上半年,房地产市场雾里看花。延续去年宏观调控的高压态势,今年上半年“限购令”的出台,冲击房地产市场“乱象丛生”。从送面积到分割户型,从赠豪车到上演真人秀,最近几个月来,房产界推出的营销手段,不能不说是花样百出,这从侧面告诉消费者“房子不好卖了”。然而,有些楼盘的售楼现场却再现排队买房“大军”,更多的开发商则通过不同手段、在不同场合渲染自己的房子销售如何火爆,给本处于宏观调控影子下的楼市画上了几道亮色,让持币观望者直呼“看不懂”。
与其“雾里看花”,不如通过上半年一组房地产统计数据,让我们更加接近楼市的“真相”。
“新国八条”房地产调控政策出台后,通过限购和限贷,减少了市场上投资、投机性需求,延缓了改善性需求,推迟了置业和外来人口的购房时间,房地产市场买卖双方观望氛围加剧,房产交易低迷。
上半年,房地产投资在宏观调控下迅速“降温”,增速走低。就宁波来举例,全市房地产开发投资累计完成349亿元,同比增长35.8%,增幅分别比去年同期、今年一季度回落10.5和36.8个百分点,减速明显。内资企业投资房地产也呈现出降温态势。不过,外商房地产业投资却规模空前。外资“主攻”大商业项目,对住宅市场影响是间接的。
至于定基价格指数,是今年统计部门调整房价统计方法后推出的新指数。与社会公众经常接触到的同比和环比价格指数不同,定基价格指数的对比基期在一定时期内保持相对固定,从理论上看,定基价格指数剔除了数量结构变化对价格变动的影响,单纯反映价格变化。我们熟悉的股票指数就是一种定基价格指数。定基价格指数使用在月度住宅销售价格指数调查上,与同比价格指数相比较更为直观方便,因为每个月的房价都是和同一个基准房价在比较。比如,今年首轮基期确定为2010年,以2010年房价水平为100,若某月房价指数高于100,则表示某月房价比基期价格有所上涨。若本月房价定基价格指数高于上月,则表明本月房价比上月上涨,反之,则表明本月房价比上月下降。
与此同时,“限购”令豪宅客止步楼市, 业主议价空间达10%。比如“限购”令广州豪宅“有价无市” ,买家“不差钱”但缺资格。如今,限购威力延续,这些市场“贵族”是否仍被追捧?目前的豪宅市场又是如何?“限购”力度丝毫没有消减,豪宅板块客源以改善型买家为主,由于名额限制,有能力到豪宅板块置业的人大多已没有购房资格。在客源减少的情况之下,豪宅盘的价格开始出现松动的迹象,业主“有价讲”,若遇上急需资金周转的业主,降价幅度更大。正因为许多关注豪宅盘的业主多数手中持有多套房,即使他们将名下房产转卖,也多半没资格买新房。在有限的购房名额里,他们更愿意选择老城区物业自住保值。
总体来说,豪宅盘下半年的走势要结合整个市场发展来判断,如果按照往年的数据和经验,加之现有政策,今年第四季度的二手房成交氛围将有所好转。二手楼市往往是在下半年发力,按现时执行的“限购”“限贷”政策,可以再收紧的空间有限。倘若政策不变,下半年成交情况应比上半年活跃。从以往经验看,豪宅物业畅旺期为下半年,不少买家在上半年做规划,到下半年再出手入市物业,届时看楼量和成交量将有所上升。受现时“限购”影响,客源较少,业主心态松动,议价空间较大,恰好是淘笋盘的好时机。经过一段时间的沉寂,下半年楼市成交将逐渐回升,若成交回暖,业主的心态将加强,届时要议价将比较难。
因此买房建议,应趁盘源充足而客源缺乏的时机及时入市。尤其是政府正准备将楼市调控推向二三线城市,倘若政策出台,这将有效抑制从一线城市外流至周边城市的投资资金。届时,这部分资金有可能将顺势回流至本地,再次冲击房价,导致买家置业成本增加。
刚刚才开始工作,难道就要开始还房贷?一个月才那么点钱,还了贷款还怎么买可爱的包包、漂漂的衣服……还有化妆品、泡吧、旅游?可以说刚刚步入社会的90后,对生活依然充满了期望,并不想因为房贷而背上沉重的负担,因此而失去生活的乐趣,因此购房的主动性并不强。
“国八条”、“京十五条”、加息……面对环环相扣的地产新政,走进“后限购时代”,面对楼市巨变,你还会买房吗?新政“出没” 请注意!其中,“限购”是此前出台的“京十五条”中最受业界和购房者关注的规定。因此,在后限购时代,购房者首先要注意的事项就是了解不同银行的具体执行情况,以免因得不到足够的贷款而影响购房。
对于置业首次,只买对的不买贵的,完善功能是关键。首次置业者量力而行,只有根据自己现有“现金流”挑选适合自己目前需求的房子才是上策。
对于二次置业的购房者而言,不仅是多一间房,提升品质是关键。与首次置业者焦点集中在“价格”因素不同,改善型购房者在选择房源时,更要注重小区的居住环境、物业服务、户型结构以及项目的综合素质和升值潜力等因素。注重挑选“一步到位房”,并注重改善型房源的舒适性和性价比及日后的增值性。
总言之,不同阶段不同需求,置业理性是关键。