主题：《楼里楼外》楼市优惠政策或将到期 你准备好了吗？

      去年底，出于“保增长、扩内需”的需要，多部门分别制定了一系列有关楼市的优惠政策，其中包括二手房契税、营业税的减免；和房贷利率7折优惠等。

     对于这些直接刺激房产交易的政策，国务院给出的期限为一年。眼看着12月31日的截止日即将到来，各项优惠政策是会继续执行，还是恢复原貌？？其结果又是否会影响目前的楼市？

那么 ……

购房者在现在这个节骨眼上，应该如何应对呢？买还是不买？

 政策延续与否会不会影响到房产商推盘和拿地的计划？现在开发商普遍是个怎样的心态和反应？

优惠政策之后的走向，是否会启动楼市新一轮的调整？

优惠政策的延续与否对杭州的楼市会带来多大的影响？

       房天下第六期《楼里楼外》邀请浙江科威不动产品牌部总监王慧女士（以下简称王总）和浙商银行管理部陆成渊先生两位嘉宾共同探讨这些话题！

 房贷利率优惠激活市场，明年初政策应该不会有大改变？

       在去年底推出的各项优惠措施中，房贷按揭利率7折优惠无疑是最受购房者关注的。对此，熟悉二手房市场的王总表示了充分的认同：“应该来说我们整个房地产市场从1998年起步，它最重要的一点就是信贷的放开，包括年初来讲信贷的大力支持也是2009年整个楼市能够持续走稳或者持续保持高成交量最基本的所在。”她说，7折的利率应该是空前的折扣，这样的折扣优惠让首次置业者降低了购房门槛，“首次买房者，他们对首付的敏感度是很高的，年初90方以下两成的首付让很多买不起房的年轻人有机会买到房子，或者说原来只能去买80方的可以在年初购买100方的，利率7折的优惠无疑是使他在衡量自身偿还能力的时候有更多的底气敢去买更大的房子，勇于挑战自己的承受能力。”
 谈到这里，王总也不禁皱起了眉头：“但是事实上，如果我们回顾历年来看的话，如果从去年年底整个二手房成交均价来看，去年年底可能是一万三不到，但是到目前为止已经是涨到一万六、一万七了，这样高达四千或者五千的均价上涨的幅度折算到总价里面，年初买和年末买总价上去了以后，其实很多的消费者从中收益的部分已经被房价给折回去了，有点对冲抵消的感觉在里面。”
除了房贷利率折扣，从去年下半年开始，银行存贷款利率本身也有不同程度的下调，究其原因，从事银行工作多年的陆总从宏观角度进行了深度的分析。其中提到了房地产市场在国家宏观产业链中的重要地位，CPI、PPI等物价指数与房地产行业的潜在联系以及政府调控房地产市场的三大手段等，从而得出认为：“我感觉政府是在试探，如果市场有这个承受能力很可能下一步就会出台真正的政策，从税收和利率两方面对房地产泡沫进行适度的控制。但是从政府的本意而言，我认为它并不是我出台这个政策是要导致房地产价格的，因为房地产价格如果出现20%以上的话，很可能会造成大的社会影响和后果。”
对于这最牵动购房者神经的贷款利率折扣的下一步走向，王总总结，年关将近，各家银行的信贷规模已经突破了自己的原计划，出于自身风险安全的考量，会进行适度的调整，而明年的政策，她认为折扣的高低银行方面的态度很重要：“我想应该还是适度宽松，只是没有像今年这么宽松，可能稍微保守一点。不管怎么样，不能和我们现在四季度或者十月份以后的银策调整去完全挂钩，其实是两码事，我认为是两码事。”
结合政府宏观的平台和CPI的现状进行分析，陆总对王总的看法也表示认同：“我觉得从银行也好或者从政府其他财政政策的角度也好，一下子不会收得太厉害。到明年一季度之前宏观政策包括货币政策包括财政政策都不会发生大的改变。”

税收优惠促使次新房大量涌现 购房者心态微妙转变？

    国务院发布的优惠政策中规定，对二手房交易环节的营业税按购买年份进行不同程度的减免，政策一出，让很多两年到五年内的次新房大量流入二手房交易市场：“这个政策出来以后可能把两到五年中间部分的房源相对释放出来了，其实当时出台这个政策的考虑是让更多的人能够买得起新房。更多的新房进入购买者的视野，增加选择。2009年不仅仅是营业税，还有一些包括契税和个人税的调整，包括杭州市政府的一些税费的补贴政策，这些都是有史以来从来都没有出现过的，在这种情况下，结合我们的税费利率是有史以来的最低和整个交易税费的最低，“双低”的政策造成了今年热的二手房。同时税费的降低，换手的门槛相对低了，在这种情况下换房的负担就比较轻，今年最有利的群体是换房群体。”
   分析近来购房者买房心态的变化，王总强调，这一年来购房者的心态出现了很大的转变，主要是两个特点，一个就是刚需出现恐慌性购买：“充斥在二手房市场上更多的是本地的消费可能更多的集中在恐慌性的购买，他们担心现在不买等到明年就更买不起了。这当中刚性需求占了很大一部分。因此尽管到了11月份，二手房市场日均成交保持在90套到200套的高位上。”
客的心态和以前相比，更多的是出于抵制通货膨胀和保值的考量，“有很多的客在购置房产的时候就明确表示这是一个对冲的考虑，包括他的资产平衡的考虑，他会选择购置一些相对来讲在市场上保值能力更强的物业作为他的渠道。”

政策或将到期 购房者仍应顺势而动
     眼下已经进入11月份，购房者心态上的微妙变化更为明显。是趁着优惠政策到期前赶末班车匆忙下单，还是再继续观望？现在是不是到了出手的时候？
两位嘉宾都觉得，买房毕竟是件大事，还是应该按着自己的节奏来买房。陆总表示购房者心理的起伏肯定是有的：“他们会抱着侥幸心理想，可能政府还会延续这个政策，等到时候恢复原貌的时候，就后悔莫及了。”王总用事实证实了陆总的观点，她提出：“消费者在购买的问题上还是应该因势而动。”她表示，每一次政策的前后出台都有一个周期是观望或者消费者会有相对比较冲动或者积极的行为，不管好的政策还是坏的政策。她提醒购房者不要为了省税费而捡了西瓜丢了芝麻，没有必要在房价最高位的时候去匆忙购房，应该等市场冷静一下再入市。
至于客，陆总表示，对长期者来说不会有太大的影响，但对短期族来说打击是致命的：“有些纯粹是倒腾房子，就是我们说的族，税收政策的改变打击是致命的，这个成本会大大的上升，那么它会降低频率，或者说从投入的资金总额来看的话会有缩小规模的过程，但是也不排除有些准备打持久战。因为从他们的经验而言的话，他认为从长期而言，房地产最稳妥、最安全，也是回报最高的，不管是股票还是外汇，更不要说期货之类的高风险品种都不如房地产稳妥。固然税收政策的改变可能会给他们的行为带来短期的一些影响，但是从长期来看的话，我觉得相当部分的者的决策行为不会受到太多的影响”

优惠政策不是说没有叫停嘛，前几天都在辟谣呢