主题:关注房产近十年,一个60后的"大叔"谈房市心得

发表于2013-03-01

工作岗位:一个小时车程的范围的环境内所能提供工作的品种,岗位多少,薪金水平等。每个城市,提供丰厚报酬的公司,大都集中在少数几个区域,高收入的人,都在竞争离这几个区域较近的房子,房价自然是高的。这也是一线大城市的房价,与二三线城市的房价不同的原因之一。你这个区域,每年能提供多少个20万以上年薪的工作岗位呢?因为某个区域能够提供足够多高薪工作岗位,就可以吸引更多优秀的人才加入,房价自然要高。
我们盖得了房子,但不可能提供相应数量的高薪工作。这是区别。

发表于2013-03-01

居民财富积累:也有人称之为居民财富厚度,这个因素通常会被大家忽略,但实际上,一个区域的房价多少或者上升幅度,几乎与本区域居民的财富积累成线性正比。这个因素,与工作岗位有点关系,但又不必然。因为大家都懂的,部分人的财富不完全靠薪水。财富的积累,有一个很重要的指标,就是本区域的居民存款余额。这个数值其实是可以查到的。中国人的财富很大的一部分,都沉淀在房子上。一个比较简单的方法看一个区域的房价是否合理的方法,就是与另一个城市比较居民存款比。当大家的财富积累比较快的时候,就是房价上涨比较快的时候。


发表于2013-03-01

所以啊,大家想看看以后房价,会不会上涨,就看本地居民的财富积累就好了。这一点,部分中国老百姓没有弄明白,大家一直讲的房价收入比,其实是个错误概念。正确的概念是房价财富比,或者简单地换算成房价存款比,才比较正确。比如北京或者上海,大家的财富积累很快,所以房价上涨也快。北京有很多吸金(积累财富)的方法啊,比如国进民退,国税地税分家,外企总部,风投等等,都是。这一点我们在以后会再次讲到。

本区域的财富积累,其实是有非常明确的技术指标来判断的。这点大家也往往忽略了。

发表于2013-03-01

交通的便利性:
购物,娱乐的丰富性和价格水平:
就医:医疗的便利性,医疗水平和价格水平
邻居素质:学历,修养,工作性质,公民意识,公共环境的爱护意识,心态。大家是怨气很重,还是一脸的阳光和笑容。大家都交物业费吗?我的观察就是大家对摩擦的容忍程度和脸上的笑容。在北京,你在街上无意碰到了别人,大多人都不在意,但在我老家,通常会马上引起激烈的反应。我们更喜欢哪个环境,是不言自明的。


发表于2013-03-01

区域安全,犯罪率:有什么比家人的安全更要的呢?建议大家多查一下本区域的犯罪率。比较简易地方法是观察交通违章的比例。充满交通违章的地方,房价不可能高到哪里去。我经常问别人,安全值多少钱啊?给家人,孩子选择一个安全的生活环境,上街了不用提心吊胆,会是很多人的梦想。家人生命的安全会比大房子更重要。大家都愿意去住安全性好的区域。当初我在美国的时候,住在皇后区,当地的房价是比较高的,但同样是在纽约,黑人居住区,房价就特别低。我们开车路过那里,根本就不敢开窗或停车,那样的地方,房价自然就不高。盖得了房子,但如何减少犯罪率,却是很难的事。大家都会抢安全区域来住。所有,我们单纯地看房子的自然属性本性,是没有什么意义的。


发表于2013-03-01

水质,供暖等设施:
绿化,空气污染与环境:
ZF清廉: 这一点也是很多中国人的追求,虽然很难。ZF的门难进,脸难看吗?办事方便吗?当我在北京10分钟补办了驾照,而在老家的家人一个月都办不好身份证的时候,我就知道,我不可能回到那个地方置办不动产了。



发表于2013-03-01

其实,房子是对我们的生活的幸福指数影响非常大的一个因素。而影响房子的价值的软和硬的因素,远不值我所上面所列的这些。“场”代表了我们工作和生活幸福的一切因素。我们看起来是在买房子,实际上是在买这个房子所具备的“场”。我们买房所做的付出,真正用于支付建安成本的,在一线城市,是非常少的,用建安成本来衡量房子的价值,是错误的。公布建安成本,实际上无济于事。


发表于2013-03-01

部分区域的房价上涨,实际是由于一是有支付能力的人,出于幸福的生活的追求,对美好的“场”的争夺,二是部分人,由于财富的积累更快,支付得起比我们想象的更高的价格。在中国现在开放的大格局下,我们没有办法阻止别人用更高的代价来获取这些更好的“场”,虽然我们祭起了限购的大旗。对于这种影响生活幸福程度的“场”的争夺,有时是非常赤裸裸的。我们唯一能做到的是,提升自己的财富积累速度,可以付得起别人可以付出的甚至是更高的代价。或者,去找我们付得起的“场”。

中国其实不缺房子,又便宜自然属性又好的房子多的很。可能更多的人遇到的问题是,不是买不起房子,而是买不起自己想要的,同时也是别人想要的房子。


发表于2013-03-01

所有这里说房价的朋友,其实都很容易地在中国找到他买得起的大房子,这种房子多了去了。问题是,这种他买得起的房子,因为“场”不过满意,他不会要。但好的“场”,大家都想要的“场”,自然是靠实力来争夺的。

如其说,我们是想买房子,不如说是在自己满意的“场”中抢一块生活空间。

当大家都在抢这样的“场”的时候,靠什么才能胜出?在不能以武力决胜的时候,就靠眼光,还有口袋鼓不鼓来发言了。



发表于2013-03-01

在中国目前快速发展的情况下,以上所定义的“场”的各种属性都在快速改善,当然,也有部分指标是在下降或者停步不前。部分进步或者改善更快的地方,由于对大家的吸引力更强,房价的上升会比其它地方快一些。这些“场”的改善,是要ZF或者民众付出很大的甚至是巨额的成本的,当你抢到这个“场”的一块地方的时候,也是可以享受这种巨额投入所带来的好处的。所以,当我们拥有了这个“场”的一部分,也就拥有了分享它未来的投入所带来的价值溢出。大望京的农民,对北京有啥贡献呢?但他们就因为早早地占有一块有利的改善非常快的“场”的一部分,就自然分享了它的巨额好处。所以我们买房子,也买了未来分一杯羹的权利。它不一定是通过拆迁这种极端的方式来体现,它可以通过房价,或者租金,或者工作岗位等来体现。如果你认为这未来的一杯羹是鲜美的,多付出就是值得。