主题：留用地项目可获独立产权？不过政策细则却又尚未出台。

 
  留用地项目能分割产权到户，这对于此前一直难以获得独立产权的留用地项目而言无疑是巨大利好，但开发商们依然没能松开紧皱的眉头，因为摆在他们面前的问题依然不容忽视。

  项目开发已近尾声

  开发商不知该如何开卖
 

  “直到现在，我还不知道项目该怎么‘卖’。”新年刚至，五常一留用地项目的销售负责人对记者大倒苦水。

  这个位于五常的留用地项目于2010年拿地，是杭城首批以公开挂牌形式出让的留用地项目之一。项目规划为商业及酒店式公寓，计划于2014年交付。尽管面临销售，开发商却依然无从下手，因为自2009年杭州市政府出台《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》明确留用地项目将通过公开出让方式卖给开发商后，相关部门至今没有进一步推出细则敲定相关事宜。

  于是，摆在开发商面前的困惑有很多，第一便是预售证问题。
 

  对于一般商品房而言，待项目工程进度到一定阶段且各方面条件符合预售条件后，需至杭州市房管局申领预售许可证，待许可证办出、上网公示后，便可以开售房源。但该负责人表示，对于这些能够产权分割到户的留用地项目来说，从相关部门处得到的消息是“进行销售前无需申领预售证”，即随时可以开盘销售。

  “但是，不申领预售证也就意味着不会经过透明售房网等房管系统备案，这样的房子，在今后的上市交易中会产生一系列问题。”该负责人说。

  第二，在产权办理方面，该批能获得独立产权的留用地项目与商品房项目一样，要等到房屋交付后才能办出产证。然而，杭州迄今为止尚无一个有独立产权的留用地项目交付过，也就是说，至今没有留用地项目办出产证的先河，因此在交付后如何办理产权，也成了开发商的疑问之一。
 

  “一般的商品房在签署购房合同时，会与客户对办理产权的时间进行约定，如‘在交付后的90天内，开发商替客户办理好三证’。但是现在，办理产权证明的方式、时间都确定不了，这个问题将直接影响到我们购房合同的签订。”该销售负责人说，“我们不敢把承诺写入合同，否则到时候履行不了，还得赔钱。这都是因为杭州至今没有出台细则给予明文规定，给我们的销售及工作开展带来了很大困扰。”

  在2009年出台村级留用地出让管理新政策后，2010年，杭州多宗留用地经由挂牌出让的方式被各家获得。时至今日，正是可以分得产权的留用地项目陆续面市之时；但相关政策却暂无明文规定，令开发商多少有些手足无措。

  在杭州，第一宗能分得独立产权的留用地位于之江旅游度假区转塘镇。2010年5月，该地块以“商业金融业用地”的性质被康迪投资以2616元/平方米获得，即如今的象山国际广场二期项目——象山大厦。

  但据消息，象山大厦同样面临着“没有政策支持”的销售问题。写字楼计划于今年5、6月动工，7、8月开售，“尽管已经明确了产权可以分割到户，由于至今仍无相关政策出台，相关部门也没有给出明确说法，我们只能暂时按部就班，待有政策条款明确之后再做考量。”象山国际广场副总经理李隐璞说。

  杭州市国土资源局相关工作人员表示，公开出让的留用地项目，除国家和省、市有特殊规定的外，合作方持有的房产均可以按照规划批建的最小产权单元办理产权、转让，但涉及项目后期销售等方面的问题还需征求房管局意见。

  对此，杭州市房管局工作人员表示得很无奈：“上面没有制定出细则，我们也不能告知确定的操作方式。什么时候开始卖房？怎么卖？什么时候能办出产证？怎么办？这些问题现在都回答不了。”

  “既然如此，如果我们真的要卖，只能先以‘小产权’性质来‘卖’了。但是这样的话，当初何必推出所谓可分得独立产权的土地呢。”五常留用地项目负责人沮丧地说。


 

留用地能否迎来春天？
   

  据杭州市国土资源局相关工作人员介绍，以往村级留用地都是集体土地性质，购房者所谓的“购买”，也只是日后签订租赁合同而已；而经过公开招牌挂程序后，该批留用地使用年限为40年，且转为国有土地性质，因此可获得独立产权。这对始终在市场夹缝中求生存的留用地而言，无异于一次“新生”。
 

  那么，能办出产证的留用地，是否能对开发商、购房者产生更大吸引力？留用地是否将迎来新的市场契机？

  在李隐璞看来，留用地项目能办出产证，就“要比之前保险得多”：“产权明晰，有利于业主后续关系的维护。而对开发商而言，后续交易则更为明确，被商业化了的东西，销售就是销售，招商就是招商，降低了风险。”

  另一方面，留用地项目拿地成本低，也是开发商考虑的一大初衷。象山大厦2616元/平方米的拿地价格，放到一年后的2011年来看，远低于普遍在3500元/平方米左右的之江板块商业用地成交价。而五常留用地负责人也直言，正由于留用地项目拿地成本相对较低，因此在市场定价上也普遍低于商品房，有利于吸引购房者。

  以目前杭州楼市中在售的留用地项目（尚不能分得独立产权）为例，位于三墩的丰盛·九玺，在售9000元/平方米的均价，比同板块的普通商品房售价低了约5000元/平方米；城东的汇禾·禧福汇在售均价14000元/平方米，比相对距离市中心更远的九堡商品房也低了2000-5000元/平方米。

  此前便有业内人士指出，在留用地项目适合的置业人群中，最为首要的便是资金并不富裕、但却同样拥有购房需求者，即最为典型的刚性自住需求。因此，在留用地项目更为合理、合法化的今天，刚需购房者无疑获得了一大利好；而留用地项目“不能用做抵押”、“增值速度较慢”的弊端，也可能通过其目前政策风向的转变而发生改变。

  村级留用地

  “村级留用地项目”是国家在征用农村土地并转为建设用地后，其中留10%给当地村委会，鼓励他们单独或合作开发建设；且具有“国有土地证”、“契证”、“房产证”大三证，只是产权不能分割到户。

  政策规定，村级留用地项目51%股份归村里所有，49%则归于合作持有方，且多为综合办公、商业服务用地，产权40年。

  2009年，杭州市出台村级留用地出让管理新政策，即《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理补充意见的通知》。根据政策内容，村级集体经济组织需合作开发的留用地项目用地一律采取招标、拍卖或挂牌方式公开出让。

  同时，据《补充意见》，“合作方所持有的房产可以按照规划批建的最小产权单元分割转让和销售”，即如果规划批建最小产权单位是单间，那就是可以办出“单套产权”。但此项规定只适用于新政出台后公开招拍挂出让的土地，旧有的村留用地项目并不适用。