导读
作为一位入行多年的房产经纪人，毫不避讳地说，中国楼市是一个彻底的政策市。要读懂中国楼市，必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策：先是年初的营业税、契税双降，直接点燃了楼市的一把火，紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式，一二线城市房价轮翻出现了暴涨；随后的9、10月，20多个城市集体限购限贷，才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么？年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控？楼市到底怎么了？这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗？2017年到底还能不能买房？让我们先把时间倒回到2016年初。
来源： 融360房贷（ID：fangdai123）
作者：小丸子
一、年初楼市一片低迷，部分城市库存压力巨大
先来看降税政策出台前的一组数据。
从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势，2014年的增长率为26%，2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期，2013年的去库存化周期为4.5个月，而到了2015年就增加到7个月了，说明在政策刺激后，楼市库存量仍然在增加。
楼市成交持续低迷，库存越来越高，除了一线城市基本保持市场成交以外，多数地方尤其是三四线城市，陆续出台的购房补贴政策，都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的，除了开发商，就是地方政府和银行，而地方政府和银行的担心，当然就会层层传导至决策层。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款，同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。这时候，就需要一个办法，帮助开发商解决眼前的难题，把房子卖掉，银行把开发商的债收回来，然后再放贷给新的目标，才能促进城市建设，进一步刺激经济发展。
于是，国家号召去库存，一开始把目标指向进城的农民工，希望引导农民工在城市里安家置业，完成去库存大计。但是后来发现，农民工兄弟根本不具备这个实力，一套房子几十万，农民工普遍不符合银行贷款条件，只有首付的钱，农民想在城里买套房是非常困难的。
地方债务需要转移，农民工和刚需买房族都已经指望不上，那就从改善型需求和投资需求着手。降税！而且是契税和营业税双降！买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税，现在满2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产，满2年交易的，如果买家不是首套房，契税可减少1-2万，营业税减少5.5万，房价越高，减免越多。重点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠，其优惠力度，前所未有。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。
政策的目的是，通过刺激买房需求，将债务由开发商转移到购房者头上，房子卖掉了，开发商有钱先还给银行，然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房，地方政府和银行就不再担惊受怕，因为买房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的话，老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。
二、一二线城市房价接力上涨超出预期
