主题：后悔了应该咬牙买个大户型一步到位的

（转）国五条细则发布，房子转让要严格征收20%个人所得税的消息一出，二手房顿感压力巨大，不过这反而成为一些新楼盘宣传自己的一大卖点。

  “宁可选择好房一步到位，也不愿挤破头皮忙着避税”、“不断换房多交首付还交税，不如选择幸福一步到位”……近日，杭州下沙某楼盘针对意向客户，发出了上述宣传口号。而新政下，买房是选择临时过渡，还是咬咬牙一步到位，确实成为不少购房者思考的全新话题。

  有楼盘喊出一步到位口号

  下沙的这个楼盘，最近在推的是一批小高层房源，户型分89、120、137平方米几种，目前销售均价约12000元/平方米。而这些广告语，主要针对的是其120、137平方米的户型。

为什么要打一步到位的概念？该楼盘一位负责人表示，主要是结合最近一段时间国五条细则出炉的热点，如果二手房今后转让要征收20%的个人所得税，那么购房者的换房成本将大大增加。  “本来二手房转让要缴纳的税费就比买新房要高，个所税再严格征收，那就更多了。这段时间不少二手房的卖家买家都因为避税赶着交易，房地产交易中心人山人海，真是挤破了头皮。如果房子已经足够大，就不需要考虑这些问题了。”

据这位负责人介绍，最近这段时间以来，来现场了解大户型房源的客户，确实在慢慢增多。不过这些客户到底是因为看到了广告，还是确实是受到新政影响调整了购房计划，还没有办法统计。

  与此同时，还有一些楼盘则借着今年房产税要扩容，杭州有可能成为新一轮房产税试点城市的传言，大做文章。“房产税不针对存量房、而只针对新购置房源的可能性比较大，所以现在下单买大户型，一步到位是比较好的时候。”在杭州城东一个楼盘处，销售人员这样告诉记者。

一步到位需要多付多少钱  购房者一开始想要买的只是一个过渡型的小户型，现在为了规避税费，想要买更大面积的房子，需要多付出多少成本？  以同一个楼盘三套面积分别为90、120、140平方米的房源为例，不考虑楼层、地段等因素，假设售价均为12000元/平方米，购房者为首次置业，首付3成，等额本息方式贷款30年，贷款利率为2012年7月6日后利率下限(85折)。购房成本分别如下。(见表一)

也就是说，如果原来要买的是90平方米的房子，现在想要增加30平方米，购房者所要多付的首付款是10.8万元，30年按揭年限，每个月要多缴纳按揭款是1441元。  当然，如果想要换成140平方米，成本显然还要高。当然值得注意的是，上述数据是在贷款利率打85折、比较理想的状态，如果利率还要上浮，那么购房者所要多支付的成本，还要更高一些。

换房需要增加多少成本  那么，如果购房者一开始还是买了小户型，过几年想要换房，换房成本又要多少？  以购房者购入一套90平方米户型为例，均价12000元/平方米，总价108万元，过几年后，购房者想要将它卖掉，换成一套120平方米的户型，不过整体价格上涨了10%。也就是说，购房者卖掉小房子，总价可以达到118.8万元，赚到10.8万元差价，而买新房，则要支付158.4万元总价。  如果这套房子是家庭唯一生活用房，那么他作为卖家和买家，需要多支付的税费如下。

若房子满五年，因为房子是90平方米，是普通住房，则营业税及附加免征，个所税免征；若房子没有满五年，则营业税及附加为118.8万元×5.6%=6.65万元，个所税为10.8万元×20%=2.16万元。总共是8.8万元。  他作为买家所要多支付的成本，则主要体现在首付和利率上面。因为已经是第二套房，目前执行的是首付6成，利率上浮10%的政策，以一套120平方米的户型，分别是首套房和二套房，采用等额本息方式贷款30年为例。(见表二)

假设二套房政策更为严厉，首付7成，利率上浮20%，那么购房者购买二套房时，所要支付的首付款会更多。(见表三)  也就是说，在上述前提下，如果购房者手上只有一套普通住房，且过了5年期限，那么他要为处理第一套房所要支付的成本可能不多，不过在购买第二套房时的付款压力会比较大，当然，每个月的按揭款则会减少。每个购房者的情况可能不尽相同，但是换购第二套房的压力，总体来说要更大一些。

而在协安房产营销总监胡军辉看来，小换大这种趋势虽然还不明显，不过个案已经有所显现。这种个例主要体现在购房者适当地增加一些购房面积，但幅度不大。比如购房者把原本70多平方米的小二房，改成90平方米的小三房，又如有些客户本来买90平方米，后来更倾向于买110平方米的户型，因为换房成本确实存在，所以一些客户在买房时，会以一个更长的时间段去考虑，比如可以住10年甚至更长，以尽可能减少换房频率。

此外，胡军辉还建议购房者，因为限购限贷政策没有取消，改善型房源整体去化情况依旧不是很好，甚至在一些楼盘中，出现地段、景观资源更好的大户型价格，比小户型要低上很多的情况，购房者不妨也留个心眼，如果总价相差不是很大，确实也可以考虑一下买更大一点的户型。