主题：浙江省房博会今日已开幕 细数今年房博会的几大看点

开发商的秀场，新楼盘的舞台，购房者的盛宴。

一年一度的楼市大戏——浙江第20届房地产博览会，今天在和平国际会展中心和世贸中心同时拉开大幕。本次展会时间将一直延续到21日，届时将有121个楼盘亮相。本届房博会有67家房地产开发企业和中介服务机构参展，其中有64家房地产开发企业和3家中介服务机构，两个场馆展区总面积4万多平方米。参展楼盘121个，其中可销售楼盘79个，共有19346套可售房源，可售房源面积216.6万平方米。可售房源数量的相对充足，对于消费者来说是一个精挑细选的机会。参展房产品涵盖商品住房、写字楼、商铺等不同类型、不同层次的多种房源。

眼下，人们最为关注的是，为期4天的第20届省房博会，各方究竟会展开什么样的博弈与对接，展会究竟会传递出什么样的楼市风向，这些都是还未揭晓的悬念。当然，总有一些东西是我们可以提前感知的，比如说我们为本次人居展整理的这七大看点，折射的正是这部即将上演的缤纷异彩的人居大戏。

看点一：抗跌看涨的学区房

市场热度更胜从前

为了能让孩子上一个好学校，学区房一直是家长们热衷的选择。伴随着当前名校效应的“愈演愈烈”，2013年，这个热点更是超越往年，达到了“高烧”的程度。15000公里外的北京，已经出现了10万一平方米的学区房；在南京，今年前三个季度，学区房的房价涨了三成；在杭州，二手房月度成交单价排名榜上，多次出现前十名全部属于重点学区房的现象……受区划调整、零择校新政、名校合并等一系列政策的影响，学区房市场热度更胜从前。

无论是老城区的二手房，还是新兴板块的在售楼盘，学区房的价格，是最“坚挺”的。每年，都有不少人为了学区房而换房、买房，旺盛的需求进一步推涨房价。购买热门的学区房，有时还需要一定的运气。由于价格高、房源少，好的学区房往往刚挂出来就被多位买家看中，出现“一家有房多家求”的卖方市场。学区房价的持续上涨，也催生出了市场上“抱着孩子买学区房”的新现象。在杭州二手房市场成交房源中，几乎每一个月，单价排行最高的前几套房源都是清一色的学区房，即使是在七八月份这样的传统淡季，来看二手房的客户中超过50%都是想买学区房；在杭州层出不求的刚需楼盘供应潮中，那些傍上名校概念的楼盘，基本上每次开盘都能取得热销奇迹，年轻购房者对孩子未来教育资源的重视程度，甚至已经远远超越了其他配套。

一套优质学区的学区房，不仅能让子女受到良好的教育，而且还是保值升值的优质商品。旺盛的需求，让学区房热度不减，涨价凶猛。

二手房市场最坚定的领涨者

在新盘遍地低价首开，时不时还冒出个十年难遇惊爆价的楼市行情下，杭城二手房成交量遭遇商品房价格“夹击”，一度出现温吞的现象，不过，二手房市场上最热门的学区房，成交没有丝毫减弱的态势，并且价格最坚挺，涨价最凶猛。

今年以来学军小学、求是小学的学区房均价已经上涨了约15%，有些文鼎苑、嘉绿苑、金成花园等重点小学的分校，涨幅稍微弱些，但也在10%以上。

有中介机构研究中心人员指出，学区房节节攀升的涨势已经保持了两三年了。即使是2008年行情最淡的时候，学区房价格也没怎么下跌过。我爱我家提供的数据显示，以学军小学的学区房为例，其学区范围内的崇文公寓去年的成交均价在43000元/平方米左右，而今年的挂牌价基本上都接近50000元/平方米。除了崇文公寓和文锦苑之类的次新房外，上世纪八九十年代的求智巷的二手房，去年的成交价在35000元/平方米，今年8月的成交均价已经超过了40000元/平方米。

在城东，采荷学区的二手房炙手可热，成交量长期名列杭城前五。臣信房产中介的工作人员表示，尽管采荷的房子大多是上世纪80年代的老房子，主力户型在40—50平方米，不仅房龄老、房子小，漏水情况也经常发生，隔音效果也不好，但是，市场的欢迎程度却异常高，其主要制胜法宝还是采荷一小、采荷二小的学区概念。

基本上，同区域内，学区房要比非学区房贵3000—5000元/平方米，如果差异性明显，一路之隔，有可能单价就相差万元。同为城东，采荷的二手房均价为28000元/平方米，而更靠近市中心的大学路新村二手房均价连22000元/平方米都不到。