降税政策一出，门店的业务就开始忙起来，随后，一线城市和部分二线城市房价开启高烧模式，我负责的北京某区域，房价从2月初的3万多，一路高歌猛进，现在已经超过6万，涨幅80%。
如果觉得某个区域代不了全国，可以看一下国家统计局的数据，因为政策宣布当月即时生效，新政出台的2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。
紧接着，更多的城市房价开始由降转升。从3月到5月，厦门、合肥、南京等热门二线城市涨幅增长迅速，环比从2月的1.3%、2.3%、2.7%，一下涨到3月份的5.4%、4.6%、3.5%，分别增长了4.1%，2.3%、0.8%，厦门更是在3月份超越北上广深四大一线城市，成为涨幅冠军。
好家伙，本来是想让低迷的城市恢复点活力，不想该涨价的城市没涨起来，不该涨得却涨得比谁都凶。说得夸张点，对于地产经纪人，光凭两周的业绩就够吃一年了，这全得益于上涨的房价。
三、楼市乱象丛生，房产成提款机
不仅房价涨的有点过火，开发商、中介、购房人等跟房子有关的机构和人之间也擦出了“火花”，房产交易市场似乎也变得有些不太平。
1.开发商违规操作
2.购房人为省钱假离婚买房
3.房子成 “提款机”，公司卖房子救急
四、超8成一线居民看涨房价
就说楼市销售存在这么多套路和猫腻，买房的人是不是都被蒙了？可真不是。今年我们接待的这一波买房客户，多数都是有房的，早期在房价上涨过程中受益颇多，一直迷恋楼市。
9月底的一份调查发现，居住在一线城市的人，认为当地房价会显著上涨的比例最高，达到72.73%。加上看好房价平稳上涨的，一线居民共有超8成认定未来房价会上涨。既然大家都觉得房价还会涨，何不回老家呢？实际的调查结果是，有45.81%的人选择“永远不回老家”，有44.27%的人选择坚持奋斗，但未来如果没有安家落户的能力，就回老家。也就是说，一共有9成的外地人短期不会“逃离北上广”，选择坚定地留在大城市奋斗。
似乎高涨的房价并没有吓到“飘飘”们，一线城市买不起大不了在老家买呗，不过现实可并能如人所愿。随着部分二线城市房价上涨，购房人已经越来越没有安全感，钱拿在手里一天天贬值，房价却一天天涨，都涨到老家去了。
曾经有位客户找我看过房子，27、8岁，研究生毕业工作两年，靠单位拿到了上海户口，年收入20万左右，毕业不到两年就想着在上海买套房子安家，当时看的，可刚看了一套房子他就不看了，理由很简单——太贵了。后来听说他跑到成都买去了，而成都并不是他的老家，他老家是郑州的，原本不到一万/平方米的房子，在仅仅几个月的时间里就涨到13000。当时他说了这么一句话让我印象深刻：现在不买以后更买不起了，收入赶不上房价涨幅，不买房都没有安全感了。
已经不止一位客户向我表示过类似的观点，原来一直以为买不起一线城市房子可以去二线城市买，以现在的态势，恐怕是相当不现实了。上面的这位客户代表了一类买房人，本身购房实力并不强，对房子也并没有硬性需求，但是随着房价普涨，他们心里越来越不踏实，甚至可以说是恐慌，以至于自己借钱也要买房来图个踏实。
“要是再这么涨下去，迟早要出新政策。”我当时这么想着，虽然楼市火爆我的收入会增多，但这毕竟也是我自己居住的城市，周围家人和朋友都为买房而疯狂，我隐隐觉得将有大事要发生。
如果任由房价一路飙升，银行房贷迅猛增长，那结果就会是，楼市变成一个巨大的蓄水池，吸干社会上的大量资金。银行里，放贷的70%-80%都给了房贷，回收周期是20年甚至30年，一些中短期的项目需要资金的时候，银行却没有钱。开发商虽然赚了钱，但是也只会循环用来买地，进一步推高地价和房价，同时还要向银行贷款用于开发建设。
这样一来，银行的贷款都贡献给了房地产行业，开发贷和房贷把银行的钱都借走了，房地产这个雪球越滚越大，蓄集的资金越来越多，却不能流动。经济停滞不前，实业想发展也借不到钱，因为钱都套进了钢筋水泥里。想想都觉得后果十分可怕，这个时候，需要一个政策将楼市的交易冰冻住，不能再无限制地增加房贷规模了，于是，20多个城市国庆节前后出台了严厉的限购和限贷政策。
五、调控终于来了
9月30日起北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等二十几个先后出台限购限贷政策，以应对房价过快上涨。
