主题：中低价位普通宅供应有保障

从《读地手册》探杭州楼市风向

  时报讯 纵观今年的《读地手册》，记者发现，下沙、滨江等板块在经历了几年的推地热潮后，后绪土地供应已显乏力，之江转塘等板块则有崛起之势，其中，之江板块今年的宅地供应量达到41万方，大体量低密度的优质宅地成了板块的最大特色。

  此外，本期手册着重提及了综合体项目，包括热电厂综合体、蓝孔雀综合体、西溪商务综合体等。可见，综合体项目将成为未来一两年内杭州最大的开发亮点。

之江江干等区域成未来供应大户

  从分布来看，计划地块涉及上城区3宗75亩，下城区5宗161亩，拱墅区23宗869亩，江干区9宗938亩，钱江新城8宗213亩，城东新城9宗450亩，西湖区15宗746亩，滨江区5宗298亩，下沙新城5宗211亩，之江新城10宗533亩。

  今年将有多个项目面世的之江转塘板块以10宗533亩的体量吸引了人们的视野，其中住宅用地(含居住服务设施用地)有4宗，可建面积约为41万方。4宗宅地中，其中两宗姊妹地块紧邻之江九里和公元沐桥，可建面积达10万方，容积率仅为1.8；另一宗宅地位于金都极低海洋公园西侧，可建面积为18万方，可方便直达之江大桥；还有一宗宅地位于天阳·云筑的东侧，可建面积近13万方。

  目前，之江转塘板块待售和在售的项目均价已经接近20000元/平方米。随着板块的日趋成熟以及之江大桥通车、紫之隧道开工等交通利好，这个老杭州眼里的“品质豪宅区”极有可能成为今年最为火热的区域。

而此前备受关注的下沙新城，本期《读地手册》只新推了5宗地块，宅地仅有1宗。据悉，该地块位于下沙大学城北，出让面积为47507平方米。随着周边东郡国际、碧桂园和城市果岭的热销，相信该地块一经推出，也会成为一大热点。  值得一提的是，2012年土地成交额最高的江干区又一次成为《读地手册》的亮点。本期手册中，江干区又将新推出26宗地块，合计出让面积106.78万方，占杭州新推土地总面积的27.37%。其中，新推住宅(含商住)用地10宗，占江干区总推地数的38.46%，占总新推宅地数的22.22%。  2012年，中海以“豪掷558759万元、配建98100平方米保障房”的气势将三宗宅地全部收入囊中。刨去保障房面积，楼面价超30000元/平方米，该价格使这三宗地块成为杭州的新地王。而在蛇年开春不久，龙湖以8886元/平方米的价格强势入驻丁桥，该价格也使其成为刷新了丁桥土地市场的最高楼面价。此外，金地集团继自在城后，杭州主城区的第二个项目也落子丁桥。  地块价格走高和区域楼盘热销两大因素使得江干区不少地块的价值得到了重新评估。有开发商曾透露：“城东新城和丁桥的地都还不错，尤其是丁桥，地价还不算太高，应该会成为今年的热门。”

城市综合体项目将全面开花

  综合体地块的集中入市是本期《读地手册》的新热点。为了方便解读，本期《读地手册》甚至专门开设了一个“杭州市区产业特色街区和城市综合体分布”的新篇章。

  据统计，有近四成的拟出让地块将组成多个城市综合体，如杭氧杭锅旅游综合体、热电厂综合体、蓝孔雀综合体、西溪商务综合体、田园综合体等，具备较强的城市功能集聚和成本集约优势。

  2012年上半年销售火爆的申花板块今年又将再次成为舆论关注的焦点。本期《读地手册》共录了7宗申花板块的地块，其中6宗地块为蓝孔雀综合体的主要组成地块，还有1宗在蓝孔雀综合体南面。随着申花板块前期交付的小区陆续入驻及配套的日趋成熟，蓝孔雀综合体及周边的地块势必成为实力开发企业“华山论剑”的新区块。