今年5月份的时候，杭州日报曾经做过一组报道，发现过去五年中，杭州涨幅最大的区域，不是市中心，也不是钱江新城，而是学军小学边上的那些学区房小区，价格差不多上涨了400%。

家长对优质教育资源的追捧，供求关系严重失衡，让学区房价格上涨步伐，无法阻止。鉴于学军小学周边小区为代表的二手房，将曾经同一价格水平线的老小区远远甩在后面，人们只能感慨，或许只有下武林广场核心区的武林壹号等顶级豪宅，才足够抗衡这些老龄学区房的单价水平。

新盘大卖屡试不爽的制胜法宝

学区房不仅让二手房变得超级无敌，也让拥有优质学区资源的楼盘，借助学校的名气与含金量大做文章，在销售上频频告捷。“从小学到初中再到高中，一整套的教育体系我们这里都有。”“我们的楼盘紧邻重点学府，只要5分钟就能到，而且我们小区的业主可以拥有优先入学权。”“学军小学就要在这边开分校了，地址已经选定，将来我们业主的孩子也可以就近上名校了。”走入杭州各大楼盘的售楼处，销售人员的宣传词中，总不忘了加上楼盘的教育配套优势。

之江板块的融科瑷骊山，独有“杭州最美回家路”的自然环境资源，以及稀缺性的户型产品，一直备受市场欢迎。更重要的是，作为已签约文三街小学、闻裕顺幼儿园的名校学区房，融科瑷骊山的业主可以享受上名园、读名校的鼎级教育资源。据了解，文三街小学之江校区距离融科瑷骊山项目仅500米距离，优质教育资源吸引了不少钟情于学区房的购房者。同样之江板块的之江一号，也因为牵手学军小学分校，让这个原本豪宅标签的楼盘，又增添了学区房的砝码。

深谙学区房就是楼盘“大卖点”，不少实力雄厚的开发商为了能让自己的楼盘得到关注，便想出“高招”在小区内自建小学、中学等配套教育设施，使得自己的楼盘更受欢迎。

丁桥板块的上东城所属的丁荷小学隶属于杭州采荷二小教育集团，而上东城的业主，将享有优先入读的权利。三墩板块的金地自在城签约文三街小学，这一夺目的教育配套为其销售加分不已，使得自在城连续十周蝉联了西湖区成交排行榜的冠军。同样，协安紫郡凭借西湖小学、文新特级幼儿园的重点双学区优势，多次开盘热销。就如紫郡的开发商所言，同样的总价在紫郡可以买到90平方米三房，而在曙光新村仅能买下40多平方米的一室小套，很多年轻小夫妻权衡考虑后，会选择能够兼顾居住舒适性和优质学区资源的紫郡。近期，桥西板块的富越香郡 ，成功签约卖鱼桥教育集团，正式跻身名校学区房之列，为这个周边半小时生活圈内尽享多个大型综合体的项目，迎来了价值的大爆发。而大城西的金成旗下的西溪海小海，拥有幼儿园、小学、中学等一站式英式双语教育体系，在同区域的众多楼盘中卖得更快，也更好。

当大多数名校附近几乎已成绝版地块，开发空间已经越来越小，为了促进销售率，一些有实力的开发商往往会在做好产品本身的前提下，尽可能地争取更好的教育资源。对新盘来说，只要是能在一个好学区内的房子，价格都会“坚挺”许多，比起同地段其他房源价格要高上一两千元。

老城区学区二手房价格居高不下，房源紧俏，一些具有名校分校资源，能够兼顾舒适度、品质方面的新盘，开始成为很多购房者不错的选择对象。

看点七：商铺投资：炙手可热但是并未熟透

虽然现在正是杭州楼市“金九银十”的传统旺季，但是短期内要演化成房价大幅度上扬的绝无可能。一方面，全国性地产大鳄在杭州处于战略布局期，势必更注重销售量而非利润率，很多外来大鳄宁可平价或微利销售，这也在一定程度上平抑了杭州房价；另一方面，虽然杭州一直有“土地稀缺”的共识，但事实上可供开发的土地仍然规模庞大，只要土地供应充足，房价就不可能扶摇直上。再加上租金回报与房屋总价的比值过低、限购限贷短期不会退出、针对住宅的房产税迟早会推出等诸多原因，如果现在还把住宅产品作为一种投资品，那显然已经生不逢时。换句话说，住宅投资盛宴已经终结。

