主题：商业地产是目前和未来城镇化(城市化)过程中的重要商业机会

“不过，规划赶不上变化。未来的商业发展和布局，还是有诸多变数。比如，最近，多个商业综合体在城北开建后，城北商圈异军突起。相比之下，滨江就感觉弱一些。”杭城一位地产业内人士表示。

  “商业综合体的布点越来越多，让更多居民可以在家门口购物，一定程度可以减缓电商带来的冲击。另外，尽管电商发展迅猛，OTO模式(Online To Offline，即把线下商务的机会与互联网结合在了一起，让互联网成为线下交易的前台)及产品品牌形象的树立和提升很多时候也需借助线下的布点。”浙江财经大学工商管理学院陈颖博士分析说。

据陈颖的观察，随着电商的崛起，网购对服饰类商品的分流非常明显。相比之下，餐饮区块一般是商业综合体中最受市民欢迎的，也是电商很难代替的。所以，相比以往，近期新建的综合体中，餐饮、娱乐比例呈现越来越高的趋势。经营者更多重视各类体验式消费，希望以此带动百货业。

  据悉，在前些天开业的城西银泰城，服饰、名品、主力店的比例约占42%，餐饮和配套的比例则达到了58%。

据陈颖的观察，随着电商的崛起，网购对服饰类商品的分流非常明显。相比之下，餐饮区块一般是商业综合体中最受市民欢迎的，也是电商很难代替的。所以，相比以往，近期新建的综合体中，餐饮、娱乐比例呈现越来越高的趋势。经营者更多重视各类体验式消费，希望以此带动百货业。

  据悉，在前些天开业的城西银泰城，服饰、名品、主力店的比例约占42%，餐饮和配套的比例则达到了58%。

“资金总是逐利的。此前一些商业地产的成功，使很多企业对这个领域有了投资冲动。商业综合体的布局和建设像雨后春笋一样出现。但是，数量这么多，呈现同质化的趋势，竞争将比较激烈，也并不是都能成功。所以，要参与各类相关投资的话，尽量找一些运作经验丰富和有特色的品牌开发企业，以降低风险。”上述地产业内人士提醒。

本土商业地产企业有待崛起

  不久前，“商业地产大佬”——万达集团董事长王健林取代娃哈哈的宗庆后，成为中国首富，再次引发各界对商业地产中机会的关注。不过，杭州本土的商业地产大佬目前还没有。

  说到优秀的本土地产企业，杭城市民首先会想到绿城和滨江。不过，这两家地产企业更多的专注于住宅地产。

据悉，除了住宅，绿城集团目前明确的战略发展重点领域是生态农业、养老地产及与地产相关的电商项目等。至于滨江房产，在其2012年的年报中，提及发展战略，谈到“大力发展生活房产，争取每年留5万平方米住宅小区生活配套商铺物业，5-10年内留存50-100万平方米小区商业”。这似乎离“商业地产大佬”也有些距离。

  其实，上述企业不太投资商业综合体，除了他们是专注于住宅地产外，也体现了这个行业的门槛，即需要有一定的行业积累和经验。

 商业百货巨头与知名品牌商家的合作，关系有些微妙。想当年，为了引进LV等大牌，杭州大厦总经理童民强和他的经理们刚开始可谓吃尽了苦头。后来，杭州大厦在业界获得认可后，大牌们则是争破脑袋希望在杭州大厦求一处安身之地。

“万达的核心竞争力，主要体现在公司的号召力和长期经验、积累。万达与一大批国内外一流的品牌商家建立了战略合作关系，合作商家超过5000家。”杭州万达广场相关人士对记者表示。

目前，在杭州已开业的商业综合体中，当属银泰、万象城 (论坛 相册 户型 样板间 点评 地图搜索)(华润集团旗下)、杭州大厦等最为出名。两前者，都非本土企业。银泰商业集团于1998年在杭州设立第一家门店，目前仅在省内就有18家百货店和2家购物中心。很多杭城市民以为银泰是杭州本土企业。不过，根据其年报披露的信息，其注册地其实在开曼群岛，执行总部在北京朝阳区。

今年8月21日，省国资委批准杭州解百(600814)间接收购杭州大厦方案。收购成功后，上市公司的融资平台和多年的零售百货经验积累，将为杭州大厦成为商业地产大佬奠定基础。