主题：内部人士爆料大揭秘：告诉你中国房地产的真相
- 发表于2012-11-14
B．营业税前基本成本（按可销售面积计算单方成本）
1． 地价成本：1190元
2． 建造成本：1502元（建安，消防、地下、电梯、总平）
3． 广告费用：85元
4． 财务成本：120元
5． 管理营销费用：133元
合计：3030元/平方米
C．营业税费：315元/平方米
D．利润：1305元/平方米
E．利润率：28% 该地块因开发商尚有一块商铺开发在内，商业地产内容不是我今天要涉及的问题，就不作分析了，如考虑上开发商开发商铺的利润，其实际利润率在33%左右。
1． 地价成本：1190元
2． 建造成本：1502元（建安，消防、地下、电梯、总平）
3． 广告费用：85元
4． 财务成本：120元
5． 管理营销费用：133元
合计：3030元/平方米
C．营业税费：315元/平方米
D．利润：1305元/平方米
E．利润率：28% 该地块因开发商尚有一块商铺开发在内，商业地产内容不是我今天要涉及的问题，就不作分析了，如考虑上开发商开发商铺的利润，其实际利润率在33%左右。
- 发表于2012-11-14
看到这里了，你认为开发商的利润高吗？
如果说和社会行业平均利润率相比，肯定是高的，但现在比这高得多的行业利润比比皆是，电信，移动，洋绒业、。。。。。。。他们在以高利润率剥夺你的财富时，是冷水煮蛙，让你在不知不觉中流逝。而房产是一次性的较大投资行为，所以尽管它的利润率不是高得那么可怕，但关注的人却会更多。 开发商的净利润是多少？正常的话，交了所得税，土地增值税后，净利率在15%左右。比很多行业高，比放高利贷的可低多了。
如果说和社会行业平均利润率相比，肯定是高的，但现在比这高得多的行业利润比比皆是，电信，移动，洋绒业、。。。。。。。他们在以高利润率剥夺你的财富时，是冷水煮蛙，让你在不知不觉中流逝。而房产是一次性的较大投资行为，所以尽管它的利润率不是高得那么可怕，但关注的人却会更多。 开发商的净利润是多少？正常的话，交了所得税，土地增值税后，净利率在15%左右。比很多行业高，比放高利贷的可低多了。
- 发表于2012-11-14
外流到合资合作方
一些公司采取房地产开发项目合作或合资的方式，将公司应得利润外流到其他法人或自然人。
从公开披露信息的上市公司相关资料看，目前部分上市公司大股东将自己的项目交由上市公司开发，或是大股东和上市公司成立项目联合开发公司。一般情况下，对于大股东出地，由股份公司出资金进行项目的合作，一些大股东与上市公司往往根据需要签订合作开发协议，由上市公司负担开发项目的所有风险，大股东坐收渔利，这实际上是变相侵占上市公司的利益。更有一些上市公司的母公司采取了只“合作”不出资的方式白拿利润，或者并不采取项目合作、合资的方式，而是将其开发的房地产项目的成本（部分甚至全部）直接由上市公司承担，自己做无本或低成本的生意。此类关联交易，导致上市公司的利润大幅减少或成本大幅增加。当然，项目合作式的利润外流，并不限于流向上市公司的大股东，也可能流向其他貌似无关的单位甚至公司高管私人控制的法人实体。而非上市公司由于没有强制信息披露义务，其利润外流的隐患就更大。
一些公司采取房地产开发项目合作或合资的方式，将公司应得利润外流到其他法人或自然人。
从公开披露信息的上市公司相关资料看，目前部分上市公司大股东将自己的项目交由上市公司开发，或是大股东和上市公司成立项目联合开发公司。一般情况下，对于大股东出地，由股份公司出资金进行项目的合作，一些大股东与上市公司往往根据需要签订合作开发协议，由上市公司负担开发项目的所有风险，大股东坐收渔利，这实际上是变相侵占上市公司的利益。更有一些上市公司的母公司采取了只“合作”不出资的方式白拿利润，或者并不采取项目合作、合资的方式，而是将其开发的房地产项目的成本（部分甚至全部）直接由上市公司承担，自己做无本或低成本的生意。此类关联交易，导致上市公司的利润大幅减少或成本大幅增加。当然，项目合作式的利润外流，并不限于流向上市公司的大股东，也可能流向其他貌似无关的单位甚至公司高管私人控制的法人实体。而非上市公司由于没有强制信息披露义务，其利润外流的隐患就更大。
- 发表于2012-11-14
流向中介或关联个人
房价飙升过程中产生的暴利，有一部分流向中介公司或关联个人。
