2011年4月份以来的最低价。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，明年一季度，楼市调控的力度不会减轻，加之节假日因素的影响，楼市低迷的大势难以改变，为促进销售，打折的项目不会减少。由此可见，各项目间的销售竞争压力仍然不小。