主题：《第一财经日报》宏观调控下房地产业的抉择：绿色“拐点”降临？
- 发表于2010-07-02
宏观调控下房地产业的抉择：绿色“拐点”降临？
记者田享华发自上海
当前以房产税为标志的房地产宏观调控政策，犹如达摩克利斯之剑悬而未落，这几乎让所有开发商都为之牵挂；而另一方面，中央政府又三番五次强调经济结构转型，呼吁和倡导低碳经济、绿色产业。那么对于绿色住宅产业而言，它身兼这两者的特点，也注定了要承受着祸与福、悲与喜，他们在等着“拐点”降临。
而且，这其中隐藏着一个绿色住宅产业的悖论，它要想发展把蛋糕做大成为主流，就需要更多投入传统房地产业开发的资金转向其中，但要实现这一点，可能就得依赖于宏观调控让传统的房地产开发的钱不太好赚，可这样一来，绿色住宅产业也难免被政策波及。另一方面，当多数资本涌入其中，那些绿色建筑的先行者们，难免就得眼睁睁地看着脚下的“蓝海”变成“红海”。
争取成为主流
这一点上，作为绿色住宅产业的领头羊——朗诗地产别有一番滋味在心头。“中国的房地产市场，经历了很长一段时间的几乎单边上扬的过程，而且是高速的单边上扬。只要做房地产好像都能够很容易的赚钱。在这种情况下，大家很少会去改变一个已经很容易能挣钱的商业模式。”朗诗地产副总裁谢远建对《第一财经日报》如是说，尽管这家公司在过去8年里也迅猛发展，资产从一千万上升到七十多亿元，成为这一细分市场的排头兵。
但毋庸置疑的是，绿色地产依然还没有成为主流，中国现有430亿平方米的建筑当中，95%是高能耗建筑，每年新增的建筑中90%是高能耗建筑。即便像万科这样的龙头企业也开始强调自己的绿色使命时，绝大部分房地产资金依然选择投入到传统的地产项目中去，关键还是拍到一块好地，然后炒高这一地段的房价，再把造好的房子卖掉。于是，房价越来越高，开发商也赚得盆满钵满，只不过，老百姓也开始抱怨。
最后，中央政府终于开出宏观调控的药方，这当然也不是第一次。在2005年、2008年，“宏观调控”都一度成为社会的主流词汇，不过效果如何，人们还是有争议。一位房地产业内人士也坦言，“在2008年房地产市场的寒冬里，如果时间再延长一个季度或者两个季度，可能有大批的企业会倒下，只是那个冬天还不够长，今后的房地产市场，我们没有看到能够根本性的改变这种规律的一些显著的变化。”重要的理由之一就是土地财政以及分税制尚无变化。
这样一来，传统的房地产开发模式也就难于迎来“拐点”，既然这样可以赚钱，何必另辟蹊径？面对这样的诱惑，其实朗诗地产也不是毫不动心，该公司董事长田明就坦言，在讨论公司南京第二个项目发展方向的时候，分歧的争论非常激烈，一个声音是要做差异化绿色的科技住宅产品；另外一个声音就是只需要和其他人一样，做一个普通的住宅产品，一样的可以赚钱，而且风险要低很多。
不过，最终田明力排众议，选择了一个绿色的、科技的、差异化的产品之路，尽管要冒巨大的市场风险和技术风险。他告诉记者，“我们最终下定决心走差异化的路线，走绿色地产道路，并且逐步上升到公司战略的高度，这也将成为我们长期努力的战略方向。绿色地产将来会成为主流，‘拐点’在不久后就会到来。”
- 发表于2010-07-02
绿色效益双丰收
如今，朗诗进入南京、无锡、上海等城市，在手开发的项目有14个，这些具有鲜明的绿色科技特征的低碳节能建筑，节能达到65%以上，全部采用太阳能等持续能源为主要的能源供应方式，项目组综合节能达80%，而我们国家现在要求各地的节能率达到50%，还有很多的企业连50%都达不到，综合节能达到50%和80%的差别不是相差30%，而是差3.12倍。
对于这一差距，田明看到了巨大的环境效益。“中国每年新建23亿平方米的建筑，全球每年新建的建筑是40到45亿平方米，我国单位建筑能耗是发达国家二至三倍，假如可以降低50%能耗，将节约用电三千亿度，减少二氧化碳三亿吨。”
更越来越多人看到了低碳建筑庞大的商业利益，国信证券经济研究所副所长廖绪发在日前的“低碳建筑的经济价值”高端对话中就说到，如果按照这种节能的效益，那么“这个产业今后10年，每年的产业价值都在几千亿；由于能源结构转型分为节约能源和替代能源，上述产值如果再加上替代能源，应该是一个上万亿的总和。”