调控政策出台一个月后，10月份商品住宅销售面积同比增长了26%，较9月份减少了9.3%，10月销售额同比增长38.3%，而9月份是61.2%，足足减少了22.9%，调控效果立竿见影。
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作为一位入行多年的房产经纪人，毫不避讳地说，中国楼市是一个彻底的政策市。要读懂中国楼市，必须先看懂楼市政策。今年影响楼市主要有两个重要政策：先是年初的营业税、契税双降，直接点燃了楼市的一把火，紧接着楼市开启了持续半年多的高烧模式，一二线城市房价轮翻出现了暴涨；随后的9、10月，20多个城市集体限购限贷，才算浇冷了这团楼市之火。政策的背后是什么？年初和年末为什么会出现截然不同的政策调控？楼市到底怎么了？这么严的限购限贷政策是不想让人买房了吗？2017年到底还能不能买房？让我们先把时间倒回到2016年初。
来源： 融360房贷（ID：fangdai123）
作者：小丸子
一、年初楼市一片低迷，部分城市库存压力巨大
先来看降税政策出台前的一组数据。
从2013年起全国商品房库存数量呈直线上升趋势，2014年的增长率为26%，2015年增长率为12%。把库存除以销量得出去化周期，2013年的去库存化周期为4.5个月，而到了2015年就增加到7个月了，说明在政策刺激后，楼市库存量仍然在增加。
楼市成交持续低迷，库存越来越高，除了一线城市基本保持市场成交以外，多数地方尤其是三四线城市，陆续出台的购房补贴政策，都没有激起大家买房的兴趣。这个时候最着急的，除了开发商，就是地方政府和银行，而地方政府和银行的担心，当然就会层层传导至决策层。政府卖地时，开发商手中有一部分自有资金，再从银行借贷，缴纳了土地款，同时还要向银行举债进行开发建设，房子一旦卖不出去，开发商的钱收不回来，银行就着急了。与此同时，政府新的土地也无法再卖，公共建设的资金和各项支出也只能举债，银行旧债没有回来，新债需求又急剧上升。这时候，就需要一个办法，帮助开发商解决眼前的难题，把房子卖掉，银行把开发商的债收回来，然后再放贷给新的目标，才能促进城市建设，进一步刺激经济发展。
于是，国家号召去库存，一开始把目标指向进城的农民工，希望引导农民工在城市里安家置业，完成去库存大计。但是后来发现，农民工兄弟根本不具备这个实力，一套房子几十万，农民工普遍不符合银行贷款条件，只有首付的钱，农民想在城里买套房是非常困难的。
地方债务需要转移，农民工和刚需买房族都已经指望不上，那就从改善型需求和投资需求着手。降税！而且是契税和营业税双降！买卖二手房以前要满5年才可以免征营业税，现在满2年就免征，而且非普通住房也享受同等待遇。一套100万的房产，满2年交易的，如果买家不是首套房，契税可减少1-2万，营业税减少5.5万，房价越高，减免越多。重点是，这次是针对首套房大户型和二套房买家的优惠，其优惠力度，前所未有。此前，契税已5年多未调整，而营业税是在去年330政策不到一年后再次调整。
政策的目的是，通过刺激买房需求，将债务由开发商转移到购房者头上，房子卖掉了，开发商有钱先还给银行，然后银行将钱贷给更多老百姓继续买房，地方政府和银行就不再担惊受怕，因为买房首付款普遍在2成以上，二套房3成以上甚至更多，不出意外的话，老百姓不会白白扔掉首付款而冒险拖欠房贷的。
二、一二线城市房价接力上涨超出预期
降税政策一出，门店的业务就开始忙起来，随后，一线城市和部分二线城市房价开启高烧模式，我负责的北京某区域，房价从2月初的3万多，一路高歌猛进，现在已经超过6万，涨幅80%。
如果觉得某个区域代不了全国，可以看一下国家统计局的数据，因为政策宣布当月即时生效，新政出台的2月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有47个，比1月份增加9个，2月份一、二、三线城市新建商品住宅价格环比平均都上涨，且涨幅分别比上月扩大0.5、0.1和0.1个百分点。城市间房价涨幅差距进一步加大，一线城市和个别热点二线城市涨幅远高于其他城市，分化现象持续。
