主题：【买房攻略】公摊面积你知多少？买房抠面积五大秘笈助你顺利完成买

很多购房者虽然知道公摊一词，对公摊相关的知识却不知所以然。

如今很多购房者对公摊的认识度不够，其实自己购买的房子究竟需要承担多大的公摊是可以自己加以判断的，而不是一味地听从开发商的宣传。

简单来说，公摊面积越小，意味着购房者需要投入的额外成本越小。而对于公摊面积来讲，户型、套内面积、公共设施的数量以及建筑本身的规模都会对公摊面积带来影响。

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名词解释：公摊建筑面积，建筑学术语。即公用分摊建筑面积，指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。在日常使用中，一般也简称公摊面积或公摊。

公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。无论是多层还是高层，商品房都有所谓的公摊面积。但是对于这个面积要如何计算，相信很多购房者都是一头雾水。

❤所谓的公摊面积，都去了哪里？？？？ 

1、电梯井：尺寸是按照电梯选型来确定的，井壁上安装电梯轨道和配重轨道，预留的门洞安装电梯门。

2、管道井：走各种管道的空间,有垂直的,也有水平向的,有贯通的，也有分隔的。

3、楼梯间：容纳楼梯的结构，包围楼梯的建筑部件(如墙或栏杆)。同时它是一个相对独立的的建筑部分。联系整个建筑的交通运输。

4、变电室：小区的电力系统中对电能的电压和电流进行变换、集中和分配的场所。

5、设备间：设备间是在每一幢大楼的适当地点设置电信设备和计算机网络设备，以及建筑物配线设备，进行网络管理的场所。

6、公共门厅：进入住宅后的一个较大公共空间，属于室内空间，采暖和制冷要求一般按建筑物功能要求设置。

7、过道：住宅套内使用的水平交通空间。

8、值班警卫室：设在小区大门口一侧的门房，警卫室外门口处还有升降栏杆。

9、共用墙体：住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面等。

除此之外，这些不会包含在公摊内：仓库、车库车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、售房单位自营、自用的房屋、管理用房等不会计入公摊。

❤住宅面积不同，公摊面积也不会一样。

同一栋楼两梯两户的公摊，要比一梯两户的大，但是一梯两户肯定没有两梯两户的便捷。点式楼和板式楼的公摊是不一样的；房子大，公摊就多点；房子小，公摊就会少点；只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户在，其公摊面积是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大；楼梯高度越高公摊越大。其实公摊只要适当，就能提高居住的舒适度。

根据购房合同规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3%，误差超过3%，多出的面积由开发商无偿赠送，少出的面积，由开发商负责赔偿业主，同时可以选择退房。

公摊面积的计算公式:

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

公摊面积=公摊系数*套内建筑面积

公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数)

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积

另外在公摊上购房者应该注意：外墙隔墙量中线，套内墙体全计算；阳台区分封闭否，封闭全算未封半。

❤买房抠面积五大秘笈助你顺利完成买房之旅。

在目前市场阶段，购房者可以从得房率、赠送面积、房间内部空间分割等多个方面来进行选择，力求选择到面积合适、总价合理的住宅。

技巧一、公摊面积上下功夫

购房看得房率，这是一个最起码的常识，但如何看出个中变化却大有讲究。

得房率是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。也就是说，针对面积相同的住宅，得房率越高，套内建筑面积越大，可供住户使用的面积也就越多。所以，想要获得更多的使用面积，则尽量选择得房率高的住宅。

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得房率的大小，跟公摊面积的多寡有着密切联系，因此购房者在买房时，其实要考察整个小区内，能够形成公摊的设施有多少，而不仅仅只是看开发商提供的数据。据了解，形成公摊的设施包括电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积。因此，如果发现小区内有豪华气派但不适用的公共门厅、楼梯间宽大异常、修建复杂的过道等情形，公摊面积显然不会少。但也有些楼盘在降低公摊面积方面花了一些心思，如上海盛世御珑湾采用1.9×2.1米的电梯井，较常规尺寸2.4×2.4米要节约30%的面积；此外入户大堂、架空层也不计入分摊，以及减少管弄井(强电、弱电、水井)面积，这些举措都能有效降低公摊面积。

技巧二、赠送面积得实惠

买房送面积，虽然很多人会认为这只是噱头，但实际上如果操作得到，其实完全能够办得到。

开发商如何做到“送面积”呢？其实主要跟户型设计有关系。有些楼盘在户型设计上，将阳台、花园、飘窗等计一半面积的剩余部分作为赠送面积，经过改造后，基本能实现两房变三房，三房变四房，使用率得到了改善，赠送面积普遍在原户型面积的5%～10%。不过有部分楼盘更高，如盛世御珑湾80平方米的两房，赠送面积约16.5平方米，约占原户型的20%左右。

当然，购房获得赠送面积，虽然能够获得不小的实惠，但购房者必须要当心的是，一定要事先考察清楚，赠送的面积是否适用。对于部分房型设计不甚合理的情形，即使赠送面积，可能会形同鸡肋，比如过于狭长，或者面积太小，可利用程度低；或者有些开发商因刻意“偷面积”，反而影响到整个房间的采光和通风。

技巧五、灵活多变得便利

购买易于改动的房型的好处在于，即使日后家中添丁，也只需通过适当调整房型，便可满足新的需要，而无需换购更大面积的住宅。

据了解，目前已有开发商注意到了这种市场需求，专门推出一种“善变”的房型。早在三年前，瑞安地产就在其开发的楼盘瑞虹新城中推出“定制公寓”，消费者可以根据自身的实际需求定制个性化的生活空间。

怎样的房型才算灵活多变的房型呢？专业人士表示，通过改造之后并不会对原有格局产生很大的影响，同时还能增加有效使用空间，这便是多变户型。一般而言，进深较大的房型便于改变，而面宽较大的房型改造起来难度要大得多。

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