主题：房价根在税制

政府卖地钱一季度增一半国五条遇土地财政“怪圈”  在一季度财政收入上，中央和地方的情况可谓冰火两重天。  今年一季度，全国公共财政收入增长6.9%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。“这一减一增并不正常。”4月18日，中央财经大学财政税收研究所所长曾康华在接受记者采访时表示，地方财税增加主要是受房地产成交额增加推动，表明地方对土地财政的依赖至今有增无减。他认为，地方要走出“土地财政”怪圈，必须要加大地方税制改革的力度，唯有改革才能消除地方钱袋子背后的焦虑。

中国18个税种中，涉及房地产业的有10个，其中5个税种仅在房地产行业征收，为房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税和契税。另有5个税种也涉及其他行业，包括营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税。  本报记者梳理发现，5个涉及房地产及其他行业的税种中，营业税一季度累计收入4576亿元，同比增加561亿元，增长14%。“这些年地方财政收入增长，主要是房地产市场成交额增加，相关地方税收相应增加。”中科院房地产研究室主任倪鹏飞对本报记者表示，仅针对房地产业征收的上述五大税种中，其总收入从2003年的900多亿元，暴涨至2012年的1.01万亿元，增幅高达十倍有余。

根在地方税制  税收收入靠“房”，基金收入靠“地”，地方土地财政的怪圈并非一天了。在谈及地方税制改革时，中科院税收研究室主任张斌表示，这非常复杂。“真正的原因在于，分税制导致地方财力吃紧。”据曾康华分析，眼下的地方财政收入占全国财政收入的比重，已由分税制改革前的70%左右骤降到50%以下。雪上加霜的是，地方政府承担着与其财力极不相匹配的事权。  在这种情况下，“土地财政”成了名副其实的“二财政”，依靠出让土地使用权的收入，成为了地方财政的主力。因为土地出让后，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的收入，这些收入全部归地方支配。“仅此两项就占到地方税收的近四成。”曾康华说。

但无论如何，以土地出售为主的“土地财政”只能起到暂时性的缓解作用。这是与我国当前实施的分税制具有紧密联系的。“除了规范现行的土地制度外，最根本的一条就是要对现行的财政税收制度进行改革。”倪鹏飞举例说，正在进行的营业税改增值税的核心问题仍是税权分配的问题。

  安邦咨询高级研究员贺军撰文称，土地财政导致中国政府今年将面临空前的“财政焦虑”。长期以来，中国的财政收入保持了20%-30%的持续高速增长，2011年的增幅也高达24.8%，2012年的增幅虽降为12.8%，仍保持了两位数增长。在2013年的预算中，全国财政收入126630亿元，增长8%，增速降为个位数。一季度的财政收入增长明显低于8%，中央财政收入甚至出现了负增长。

政府拿走房价六成历次楼市调控成“空调”

  日前，某媒体负责人称，“2012年房地产业销售6.4 万亿元，缴纳契税2874亿元、房产税1372亿元、营业税4051亿元、土地增值税2719亿元，缴税合计约1.1万亿元，银行房贷余额12万亿元，获8400亿元利息，土地收入28517亿元，政府和银行从房地产获得收入47917亿元，占6.4万亿元收入的75%。”该微博被转发一万多次，“75%”这一惊人的数字，引发了较大争议。

  对于上述计算方法，多位业内人士表示，简单地将该年的土地出让金与税费相加，除以该年新建商品房销售总额，并不准确。中国房地产学会副会长陈国强向记者表示：“土地出让金与房地产销售两者发生的时间并不匹配。也就是说，拿地之后，出让地块上的项目获得销售收入通常是在一年半到两年之后，因此当年的土地出让金并不能简单地计算为当年的房地产的成本。此外，从银行获得贷款会产生相应的融资成本和财务成本，这些都是开发商的成本之一。”“土地出让金以及税费占房地产销售收入百分之六十左右。”陈国强表示，地价约占房价成本的三分之一到二分之一，税费大约占房地产销售的三成到四成。除了土地和税费之外，房企还有其它成本产生。