紧接着，更多的城市房价开始由降转升。从3月到5月，厦门、合肥、南京等热门二线城市涨幅增长迅速，环比从2月的1.3%、2.3%、2.7%，一下涨到3月份的5.4%、4.6%、3.5%，分别增长了4.1%，2.3%、0.8%，厦门更是在3月份超越北上广深四大一线城市，成为涨幅冠军。
好家伙，本来是想让低迷的城市恢复点活力，不想该涨价的城市没涨起来，不该涨得却涨得比谁都凶。说得夸张点，对于地产经纪人，光凭两周的业绩就够吃一年了，这全得益于上涨的房价。
三、楼市乱象丛生，房产成提款机
不仅房价涨的有点过火，开发商、中介、购房人等跟房子有关的机构和人之间也擦出了“火花”，房产交易市场似乎也变得有些不太平。
1.开发商违规操作
2.购房人为省钱假离婚买房
3.房子成 “提款机”，公司卖房子救急
四、超8成一线居民看涨房价
就说楼市销售存在这么多套路和猫腻，买房的人是不是都被蒙了？可真不是。今年我们接待的这一波买房客户，多数都是有房的，早期在房价上涨过程中受益颇多，一直迷恋楼市。
9月底的一份调查发现，居住在一线城市的人，认为当地房价会显著上涨的比例最高，达到72.73%。加上看好房价平稳上涨的，一线居民共有超8成认定未来房价会上涨。既然大家都觉得房价还会涨，何不回老家呢？实际的调查结果是，有45.81%的人选择“永远不回老家”，有44.27%的人选择坚持奋斗，但未来如果没有安家落户的能力，就回老家。也就是说，一共有9成的外地人短期不会“逃离北上广”，选择坚定地留在大城市奋斗。
似乎高涨的房价并没有吓到“飘飘”们，一线城市买不起大不了在老家买呗，不过现实可并能如人所愿。随着部分二线城市房价上涨，购房人已经越来越没有安全感，钱拿在手里一天天贬值，房价却一天天涨，都涨到老家去了。
曾经有位客户找我看过房子，27、8岁，研究生毕业工作两年，靠单位拿到了上海户口，年收入20万左右，毕业不到两年就想着在上海买套房子安家，当时看的，可刚看了一套房子他就不看了，理由很简单——太贵了。后来听说他跑到成都买去了，而成都并不是他的老家，他老家是郑州的，原本不到一万/平方米的房子，在仅仅几个月的时间里就涨到13000。当时他说了这么一句话让我印象深刻：现在不买以后更买不起了，收入赶不上房价涨幅，不买房都没有安全感了。
已经不止一位客户向我表示过类似的观点，原来一直以为买不起一线城市房子可以去二线城市买，以现在的态势，恐怕是相当不现实了。上面的这位客户代表了一类买房人，本身购房实力并不强，对房子也并没有硬性需求，但是随着房价普涨，他们心里越来越不踏实，甚至可以说是恐慌，以至于自己借钱也要买房来图个踏实。
“要是再这么涨下去，迟早要出新政策。”我当时这么想着，虽然楼市火爆我的收入会增多，但这毕竟也是我自己居住的城市，周围家人和朋友都为买房而疯狂，我隐隐觉得将有大事要发生。
如果任由房价一路飙升，银行房贷迅猛增长，那结果就会是，楼市变成一个巨大的蓄水池，吸干社会上的大量资金。银行里，放贷的70%-80%都给了房贷，回收周期是20年甚至30年，一些中短期的项目需要资金的时候，银行却没有钱。开发商虽然赚了钱，但是也只会循环用来买地，进一步推高地价和房价，同时还要向银行贷款用于开发建设。
这样一来，银行的贷款都贡献给了房地产行业，开发贷和房贷把银行的钱都借走了，房地产这个雪球越滚越大，蓄集的资金越来越多，却不能流动。经济停滞不前，实业想发展也借不到钱，因为钱都套进了钢筋水泥里。想想都觉得后果十分可怕，这个时候，需要一个政策将楼市的交易冰冻住，不能再无限制地增加房贷规模了，于是，20多个城市国庆节前后出台了严厉的限购和限贷政策。
五、调控终于来了
9月30日起北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、厦门、苏州、郑州、成都、无锡、合肥、济南、武汉、珠海、东莞、佛山、福州、昆山、南昌等二十几个先后出台限购限贷政策，以应对房价过快上涨。
调控政策出台一个月后，10月份商品住宅销售面积同比增长了26%，较9月份减少了9.3%，10月销售额同比增长38.3%，而9月份是61.2%，足足减少了22.9%，调控效果立竿见影。
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