/2页

主题：中国指数研究院最新研究成果：东润枫华测评报告

柴米油盐7

发表于2010-11-12

测评结果：A【均价基本合理，适合有一定经济实力的自住型购房者】

东润枫华户型基本信息

主力户型	139平米
户型结构	4室2厅2卫
成交均价	29200元/㎡
单套总价	406万元
首付款（30%）	122万
按揭贷款	20年
按揭方式	等额本息
月均还款	20585元/月

东润枫华位于位于杭城东部，钱江新城北部，大运河西岸。东临运河、南临昙花庵路、西依水湘路、北靠新河路，属于钱江新城“一心两社区”中的运河社区；距钱江新城核心区（万象城、市民中心）约2千余米，距武林广场约6千米；通过昙花庵路、新塘路，直抵钱江新城核心区和武林广场。在综合考虑项目影响因素的基础上，通过市场比较法、收益法对其进行测评，结果显示，11月成交均价低于测评价格9.60%，因此我们将东润枫华测评为A级。

11月项目成交均价低于测评价格9.60% ，每平米低了8704元。

基于中国房地产指数系统样本，我们选取3个项目作为可比案例，在分析现有信息基础上，并综合考虑影响项目价值的各项因素，分别运用市场比较法、收益法进行测算。

市场比较法测算项目价格：32168.90元/平方米

收益法（净收益不变模式）测算价格：11121元/平方米

收益法（典型投资者收益模式）测算价格：31838.80元/平方米

综合当前市场现状，确定东润枫华在价值定义和测评假设限制条件下的测评价格为32004元/平方米，每平米高于市场实际成交均价8704元。

套总价400万元，适合有一定经济实力的自住型购房者。

东润枫华主力户型139平米，20年贷款计算，首付为122万元，月均还款20585元。按照房贷占家庭收入30%比例计算，购买该户型家庭年收入预计80万左右。

另外，根据调查周边同类产品的月租金为5000元左右，按年空置率5%，年运营费用8%计算，每年纯收益约5.2万元，因此我们认为该项目适于进行投资。

核心优势：

交通：位于杭城东部，钱江新城北部，大运河西岸。东临运河、南临昙花庵路、西依水湘路、北靠新河路

产品：3栋25层，5栋10-18层

企业实力: 润丰房产有限公司是由杭州润枫置业有限公司投资控股的专业房地产开发企业，公司注册资金3亿元人民币。

东润枫华与可比案例比较因素条件详见下表：

测评对象及对比案例比较因素		测评对象	对比案例A	对比案例B	对比案例C
项目名称		东润枫华	丽江公寓	紫玉名府	明月江南
销售均价（元/平方米）		29200	31173	30858	29300
交易日期		2010年11月	2010年11月	2010年11月	2010年11月
交易情况		正常	正常	正常	正常
区域因素	区位	市中心	九堡沿江	市中心	滨江区政府
	距区域中心距离	7公里	15公里	5公里	10公里
	道路通达度	临主干路（昙花庵路、运河西路）	临主干路（下沙大道）	临主干路（凯旋路、体育场路）	临主干路（西兴路）
	区域繁华度	较高	一般	较高	一般
	距公交地铁距离	100米	100米	100米	100米
	住宅聚集度	较高	一般	较高	一般
	周边环境	一般	一般	一般	一般
	区域配套	完善	一般	完善	较完善
	特殊资源	-	钱塘江	-	地铁
个别因素	土地用途	住宅	住宅	住宅	住宅
	土地使用年限	67年	53年	53年	66年
	建筑形态	小高层/高层板楼	小高层/高层板楼	塔式	高层板楼
	建筑结构	钢混结构	钢混结构	钢混结构	钢混结构
	容积率	2.20	2.50	5.50	2.50
	绿化率	30%	30%	25%	30%
	装修情况	毛坯	精装	毛坯	精装
	社区配套	一般	一般	一般	一般
	主力户型	139平米	195平米	138平米	136平米
	使用率	81.4%	81.5%	79.6%	79.5%
	主朝向	南北	南北	南北	南北
	电梯配置	1梯2户	1梯2户	2梯4户	1梯2户
	车位配比	1:0.7	1:0.7	-	-
	社区智能化	好	好	好	好
	环保节能	一般	一般	一般	一般
	入住时间	2012.12	2012.10	2012.1	2013.11
	开发企业	一般（润丰）	好（绿城）	一般（紫元）	好（绿城）
	施工单位	—	—	—	—
	物业管理	绿城物业（一级）	绿城物业（一级）	—	绿城物业（一级）

表：比较因素条件指数表

mengzaitiantang

发表于2010-11-16

这个太强大了

mengzaitiantang

发表于2010-11-16

柴米油盐7，您好！你所发的帖子“中国指数研究院最新研究成果：东润枫华测评报告”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。点击查看更多东润枫华业主论坛精华帖>>

点击“版主推荐”查看杭州业主论坛所有固顶帖和精华帖。

mengzaitiantang

发表于2010-11-16

柴米油盐7，您好！你所发的帖子“中国指数研究院最新研究成果：东润枫华测评报告”已被设置为固顶帖，请再接再厉多发好帖。点击查看更多东润枫华业主论坛固顶帖>>

点击“版主推荐”查看杭州业主论坛所有固顶帖和精华帖。

房天下网友(过客)

发表于2010-11-16

研究很透彻啊

买房还真难啊

发表于2010-12-01

房天下网友(过客)

发表于2010-12-10

.....考虑中

做所

发表于2011-05-10

做所

发表于2011-05-10

做所

发表于2011-05-10

/2页

测评对象及对比案例比较因素		测评对象	对比案例A	对比案例B	对比案例C
项目名称		东润枫华	丽江公寓	紫玉名府	明月江南
销售均价（元/平方米）		29200	31173	30858	29300
交易日期		2010年11月	2010年11月	2010年11月	2010年11月
交易情况		正常	正常	正常	正常
区域因素	区位	100	100	100	100
	距区域中心距离	100	97	102	97
	道路通达度	100	100	100	100
	区域繁华度	100	99	100	99
	距公交地铁站距离	100	100	100	100
	住宅聚集度	100	99	100	99
	周边环境	100	98	100	99
	区域配套	100	100	100	100
	特殊资源	100	101	100	101
个别因素	土地用途	100	100	100	100
	土地使用年限	100	97	97	100
	建筑形态	100	100	99	100
	建筑结构	100	100	100	100
	容积率	100	100	97	100
	绿化率	100	100	99	100
	装修情况	100	102	100	102
	社区配套	100	100	100	100
	主力户型	100	100	100	100
	使用率	100	100	100	100
	主朝向	100	100	100	100
	电梯配置	100	100	100	100
	车位配比	100	100	100	100
	社区智能化	100	100	100	100
	环保节能	100	100	100	100
	入住时间	100	100	100	100

进入房天下家族>>

违法和不良信息举报电话：400-153-3010 举报邮箱：jubao@fang.com

B	北京房地产	D	东莞房地产		海南房地产		南宁房地产		沈阳房地产
C	成都房地产		大连房地产		合肥房地产	Q	青岛房地产	T	天津房地产
	重庆房地产	F	福州房地产	J	济南房地产	S	上海房地产	W	武汉房地产
	长沙房地产	G	广州房地产	N	南京房地产		深圳房地产		无锡房地产
	长春房地产		贵阳房地产		南昌房地产		苏州房地产	X	西安房地产
	常州房地产	H	杭州房地产		宁波房地产		石家庄房地产	Z	郑州房地产