主题：二手房营业税“二还五”，是好了伤疤忘了痛

1999年8月1日，国家税务总局开始对个人将购买不足1年的住房销售的，实行全额征收营业税；2005年6月1日，国家税务总局《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2005]89号文）又将该政策的1年期限改为2年；一年后，实施的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(俗称“国六条”)，又将该政策的2年期限延长为5年；去年12月17日，面对房地产市场第一次罕见低迷的局面，国务院出台新规，对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

最近的中央经济工作会议，终于听取了那些长期给房地产调控出馊主意，并导致房地产市场长期不健康发展的所谓专家、学者的建议，未能延长二手房交易营业税“五换二”政策，虽然是给近期是否延长二手房税收优惠政策的争论划上了一个句号，但这样的结果，相对于依然脆弱的房地产市场而言，只能是“好了伤疤忘了痛”。

大家不难看出，近10年里，有关二手房交易的营业税，已经四易其策，可谓在“乱世重典”之思维下的“病急乱投医”了。这诸多的“重典”之下，又有多少“新政”殃及了池鱼？

大家不妨回忆一下，在2007年之前，国家都是以提高二手房交易税收负担来遏制炒房，但其结果却是提高了交易成本，进而推动了二手房的交易价格，最终水涨船高，对新楼盘的涨价起到了推波助澜的作用。

也正因为这些政策过多地抑制了二手房的交易，客观上充当着房价上涨的推手。可当2008年，房价上涨到市民难以接受的程度，再配以增长较快的市场供应量，房价就必然会回归理性了。2008年出现的市场低迷，正是受这双重因素的影响所致。

去年二手房交易营业税“五改二”后，各地的二手房交易出现了从未有过的活跃，市民们从这一税收政策优惠中得到了实惠。二手房交易的活跃，也推动了新上市楼盘销量的大幅度增长。这一措施，本来可以促进房地产市场向健康稳定的方向发展。但因为供应量未能随之增加，导致房价的非理性上涨，也给一些研究人员造成了错觉，认为活跃的二手房市场助推了房价，并错误地认为“五改二”减少了税源，使税收增长幅度降缓，这也是最终导致此次税收优惠政策“二还五”的重要原因

笔者以为，“五改二”不但没有减少税源，还因交易量的大幅度上升而使税源增长很快，税务部门公布的数据已经证明了我的观点。

而从价格方面来看，二手房交易的活跃，虽然会促进新楼盘的销售，但影响房价的最终因素却还是供求关系。

就笔者所在的芜湖市而言，今年房价上涨过快的原因，还在于供求关系的失衡。

2009年1-10月份，芜湖市区累计销售商品房210.91万平方米，同比增长了132.88％，而累计批准商品房预售面积仅159.70 万平方米，较去年同期却下降了1.66%，二者相比，形成了50万平米的供求缺口，使本来较为健康的供求关系，变成了供不应求的局面，市民没有了“选房”的权力，房价上涨也就在所难免。