主题：楼市进入冰期 购房者群体心态变化投资方向转变

    截至上周末(5月23日)，本月成交量与去年同期相比，下降近9成。以4月17日新政下发为分水岭，之前开盘楼盘的平均销售率从新政前的95%下降到15%。

    5月20日，田园和草庄共有两块土地出让，前者由绿城、西子、紫元教育联合拿下，总价17亿，折合成楼面价9143元/平方米。

    低于去年绿城、西子联合拿下的相同地段的最高楼面价21.6%。而另一块草庄地块，同样都是万科拿下，今年的楼面价比去年低了近23%。

    一方面是楼市成交量下跌，一方面是土地成交价的下降，杭州楼市进入发展转折期，在此情形下，购房者的心态又是如何呢？他们关注点转变了吗？什么样的房子是他们所需的？他们关注哪里的房子？为此我们做了一次调研。

    楼市冷了、购房群体变了、心态变了、产品需求变了，房价接受度也变了。或许这潜伏在一系列变化下的新态势，将是引导未来楼市发展的方向所在。

    调查结果 地段>房价

    地段、地段，还是地段。这条金科玉律，今时今日依然是购房者信奉的首要购房因素。本次调研中，意向购房者购房关注因素排序分别是：地段(22.9%)、房价(20.8%)、产品品质(9.3%)、周边环境(9%)、生活配套(7.9%)、交通(7.7%)、户型(7.1%)、升值潜力(5.8%)、学区(3.5%)和景观(2.9%)。

    在楼市快速上行之时，意向购房者对房价的关注度是首位的；而在楼市转折时期，房价出现下行或滞涨，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段。市中心地段的保值性和抗跌性，在市场下行时表现出的优越性特别强烈。选择保值功能更强的房产品成为下阶段购房者的主要选择目标。

    调查结果 25-33岁

    在楼市快速发展、房价高企的市场态势下，经济收入水平和支付能力越来越成为主导市场构成的关键因素。本次调研意向购房人群中，25-33岁的意向购房人群占据了整体的41.4%，成为目前楼市的主力购房人群，这批客群基本以首次置业为主；34-38岁人群以11.4%的比例成为5年来的历史最高点，这部分意向客群主要以改善需求为主。

    调查结果 单价10000元/平方米，总价100万。

    与前几年一样，受访意向购房者所能接受单价的最高比例点仍然集中在10000元/平方米，占20.8%的比例；其次为1.9-2万元/平方米，占比13.8%。所能接受的总价最高比例峰值依然在100万左右的水平，占比16%。对比历史数据，本次调研中意向购房者单价承受力与往年相比发生了明显的变化，能承受的单价标准和心理预期的总价均有大幅度上升。

    值得一提的是，价格需求还出现了两个集中区间：部分首次置业群体的价格接受度集中在单价10000元/平方米、总价100万的水平，而部分改善型需求群体的价格承受力相对较高，集中在单价1.4-2万元/平方米、总价200-300万的区间。

    调查结果 市中心

    在此项调查中，购房者的选购区域发生了较大变化。市中心、下沙等板块表现抢眼，钱江一桥、钱江四桥、九堡等关注度下降。

    市中心因其稀缺性以及商业、配套的成熟度和价格抗跌性成为最受欢迎的区域，以24.3%的占比取代城西占据首位；城西以19.3%退居第二，但依然是购房者青睐的宜居之地；城东和城北因区域的全新规划、配套的逐渐完善和居住环境的日益提升，成为近年备受关注的区域，分别以10.6%和8.5%位列三四名，并上升至历史最高水平。

    在所有区域选择中变化较大的是滨江区域。前几年，滨江一直是意向购房者选择的前三；而在本次调研中，此项比例大幅降至8.5%，成为历年最低。这跟近两年杭州车辆快速增多，钱江一桥和三桥高架交通情况堪忧有关，这成为居住在滨江最大的障碍。

    另一方面，九堡的关注度也在下降，房价是直接原因，目前九堡的房价已经突破20000元/平方米，沿江楼盘售价高达32000元/平方米，在房价豪宅化但生活居住氛围郊区化的现状下，部分人放弃了对九堡的选择。

    与此相反的是，闲林、下沙等近郊板块由于配套的日趋完善、交付楼盘的增多，居住的可实现性日渐提升，区域的接受度有逐渐升高的趋势。下沙区域依赖其优质的资源条件和大手笔的规划，在品牌大鳄入驻、密集开发销售的基础上，随着区域生活配套的逐步完善，使下沙逐渐从“人烟稀少的孤城”形象走向配套齐备、规划完善的现代新城。闲林的发展与下沙有相似之处，随着大量楼盘的交付，闲林的人气逐渐上升，同时沃尔玛的进驻、翡翠城商业街的开街也逐渐弥补了闲林无配套的瓶颈，在区域形象得以全面提升的同时，闲林也以房价低、与市中心的距离等优势得到了部分购房者的关注。