主题：楼市陷且调且涨怪圈 谢国忠预言2012泡沫将破

独立经济学家谢国忠从2005年开始就坚信中国房地产存

在泡沫，他曾经预言2005年泡沫会破裂。当年，漩涡的

中心在上海。

“那时候，美国加息，我的判断是购房者的融资能力会

下降。”谢国忠2009年12月22日接受本报记者采访时回

忆说。然而，4年过去，泡沫没有破裂，房价且调且

涨。只有在金融危机爆发的2008年，部分地区房价有所

下降，随即而来的是今年“报复”式的上涨。

调控陷入一个怪圈。“现在已经没有人相信，调控政策

会给市场带来不好的影响。”谢国忠说。

市场变得更疯狂。2009年底，国务院又出台了若干房地

产调控措施。在谢国忠看来，游戏还将继续，直到泡沫

破灭的那一天。

没有调控，市场将更疯狂

从2003年开始，国家陆续出台了一系列措施。住房商品

化后，新一轮房地产市场的宏观调控大幕由此揭起。

2004年，宏观调控措施出台的密集程度之高此前少见，

有效地遏制了过热的房地产经济，房价上涨势头被视为

有所缓解。随后的两年，每年都会出台一些调控政策。

但在2007年，经过连续两年的房地产调控之后，中国大

城市高涨的房价不仅没有丝毫回落，反而迎来一轮全面

上涨的浪潮，而深圳无疑是其中的“领头羊”，仅在上

半年，深圳房价即暴涨了50％以上。

当年，国家亦出台了众多调控措施，2007年被视为是我

国进入新一轮宏观调控后，针对过热的房地产业出台一

系列宏观调控政策最多和力度最大的一年。中央政府通

过对房地产开发政策调整、土地出让政策调控、外资购

房政策严控、房地产金融适时紧缩和房地产税收的不断

规范来调控市场。

但调控总是滞后于市场。中国房地产及住宅研究会副会长顾

云昌在接受本报记者采访时说，2008年市场的大落和2009年

市场的大起都是之前所无法预料到的，调控是针对市场当时

出现的问题提出对策。顾云昌认为，2009年的大涨是源于流

动性过于充足。而在对外开放不可逆转的时代，基于外汇高

企而出现的流动性泛滥，并不是一国政府可以直接管制住

的，流动性泛滥根源在于美国的货币贬值政策。

尽管宏观调控政策总是引起市场争议，但中国房地产研

究会副会长兼秘书长张元端认为，制定政策的根本在

于，如何使房地产业持续稳定发展和加快解决住房问题

步伐中寻找平衡点。

12月18日，2009年度全国住房和城乡建设工作会议暨住

房和城乡建设系统党风廉政、精神文明建设工作会议在

京召开。不出意料，会议并未传出超越国务院“新四

条”调控精神以外的政策。

会议现场，一位不愿透露姓名的市长告诉本报记者，调

控会给市场带来影响，他相信调控措施肯定会让市场更

健康。

调控“失灵”？

“调控”似乎一直未能解决房价大幅上涨的问题。

在多位专家看来，调控的主要目标从来就不是让房价大

幅下降。“房价下跌将会比股灾还要惨。”全国工商联

房地产商会会长聂梅生多次公开表示，中国只有8%的股

民，但却有80%的人拥有房产。聂梅生认为，现在是流

动性过剩，加上投资热，推动房价不断上涨。

然而，房价的过快上涨却使得住房矛盾更加尖锐。2009年12

月19日搜房网“关注购房者大型看房团”活动现场，中国人

居环境委员会副主任开彦向本报记者表示，关注夹心层的住

房问题成了重要问题，也是目前房地产市场的主要矛盾之

一。2008年确定了加大保障房力度的调控思路以后，一部分

人的住房问题是被忽略了。而调控措施是否能够执行是控制

房价的关键。

易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，在房地

产调控中的“政府失灵”是显而易见的。一方面，有些

地方政策存在失误；另一方面，遭遇市场博弈，执行不

到位。

北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新指出：调控

并没有切中行业问题的要害，但它却有效地解决了短期

市场中出现的问题。房地产行业中的要害问题是制度性

的。传统的行业经济管理体制出现了计划性的土地供应

制度与市场经济中的商品房市场化供求制度二者之间的

内在矛盾。商品住房中的供应结构不合理正是这二者矛

盾的必然结果：计划性的土地供应制度不可避免地造成

地荒，而房地产开发商拿地以后必然会理性的追求企业

自身利益最大化。

2012年楼市泡沫破裂？

历年的宏观调控中，都提到了抑制房价过快增长，为

此，政策分别从供给端和需求端加以控制和引导，来实

现平抑房价的目的。但在供给端，有效的市场供应并不

充足。以房价上涨较快的北京为例，顾云昌告诉记者，

前几年北京的土地出让计划都未完成，2009年才完成当

年的土地出让计划。