产值巨大，当然不意味着必定有经济效益。不过，全国的房地产商会统计了现在全国已有23个绿色建筑的示范项目得出结论：这23个项目，每年每平米的节约价值是11块左右，总的节能是增加8%左右，也就是说大概用10年左右的时间可以收回。“从经济回报的角度讲，进入一个比较有吸引力的投资区间。”廖绪发已经在看好这类绿色住宅公司一旦上市的市场前景。
业界呼吁政府支持
当然，理论假设到现实社会还是有一道鸿沟，如何在沟上架桥，业内不少人士认为政府在其间作用巨大。德丰杰基金中国执行董事杨希就直言，“我觉得政府有几件事情要去做，一方面是要提高一些行业标准并强制执行，这会提升一些建筑企业解决方案的绿色成分；另一方面，应该多一些鼓励性政策，包括税收政策，去缩短经济回报的周期。目前普遍的5到10年的投资回报期还是比较长，要知道在一些工业领域，节能的回报是3年左右。”
谢远建也表示，政府还可以在两个方面下功夫推进绿色建筑，第一是要给消费者在消费低碳绿色建筑方面的补贴，把好处让给消费者，让市场变得更大，这样会引导人们去购买更好的产品；第二是从更大的角度来说，国家应该制定恰当的能源价格，要提高能源税这些资源性的消费价格，让价格去引导消费者和企业都去节约，都去想各种各样的降低能耗、降低资源消耗的方法。
除了政府政策的导向和支持外，思科公司互联网业务解决方案CRE全球总监Relina Bulchandani还强调公众的参与，她建议说，“有时候有惩罚才能够激励这个体制的发展，我们需要生活在更好的空间里面，因此我希望公众尽可能多的参与到中国绿色建筑中来，让公众、街道与社区间产生节能关系，建立良好的互动。”
廖绪发也赞同这种说法，政府应当引导公众对于绿色建筑的理解，“如果公众层面对绿色建筑的理解能够深化的话，市场的发展会更快，而政府在其中发挥一个非常关键的引导作用。”
- 发表于2010-07-02
观点集锦：
全球气候变化下的中国建筑业绿色突围
记者 田享华 发自上海
6月18日，由气候组织和朗诗地产共同主办的“低碳建筑的经济价值”高端对话在上海世博园阿尔萨斯馆举行。气候组织（TCG）、联合国环境规划署、朗诗地产、世界银行、太古地产、国信证券等机构和企业的高管们齐聚一堂，共论中国低碳建筑的发展之路。
世界的绿色潮流
联合国环境规划署驻华代表张世钢：建筑行业的能耗每年占到了全球总能耗的40%，与此相关的温室气体排放也占全球排放总量的30%，因此在建筑领域实现低能耗，甚至零能耗其实有很大的潜力。环境署成立了可持续建筑与建造倡议（SBCI），它是将建筑与可持续发展关联起来，为所有建筑业的从业者和利益相关方提供一个公共的平台，探讨和解决气候问题。
中国的发展足迹和轨迹，已经从衣食转向住行，消费模式的改变对资源需求越来越多。中国是二氧化碳排放的大国，面临的压力和挑战是巨大的，哥本哈根会议之后，随着大多数发展中国家城市化进程越来越快，可持续发展显得尤为关键，同时也大有可为。希望中国在新一轮的国际绿色市场的竞争中走在前列。
气候组织全球首席执行官Steve Howard：一千年后，我们的世博会是什么样子？看看过去的历史，我们可以做出预测，世界城市人口从1950年7亿多人口，到2050年时将升至70亿。未来的40年里我们不仅会看到巨大的城市化进程，还会看到中产阶级人口的分配，这也是全球经济增长带来的好结果。
但与此同时我们必须要降低二氧化碳的排放，将排放量降低15%甚至1/3，这是城市革命时期里的一个必要趋势。建筑在未来扮演的角色日益明显，在城市化过程中，我们竖起的大楼比历史上任何时期都要多。如今世界上30%到40%的能耗都是大楼所消耗的，25%到30%的二氧化碳都是由大楼排放的。人们生活在大楼里，人们喜欢大楼，但是我们必须关注建筑的绿色技术，关注如何高效利用能源，不能因为我们现在所做的事情，而留给后代一个高能耗高污染的时代。
- 发表于2010-07-02
