主题：楼市回暖仅是数字假象

先列一串华丽的数字。杭州3月份商品房成交4319套，创15个月来新高；二手房成交2007套，创14个月来新高。

面对一个错综复杂的现象，数字往往是揭示其核心规律的利器。但是，数字有时候也会骗人的。它将信息呈现给读者的同时，也隐藏了一些真相。

比如，关于房地产的研究和分析，也无例外地依赖于一串串的数字。单月4319套，在房地产调控丝毫不放松的当下，的确是一个令人吃惊的数字。但是如果将数字抽筋剥皮地分析，却会得到另一个信息。

4319套的成交量，是怎么一个排列分布呢？并不是“一荣俱荣”。据杭州市透明售房网数据显示，成交排名前十的楼盘成交房源占据总成交量的55%，绝大部分楼盘单月成交量为个位数甚至零成交。极度的排列不均衡导致了市场的分化：个别楼盘在“吃肉”，少数楼盘在“喝汤”，大部分楼盘“抢残渣”。

如果将成交楼盘细分，可以发现成交的楼盘绝大部分都是近期深度降价的项目，且绝大多数定位为刚需楼盘，或者价格逼近刚需的改善性楼盘。去年乏力的成交量为今年积累了大量的刚性需求，降价激活了他们的购房热情，所以，近期火爆的成交实在为消化刚需客户。

事实上，成交量并不是衡量市场回暖的唯一标准。真正的市场回暖需要同时具备好几个条件，除了成交数字外，还有各个层次的产品类型均能消化，改善性需求占据近半的比例，政策提供了宽松的置业环境等。而现在的市场，仅仅是积压的刚需过度消耗刚需产品而已，缺乏改善性需求的参与，其他产品的销售陷于停滞状态，且缺少政策的支持。

这决定了目前楼市是一个走不远的市场，也是一个病态的、不健康的市场，是阶段性的“成交繁荣”，而不是真正的市场回暖。

如今的杭州楼市，像一个久病未愈的大男孩，一剂强心针下去，尽管恢复了活力四射，但是肢体依旧疲惫，身体内仍旧活跃着病菌。

有一点需要强调，市场回暖并不是指楼市回到2009年的那种虚假繁荣、过度繁荣，而是指楼市回到健康、良性的理想状态。

正如索罗斯所言：“繁荣早已耗尽了自身的力量，可是为了避免一次大萧条，它的生命周期被人为地延长了。”理想中的楼市，指的是抛弃繁荣的泡沫，把房地产市场还原成它原本的智能——提供居民住房，根据使用价值定价。同时，调节国民收入结构，能够促进其他行业的良性发展。

“拂尘不到，灰尘不会自己跑掉”。理想的楼市依赖于政府在遵循市场经济的同时，慎用、善用宏观调控的“大手”，楼市的“大男孩”生病了，不坐视不管，但也不盲目用药。