据媒体报道，房价暴涨的过程中，存在一些开发商与中介公司联手哄抬房价并外流利润的问题。其惯用方法是：先让中介在开盘前一周就陆续雇民工排队，制造销售紧张气氛；在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚假客户以高于申报价格10％到20％的价格签订合同；在正常排队抢购不到房的情况下，中介公司就以虚高价格为参考价，开始到排队的真实购买者中兜售，只要购房者在合同款外，向中介公司多付一定数额的“咨询费”（有的高达10万元）就可以买到“奇缺”并有升值潜力的房；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同。
据上海房地资源网的信息，许多楼盘合同撤销率之高让人吃惊：某楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次；86套房子成交了349次，合同撤销310次。由此，在一些开发商与中介公司联手的过程中，一方面哄抬了房价，但另一方面房地产公司并没有从畸高的房价中获得全部的利润，很大一部分利润外流给了中介公司———而这些利润流向的中介公司很可能又跟某些个人存在利益关系。
房价飙升过程中产生的暴利，有一部分流向中介公司或关联个人。
据媒体报道，房价暴涨的过程中，存在一些开发商与中介公司联手哄抬房价并外流利润的问题。其惯用方法是：先让中介在开盘前一周就陆续雇民工排队，制造销售紧张气氛；在开盘时，让部分房源被中介或内部员工等虚假客户以高于申报价格10％到20％的价格签订合同；在正常排队抢购不到房的情况下，中介公司就以虚高价格为参考价，开始到排队的真实购买者中兜售，只要购房者在合同款外，向中介公司多付一定数额的“咨询费”（有的高达10万元）就可以买到“奇缺”并有升值潜力的房；这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同。
据上海房地资源网的信息，许多楼盘合同撤销率之高让人吃惊：某楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次；86套房子成交了349次，合同撤销310次。由此，在一些开发商与中介公司联手的过程中，一方面哄抬了房价，但另一方面房地产公司并没有从畸高的房价中获得全部的利润，很大一部分利润外流给了中介公司———而这些利润流向的中介公司很可能又跟某些个人存在利益关系。
- 发表于2012-11-14
灰色开支金额巨大
一些房地产公司的众多灰色开支也侵蚀其利润。
从行业的特殊性及横向比较而言，房地产与建筑业是公认的商业贿赂问题比较突出的行业之一。有业内人士透露，一些公司用来疏通涉及开发各关节的好处费在开发期内的几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%或3%左右，有的甚至更高。而对这些“灰色开支”，很多公司是通过虚增成本开支的方式而冲减税前利润的，由此导致房地产企业的利润流向权利寻租者。
一些房地产公司的众多灰色开支也侵蚀其利润。
从行业的特殊性及横向比较而言，房地产与建筑业是公认的商业贿赂问题比较突出的行业之一。有业内人士透露，一些公司用来疏通涉及开发各关节的好处费在开发期内的几年算下来，大概占到楼盘总成本的2%或3%左右，有的甚至更高。而对这些“灰色开支”，很多公司是通过虚增成本开支的方式而冲减税前利润的，由此导致房地产企业的利润流向权利寻租者。
- 发表于2012-11-15
真相了！！
- 发表于2012-11-16
引用：艾莎妮芙在2012-11-14 20:21:48写道：原帖
常在网上转悠，看见过许许多多关于房价的文章。有从上下五千年，纵横五大洲再绕回来谈出大把大把理论的；有沽名钓誉者打着顺应民心的旗号，编凑一些连自己也不相信的理由胡说八道，期望着有一天瞎猫撞上一回死耗子，就成了网络英雄，民意代表。 俺在网上从来都是作潜水英雄的，看过有意思的就回味回味，看到胡言乱语的一笑了之。我思考我快乐，乱拍板砖的事不喜欢。 不过近来老有朋友提起买不买房啊，房价如何如何啊，俺在这行滚的日子多了，总要遇见不少很虔诚来咨询的朋友。我最怕作这种事了，我有我的观点是不错呀，可俺也不知每个人的家底，不知每个人资产的组成结构，不知每个人未来的收入预期，....
- 发表于2012-11-19
中国房地产就一个字：乱
- 发表于2012-11-19
中国房地产就一个字：乱
我最怕作这种事了，我有我的观点是不错呀，可俺也不知每个人的家底，不知每个人资产的组成结构，不知每个人未来的收入预期，不知道每个人的家庭实际负担……（估计不会有几个人会把这些都一五一十告诉别人，呵呵），而所有这一切都应该是与买房有关的问题。