世界银行首席城市顾问 Daniel Hoornweg：全球最大的四大城市，产生的碳排放甚至会超过两大国家的碳派，想让自己有更好的未来，就必须关注城市绿色化的进程。大家知道绿色建筑对我们的未来至关重要。技术和钱都已不是障碍。
也许因为关注点不同，世界银行在房地产方面并不是很活跃，但是我们对一些愿意建立绿色城市的国家正提供着有力的支持。下个月，联合国环境规划署会在绿色建筑上启动一些试点性项目。世界银行正在考虑在城市里开发碳减排融资项目，目前碳减排融资项目在城市推广得还不多，我们的市场和相关机构都还在寻找可行方案来促进融资，以更进一步推动绿色建筑的发展。
中国的低碳努力
太古地产技术统筹及可持续发展总监陈永康：我们主要投资产品组合，也就是我们开发房产，然后进行管理。就能耗领域而言，我们已找到一些最佳的实践，在节能方面已经达到一定目标。一方面我们做能源使用审核，另一方面我们也帮助住户通过一些智能的方式来降低能耗。到2008年为止，我们每年节约的能源费用高达三千万港币。2009年我们制定了10年计划，并决定2020年在目前的基础上再节能20%。我们跟两所高等学府建立研究项目，共同探索能效问题。与清华大学的合作项目基金已经运行了两年，每年投资额在一百万港币，但是我们每年因节能而节省下来的资金额是六百万港币。
国信证券经济研究所副所长廖绪发：中国的经济转型里，能源结构转型非常重要，一是替代能源，一是节约能源，而在中短期内最具有实际意义的就是如何做好能源节约。在整个能源消耗结构里面，建筑的能耗最大，从技术操作性上看也是节约空间最大的一块。而将技术上的可行性转变为商业价值，同时也产生了一个巨大的市场空间。
这个产业今后10年，每年的产业价值有几千亿。如果我们算上替代能源所带来的价值，产值应该能够达到上万亿元。这无论对一级市场还是二级市场的投资来说，都有拥有巨大的市场容量。
朗诗集团副总裁谢远建：中国的建筑平均寿命在世界范围内是非常低的，大概是27年。如果说我们让它的寿命每延长一年，就意味着巨大的材料节约。现在的很多住宅产品，可能仍然会走上27年就要被拆除这条路，因为它不能够很好地满足客户不断增长的需求，不管是舒适性方面还是节能方面。而朗诗所做的产品，由于技术领先其领先的特性，它会远远长于平均的27年寿命，这样就间接节约了大量的建筑材料，同时在使用年份中应用各种科技手段去节约能耗。朗诗当前的产品定位较高端，但我们知道低碳绿色建筑并不只属于高端，朗诗旗下的建筑科技公司正在研发更多的产品系列，去丰富我们的产品线。我相信，这条路不仅给了朗诗更广阔的的市场舞台，同时也更好的能够推动我国绿色低碳建筑的发展。
- 发表于2010-07-02
专访朗诗地产董事长田明：
绿色地产的非主流之变
记者 田享华 发自上海
低碳建筑、绿色地产似乎已经日益成为潮流之词，政府、开发商以及公众对这个概念既熟悉又陌生。熟悉是因为低碳环保已经成为全球的焦点话题，从国家政要、学界泰斗到商界精英都热衷谈论，但另一方面，这些前沿技术和话语距离普通民众的生活还有些遥远，“高能耗”在很多领域都还是主流。日前，作为国内绿色科技住宅的领跑者的朗诗集团有股份有限公司（下称“朗诗地产”）董事长田明接受《第一财经日报》专访，详谈绿色地产将如何从非主流变成主流的趋势。
《第一财经日报》：现在倡导低碳经济、绿色地产的事情很多，但为什么它还是非主流？大量的资本似乎还是没有进入这一块，为什么是这样，而你们更早的突入这个领域，有什么样的体验？
田明：过去一段时间里，行业内还是说的多做的少。但是现在，一些业内人士已经在判断绿色地产的“拐点”即将到了。在未来几年，随着行业的发展，市场将不复此前单边上扬的局面，情况会发生变化。也就是说当赚钱太容易，不需要太动脑筋也可取得很高经济回报时，资本就难以进入绿色地产领域。而当竞争激烈时，一些粗放型只顾眼前利益的企业就有可能被淘汰，做一点对客户更有价值的东西才可能盈利，那么企业才能长久发展下去，这个时候绿色地产就正逢其时。
