主题：彭埠宅地起拍 成交价破1.2万/平的说法靠谱不?
- 发表于2014-09-09
9月份，城东新城年内第二次加推的两宗彭埠宅地，在好地网研究员方晓泉看来，底价成交的可能性更大。“因为城东新城内的房价最低跌到一万七八，底价拿地对房企来说已经是很大的经济压力。”
2014年杭州楼市步入观望盘整期，市场呈现的浓厚的观望心态使成交行情陷入低迷胶着的状态，城东新城板块成为这一时期下的“重灾区”，名列杭州众板块前茅的超万套的库存压力和30余楼盘10余房企进驻带来的区域竞争压力，迫使空间远不及城北的城东也加入促销的队伍，7月位于彭埠单元的德信东望推出百套特价房，单价14500元/平起，板块内多个项目跟进，其中天阳尚城国际推出团购优惠16500元/平方米起……
6月份开始，板块成交均价跌回一年前。6月份板块成交均价19521元/平，接近2013年5月的19952元/平，从2013年5月到2014年6月期间，板块成交均价最高为2013年12月达到的23850元/平，进入2014年后不断下行。
目前，彭埠单元和天城单元内的几个标杆楼盘——新中宇维萨、德信东望、紫玉福邸、锦润公寓、天阳尚城国际，地价房价比都在50%以上，最高的为锦润公寓，达到70%左右，盈利空间都小。拿地价在1万/平到1.2万/平之间的德信东望和天阳尚城国际，它们的地价房价比分别为49%和57%，拿地价在1.2万/平到1.3万/平之间的新中宇维萨和紫玉福邸，它们的比值更高，分别为61%和56%。
| 楼盘名称 | 成交均价（单位：元/平） | 拿地楼面价（单位：元/平） | 地价房价比 |
| 新中宇维萨 | 21230 | 12860 | 0.61 |
| 德信东望 | 21126 | 10281 | 0.49 |
| 杭钢紫玉福邸 | 22227 | 12464 | 0.56 |
| 锦润公寓 | 19308 | 13247 | 0.69 |
| 天阳尚城国际 | 18388 | 10457 | 0.57 |
因此，正如方晓泉说的，两宗彭埠宅地项目即便底价拿下，对以后的销售盈利已经是很大的压力。
那是不是就一定不会踩到1.2万/平的红线？也不绝对。“如果拍到1.2万/平，说明开发商并不要求利润，而是有别的目的，比如外来开发商战略入杭，或者有些已经空仓很久，需要补仓。”方晓泉说。
据了解，勾下彭埠单元R21-11地块的正是一家还未进入杭州的南京房企雨润地产。据媒体报道，雨润地产2013年开始就觊觎杭州市场意图拿地，但一直没有出手的机会，2014年才等来勾地入杭的时机，布局一二线城市是雨润地产的下一步发展战略。
如果面临拿地竞争，雨润是否会为实现战略入杭的发展目标，有勇气接近甚至冲过1.2万/平的红线？
低迷的楼市成交行情和外来房企勾地，使外界猜测的几种成交结果都有可能实现。到底哪一种会转变成现实，主城宅地“破冰战”的结果令人期待。
- 发表于2014-09-09
>>2009年—2014年城东新城板块住宅用地成交情况汇总
| 彭埠单元 | |||||||||
| 项目名称 | 出让日期 | 地块名称 | 出让面积 | 成交价（单位：万元） | 成交楼面价（单位：元/平） | 竞得人 | 起价（单位：万元） | 溢价率 | 售价 |
| 滨江曙光之城 | 2009/12/24 | 江干区（彭埠单元FG-01-R21-01地块） | 46487 | 171000 | 12684 | 滨江房产 | 毛坯17000元/平，精装22000-23000元/平 | ||
| 新中宇维萨 | 2010/6/17 | 江干区（彭埠单元R21-24地块） | 28154 | 105000 | 12860 | 中宇房产 | 特价房168万/套，相当于18600元/平 | ||
| 德信东望 | 2011/8/31 | 江干区（彭埠单元FG28-R21-30地块） | 51392 | 137368 | 10281 | 杭州润丰房产有限公司 | 137268 | 0 | 单价14500元/平起 |
