主题：新国五条细则20%差额征税: 未必捧高一手房价

“20%差额征税”的条文发布后的首个周一，股市中房地产板块大跌，这表示新的调控政策对房企来说是一个沉重的利空，在这样的环境下，房企能否保证自己的投资和开工热情值得怀疑。

“20%差额征税”的条文发布已经一周，相对于二手房市场的风起云涌，一手房市场反应可谓相对平静，然而市场上的争论从未停止。条文发布后，始终有一些业内人士担心，新政的实施将使刚需者大量涌入一手房地产市场，很有可能最终会抬高房价，然而笔者认为，基于一手房市场的供求关系考虑，这样的可能性不大。

首先我们要明白，房价涨跌的基础是供求关系，一手市场的供求关系决定了开发商不可能像二手市场的业主一样“惜售”。回顾去年的市场走势，得益于“以价换量”的销售策略，2012年房地产市场全面回暖，大量房企频繁拿地，全年“地王”频现，尽管去年的开工率一直走低，但可以预见在资金到位和土地储备充足的情况下，今年开发商的开工热情显然会有所提高，市场供应较为充足。一手市场和二手市场不同，由于两年的楼市寒冬造成的一些开发商存货高企，一手市场基本以买方为主导，在这样的供求关系下，即使有一批新的刚需客加入，对房价的影响也很有限。

此外，从买家的角度考虑，严格实行20%的个人所得税之后，刚需购房者为规避税收，可能会在一手房市场中选择一步到位，以免将来改善住房时又要交一部分所得税，这样就进一步减少了刚需产品的成交压力。而另一方面，投资者则会观望，等待市场走势明晰后再作决定，如果货币发行持续走高，通胀继续上升，则仍将冒着高额税金的风险入市房地产市场，而一旦通胀稳定，在房地产投资回报受限的情况下，投资者便有了更多可供选择的投资渠道。一旦更多的投资者放弃了房地产市场，房价将自然的回归理性。

值得注意的是，“20%差额征税”条文发布后的首个周一，股市中房地产板块大跌，这表示新的调控政策对房企来说是一个沉重的利空，在这样的环境下，房企能否保证自己的投资和开工热情值得怀疑。需要担心的是，一旦房企减缓了开工速度，在不久的将来，一手房库存可能将持续减少，从而供求关系发生逆转，到那时，一手房房价走高可能就难以避免了。

现行税收优惠政策出售自住房1年内重新买房，全部或部分退还纳税保证金出售5年以上唯一住房免征个税楼市调控政策出台后，最受关注的是“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。专家表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

最新数据 南京楼市库存 一周少了1500套“国五条”的个税新政，让买房人的注意力全部集中到二手房市场上，新房市场也因此低调了不少。不过低调并不意味着冷清。最近一周南京新房库存又少了1500套左右，新房卖得并不差。到昨天18:00，网上房地产显示南京楼市新房库存为38459套。而就在2月28日，库存才跌破4万套——相当于一周的时间库存就少了1500套左右。从销售排行榜上可以看到，金地明悦、保利梧桐语、海峡城、恒大金碧天下等楼盘在本周的销量都在70套以上。今年以来，南京楼市的库存减少速度一直较快。统计显示，2月份南京楼市库存环比减少8.8%，在20个大中城市里的减少速度排第二。

二手房购房成本可能上扬，不少买房人的购房意向正在发生微妙变化。“个税新政是能够打击投机的，但是普通人换房成本在增大。”在华侨路交易中心，不少市民表示，为了省钱将考虑买房一步到位。现代快报记者 马乐乐

新政策出台后短期成交量变化将大于价格变化“这次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调‘抑制投机投资性需求，满足合理住房需求’。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，其中的内容，如要求地方政府公布房价控制目标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，都是此前政策的延续。秦虹预测，新政策出台后，二手房市场会出现暂时波动，特别是二手房交易规模较大的一线城市和部分二线城市。刚开始，大家因为恐慌，争相交易，导致交易量上升，后续随着政策落实，会出现观望，成交会下降。但短期看，成交量的变动将大于价格的变化。

刚需仍应优惠：五年以上唯一住房免征个税调控新政策出台后，受到关注最大的是“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。有人认为，在热点城市这一税收可能会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价。尤其是改善性购房需求可能会被“误伤”。此外，也不利于二手房的流通，影响市场供应。秦虹认为，房产转让过程的税收本该由卖方承担，会不会直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁，相反则难以转嫁。