《第一财经日报》：绿色低碳建筑通常会因为其科技含量而增加成本，也因为其绿色概念获得一个较高的市场价格，但是政府方面似乎又不希望房价快涨，进而出台调控政策，那么绿色地产是否会因此在调控范围之内？而另外一方面，政府又希望发展低碳经济、发展绿色建筑，那么在调控的背景之下，做绿色建筑的优势或者它所受到的政策支持是如何？
田明：其实政府有意愿去推动低碳进程和绿色产业发展，对绿色地产也愿意给予政策支持。在2006年、2007年，财政部、建设部拨发952万元资金投入到我们的研究项目中；我们跟不少省市都有相关合作，包括很多的政府召开的会议，都会要求我们参加，听取我们的意见。此外包括环保部、科技部在内也给予过我们不同程度的重视、关注和支持。只是目前还没有形成一个完善的、一致的、系统性制度支持体系，这的确是一个现状，如同你刚才所提到的“非主流”概念，从非主流到主流，从不系统到系统都有一个过程。
至于宏观调控对绿色地产的影响，我觉得这是一个理念跟态度问题。如果是走粗放型、规模化发展的道路，或是做高端、豪华类型的项目，由于在市场单边上扬过程中抬高了房屋价格，或许会在调控中受到影响；如果是本着把低碳环保做到更好的理念，因为采用一些节能技术而增加了有限房价，这是一个完全不一样的概念，对社会的影响也大不相同。所以我们希望政策对绿色地产可以区别对待。
- 发表于2010-07-02
《第一财经日报》：现在绿色住宅的建造成本，在你们做下来的话究竟比传统住宅高多少，是否在普通消费者接受的范围内？
田明：我们的实践证明，消费者能够接受目前的绿色住宅价格。至于造价究竟高多少则要视具体情况而定，我们现在的技术体系和产品不一样，有的是追求更高的舒适度，有的是侧重绿色技术更加先进，我们有多样性的选择，所以这差价其实是一个区间，大概比传统住宅成本高5%到20%之间。但这个投入计算是假定能源价格不变的情况下，而能源价格肯定要变，而且会越来越高，这样话的绿色住宅的成本就会逐渐显示出更大的优势。
《第一财经日报》：我们注意到朗诗经常将自己公司与一些上市公司比较，这是否预示了自己的上市前景？
田明：我们一直在比较，一个是研究行业发展一些大的趋势，还有一个看朗诗地产跟他们比，哪一些地方不足需要学习，哪一些地方做的还不错需要坚持。朗诗地产肯定是要上市的，只是现在还在途中。
当前，房地产企业上市要两个“窗口”都开才好上市。一个“窗口”是宏观经济形势，政府有时会因为经济形势发展的要求把上市的门关上，或者是不关上门但也不让进去。还有一个“窗口”就是房地产市场的调控形势。这个过程比较长，我们要排队，在队列中我们也不强调去拿地，就是正常地去做。从我们的角度讲，“上市”了其实并非大功告成，不过是万里长征的一步而已。我们会以平常心面对上市的进程。
对于上市的规模，我的意见是尽量小一点，因为如果融资容量太多，我担心我们的能力还不足以一下子掌控一大笔资金，何况银行给我们的信贷额度可能也会放大，这么大一个杠杆，或者这么多一笔钱，你是否还能做到高效率？毕竟是要对股东负责的。
《第一财经日报》：既然绿色地产并未成为主流，那么朗诗地产发展迅速的诀窍是什么？
田明：我们的盈利模式主要是靠提供产品附加值来获取盈利。当然也有土地增值的贡献，但朗诗地产并非以此为主。很多地产商靠每一块地增值多少进行开发赚钱，这是土地运营模式；但我们是产品经营模式。所以我们不需要买一块很大的地，也不需要拿出太多资金去投，这保证了我们充足的资金流。
通常，我们只拿开发周期三、四年间的土地。土地面积大小并不是最重要的，大城市我们的需求量大一点，需求小的城市我们的开发面积少一些。我们特别强调企业营销，从组织拿地到打造产品都会强调我们的绿色科技产品。而且除了常规的物业体系，我们还通过建立技术合作体系，加大对集团的整合，提升竞争优势。
目前来看，我们已经形成了一个独有的竞争优势，在这样一个市场还不配套、政策还不配套的环境下，绿色地产被证明能够赚钱，而且赚钱的效率还高一点。如果政策和市场配套更好一些，我们一定会建立一个更好发展模式。所以我相信，政策和市场都会越来越好，非主流的低碳建筑也会有一天成为主流。
- 发表于2010-07-02