由“一宅三商”组成的田园综合体项目，依山傍水。目前，板块内已有田园牧歌，田园绿郡和田员外等三个项目，均价在17000-20000元/平方米左右。其中，唯一的一宗宅地已经挂牌，楼面起价为7421元/平方米，将于本月25日出让。该地块的受欢迎程度很大程度决定了田园综合体的热度。

  三墩五里塘生态休闲商务综合体所在的三墩板块也有两宗地块出让，分别为商业用地和住宅用地。商业地块属于综合体项目的一部分，东至古墩路，南至振华路，西至规划新纪路，北至五里塘河；而住宅地块位于杭州师范大学附属三墩高级中学的西侧。目前，随着三墩板块内的协安·紫郡和金地·自在城等项目的热销，三墩板块的价值也随之走高。

此外，有万达入驻的北部软件园，今年仍有6宗商业用地出让，地块均围绕万达和板块内几个住宅地块分布；未来，板块发展将更加均衡。翠苑附近的西溪商务城综合体也将崛地而起，有1宗宅地、1宗商住用地以及3宗商业用地组成的综合体为老城西文教区增添新的活力。

  短时间内大量综合体项目上市，有人担忧，会不会造成同类产品的过剩？汉嘉地产副总经理陈焕春分析说：“其实，现在杭州很多板块都还存在配套短缺的情况。综合体的入市，或许能在一定程度上改变这个现状。而且，综合体的建设周期一般比较长，所以紧缺状态还会持续一段时间，现在还不必担忧过剩的问题。”

中低价位普通宅供应有保障

  宅地“量足质优”也算是本期《读地手册》的一大亮点，这些宅地主要分布在在申花、丁桥、下沙等区域，中低价位、中小套型地块占比颇多。

  据调查，在当前房地产宏观调控背景下，计划推出的地块开发规模总体相对合理，其中建筑体量在5万方以内的地块总量占据近五成，建筑体量在10万方左右的地块占有四分之一，适合中小开发企业投资建设。

比如，紧邻德胜快速路的石桥单元也将有一宗宅地出让。该地块东至是桥单元R21-05地块，南至德胜路，西至规划一号支路，北至规划二号路。目前，该地块也已经进行公告，楼面起价仅为7150元/平方米。

  而丁桥新城也有不少优质宅地“待嫁”。在本期《读地手册》的“经营性用地优质地块推介”板块收录了4宗丁桥宅地，总建筑面积高达56万方。置高地产顾问舒俊波评价丁桥板块的宅地是“主城区最后的洼地”。从未来发展来看，丁桥新城绝对属于“价格洼地，价值高地”。

  另外，今年也逐步增加了三墩、下沙等周边区域中小套型、中低价位的普通住宅用地推出。

●延伸阅读

  “面粉”变“面包”节奏或加快

  自2月20日国务院颁布“新国五条”后，杭州的土地市场进入了一段观望期，直到3月25日时才有新的地块挂牌出让。与此同时，3月的杭州楼市在经过了半年的火热后，再现宅地直接成交的局面。这让不少人猜测，是不是新政将为未来的土地市场蒙上一层阴影？今年的土地市场又会重现去年上半年那样的清冷场面吗？当时，甚至有业内人士评论说，“新国五条”细则对房地产市场释放了严厉调控的信号，因而房企对未来房地产市场的预判也在改变。在如此背景下，预计房企会有意放缓拿地节奏。

不过，陈焕春对此观点并不赞同。她表示：“土地市场受‘新国五条’的影响会比较小，开发商拿地与否，主要还是看公司的战略投资计划和资金情况。”况且，冰冻三尺非一日之寒，市场的冷热转换不会在一夜之间完成。在她看来，现在政府推地的热情较高，开发商也仍有拿地意愿，供需双方都很热情，土地市场并不会马上转冷。

  高院生也认为，开发商会综合考量自己的开发实力和资金情况，理性地拿地。他分析说：“今年的土地市场一定会比2012年好，但是也不会再现2009年鼎盛时期的厮杀场面。”