主题：经适房可上市影响的不仅仅是楼市

2004年9月1日之后签订购房合同的经济适用房，则按照届时公布的评估价与当时购买价之间差价的55%向政府交纳土地收益等价款。计算公式为：需补交的土地收益等价款＝[(届时的评估单价－经济适用住房购买时单价)×按经济适用住房价格购买的面积]×55%－购买时缴交的税费。其中按照市价格主管部门核定的经济适用住房价格购买的面积，需计入土地收益等价款交纳范围。按照商品房价格购买的面积部分，不列入交纳土地收益等价款的范围。 

此外，《意见》对两种情形的经济适用住房回购进行了明确：一是经济适用住房购房人未满5年年限，因各种原因确需转让的，可向市住房保障管理部门申请回购。二是《意见》施行后购买经济适用住房的家庭，在5年内通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房应由市住房保障和房产管理部门按规定回购；满5年后通过购置、继承、受赠等方式获得其他住房，不再符合经济适用住房保障条件的，已购经济适用住房可由市住保房管部门按规定回购，或补交土地收益等价款后取得完全产权。其回购价格为经济适用住房购买价格×(1－交付时至回购时的年数×2%＋购买时年度至回购前一年度的杭州市区居民消费价格指数累计涨幅)。

《意见》自公布之日起30日后实施，接下去的近一个月时间内，有需要的市民可以根据自身情况咨询有关部门：有关经济适用住房上市和回购等政策可咨询市住保房管部门，咨询电话：87709601、967111；有关上市交易补交土地等价款的办理问题可咨询市地税部门，咨询电话：87241111，地址：庆春路155号中财发展大厦一楼大厅。

二手房新增供应将大增

  但对楼市大盘冲击力还有待检验

  我爱我家提供的相关资料显示，杭州2004年9月1日前的经济适用房小区主要集中在嘉绿苑、大关南苑的部分小区、东新园、六塘公寓、金雅苑、三塘苑、近江家园、三里亭等；在此之后的经济适用房比如有都市水乡、三塘菊苑、北景园、铭和苑、新江花园、丁桥兰苑等小区。

吴女士2006年买入了一套丁桥兰苑的经济适用房，按经济适用房价格购买的面积是90平方米，当时买入的价格是3000元/平方米，缴纳的税费为5000元。现在这些商品房单价已达1.3万元/平方米。吴女士的经济适用房要进行交易，若届时评估单价参考周边商品房价格，那么需补交的土地收益等价款即49万元=【(13000元/平方米-3000元/平方米)×90平方米】55%-5000元。 

“之前，我买了经济适用房不能再买房子了，也就没什么换房的想法。现在换房的心思就活络起来了。”吴女士坦言，虽然房子上市前缴纳的费用比较多，但毕竟房子终于可以流动起来了，使她有改善居住条件的可能性。

“杭州市经济适用房交易细则的出台，使之从封闭运行转入了更加开放的流通市场，这是对于经济适用房交易的松绑，有利于部分有改善需求的持有者从中撤离。”我爱我家策划部经理周包军认为，虽然这将导致二手房市场新增大量供应，但从平抑房价角度来说，短期内作用可能不是很明显。这是因为一方面2004年9月前的经济适用房量不大，入市后不会对整体楼市影响太大；另一方面，此后的经济适用房主要分布于近郊板块，非二手房交易热点区域，对市场应该说不会有太大冲击。 

“早前的这批经济适用房地段成熟，房龄也不算太老，为想买市中心二手房的刚需提供了一个选择机会，但房子上市后肯定也是市场价，未必对房价有冲击；对一手房来说，经济适用房周边的新楼盘多了一批潜在购房者。因为之前经济适用房是无法交易的，没办法改善，现在经济适用房能够流动后，可能到周边楼盘改善购房了。”一位业内人士如是说。 

此外，一位资深房产经纪人提到了经济适用房交易具体操作的问题，2004年以后的这批经济适用房上市交易，房东按增值额的55%缴纳费用。

首先是房东有没有这样的资金实力先缴纳这笔费用；其次，按照二手房通常交易方式来说，往往是买家承担所有税费，这笔差额55%的费用要转嫁，估计买家肯定不愿意承担；还有，经济适用房交易时银行给予的按揭政策是怎样的，跟普通商品房一样，还是有所区别？这些都将是影响经济适用房能否顺利交易的关键因素。