| 淮矿项目 | 2013/5/28 | 江干区（彭埠单元R21-32地块） | 21374 | 88041 | 14711 | 淮南矿业集团 | 59088 | 49% | 项目下半年入市 |
| 天城单元 | |||||||||
| 项目名称 | 出让日期 | 地块名称 | 出让面积（单位：平方米） | 成交价 | 成交楼面价 | 竞得人 | 起价 | 溢价率 | 销售情况 |
| 恒祺克拉公馆 | 2010/3/9 | 江干区（天城单元C2/R21-04地块） | 11510 | 37000 | 10715 | 江苏华广 | 在售均价16000元/平 | ||
| 紫玉福邸 | 2011/7/14 | 江干区（天城单元R21-01地块) | 29859 | 85600 | 12464 | 浙江汇元房地产开发有限公司 | 70551 | 21.30% | 在售均价22000元/平 |
| 锦润公寓 | 2011/7/14 | 江干区（天城单元FG04-R21-06地块) | 30196 | 96000 | 13247 | 浙江省浙信房地产有限公司、广宇集团股份有限公司 | 74449 | 在售均价20000元/平 | |
| 新天地天城府 | 2011/11/25 | 江干区（天城单元R21-03地块) | 47286 | 122518 | 9254 | 杭州新天地集团有限公司 | 122418 | 下半年首开89-139平米精装房源，预计售价22000-23000元/平米 | |
| 2011/11/25 | 江干区（天城单元R21-09地块) | 19612 | 53960 | 10190 | 杭州新天地集团有限公司 | 48960 | |||
| 天阳尚城国际 | 2012/10/11 | 江干区（天城单元R21-05地块) | 34896 | 85555 | 10215 | 天阳 | 75376 | 14% | 均价18000元/平 |
| 2012/11/27 | 江干区（天城单元R21-07地块) | 24057 | 59200 | 10699 | 天阳 | 49798 | 19% | ||
| 2013/5/28 | 江干区（天城单元R21-08地块） | 31112 | 81600 | 13804 | 天阳 | 57429 | 42% | ||
| 新天地项目 | 2014/2/18 | 江干区（天城单元R21-45地块），东至规划邻里路，南至规划白田畈路，西至规划绿化，北至规划绿化 | 83058 | 202000 | 10574 | 杭州新天地集团有限公司 | 191550 | 5% | |
- 发表于2014-09-10
这比例如何是好
- 发表于2014-09-10
新天地天城府
- 发表于2014-09-11
彭埠现在赶脚很难存活的节奏
- 发表于2014-09-11
溢价好像不高
- 发表于2014-09-11
说明ZF也没钱了，要出来卖了
9月10日，杭州主城区彭埠单元两宗纯住宅用地将挂牌出让，地块编号分别为R21-11地块和R21-10-1地块，楼面起价分别为10603元/平和10695元/平，意味着从今年3月份开始，持续半年之久的主城宅地出让“空窗期”终于结束。
碰巧赶上杭州全面取消限购、政策利好楼市的档口，再加上市场对主城宅地出让重启封的兴奋和期待，让人忍不住猜想，这场宅地“破冰战”的热度会有多高？有指出，考虑到板块库存和楼盘，地块的成交楼面价不会超过1.2万/平；但立马有声音跳出来反驳，称一定会冲破1.2万/平的红线，两方对垒，究竟孰是孰非？
如果放在2013年，这样的猜想显得无谓多余。2013年城东新城土地价值爆点，地块成交均价14260.3元/平和平均溢价率45.6%，均达到09年以来最高。进入2014年，城东新城的出让形势急转直下，1月10日出让的彭埠单元C2-C21地块，成交楼面价10574元/平，和2011年、2012年的出让地价持平，一朝跌回两三年前；同时溢价率创下2011年以来新低，仅为5%。