但是，对于民间的闲散资金，又该往哪里去？众所周知，目前针对主流家庭的投资渠道非常之少，而房产品仍然是最具共识的投资方向。如果一定在投资房产品，那么必须转变投资思维：获利方式必须从“通过房价上扬套现”转变为“主要通过租金获得收益”。在“限购”、“限贷”政策的作用下，住宅市场的投资已经退潮，商铺、写字楼以及酒店式公寓由于不限购、不限贷和较高的租金回报率而成为投资热点，而商铺更是其中首选。

目前杭州市场上的商铺通常有这么几种类型：一，大型购物中心，比如万象城、银泰城等，其产权面积均由开发商全部持有，不对外销售；二，中小型购物中心或市场，其产权面积全部出售，而且基本上面向众多散户分割出售，虽然通常都带有返租合同条款，但其后期的经营状况充满不确定性，因此这种返租含金量不高，甚至是不可信的，很可能会出现杭州涌金广场式的败局；三，住宅小区底商，以服务社区住户为主，它相对安全，但是投资是否成功严重依赖于投资者对于小区地段、商铺具体位置的价值判断，此外从“生铺”养成“熟铺”的培育时间也相对较长。这样一来，目前杭州楼市的主流商铺产品只能是住宅底商。无论未来电商和商场的博弈将会怎样，住宅小区最后一公里的商业是这两者都难以取代的。住宅底商也成为近年来杭州楼市最受投资型客户追捧的商业地产类型。而且，基于“一铺养三代”的投资观念，很多人买了商铺以后基本上是不卖的。以拱墅区为例，今年以来所有进入二手房市场进行交易的住宅底商仅约20套。正如著名经济学家郎咸平所说的那样：“在通货膨胀、投资渠道狭窄、住宅投资遭遇较大政策风险的情况下，商业地产成为资产增值保值的首选。相比之下，它的收益较高，并且稳定，还会持续增长；同时，无需某项专业技术，介入容易，管理轻松；此外，还可延传子孙后代，长线受益获利。”

郎咸平说得倒是轻松，但是该如何选择住宅底商仍然是一件复杂的事情，需要具体问题具体分析。但是万科在杭州运营住宅底商的理念值得商铺投资者参考。万科已经把于打造其独特的社区商业配套体作为是一项重要的战略布局，这项战略的原型是基于万科·良渚文化村的“新街坊”与万科·北宸之光的“宸天地”这两个社区商业项目。“新街坊”作为一种社区商业形态，将成为今后万科在杭州几乎每一个项目的标配。每一个住宅项目配置的“新街坊”商业街基本上都是由万科持有，前期均由万科负责招商并且统一运营，其中仅有少数项目的少量商铺用于出售，比如万科·北宸之光有少量商铺将公开出售，而万科·紫台与万科·璞悦湾的“新街坊”商铺则完全由万科自持。对于自持物业，万科将采用“三三三原则”进行运营，即三分之一由万科自有品牌进行自营（比如第五食堂、塞拉味、玉鸟菜场等），三分之一引进战略合作商家（比如甘其食、喜士多便利店、伊尔萨干洗店等），三分之一用于零星招商。在这个原则下，可以控制整条商业街的经营方向与品味。

统一运营原本是大型商业综合体的开发思路，如今已经深入到社区商业街。实际上，普通投资者基本上没有机会分享到同一运营的大型商业综合体所带来的价值。因为你基本上不太可能在万象城或银泰城拥有一间独立产权的商铺，因为它们的物业是全部自持的。万达广场的出现改变了这一切。万达广场的模式是，自持80%左右的商业物业，像万象城一样统一经营，形成杭州的一座商业旗舰，而仅预留少量的约20%商业物业用于出售，作为主流投资者分享万达广场独特商业价值的投资平台。按照通常的市场规律，一个商铺至少要培育三年，稳定三年，然后才会成为旺铺。在这个“时间就是金钱”的时代，商铺的培育时间往往成为多数人担心的大问题。万达通过自己多年来商业地产的经营经验，摒弃了“建成-出售”的传统商业盈利模式，通过自持高比例的商业物业，其自持商业物业部分均由万达商业管理公司统一招商，统一经营，各商家同时进驻，商场店铺同时开业。通过这一系列同步措施，大大缩短了项目招商和培育市场的周期，在短期内形成成熟的商圈。最近，万达广场可以说是杭州的商铺投资公共话题，万达广场到底能有多好这尚待时间检验，但可以肯定的是，目前杭州值得投资的商铺少得可怜，买万达广场其实也是一种被动的选择，因为其他很多买得到的商铺明显没有价值。